在供給端、融資端等層面持續調控背景之下，預售資金的強監管，無疑是給那些原本流動性壓力就比較大的房企，設下的又一道生死關卡。

對于陷入困境的房地產，預售資金管理進行“松綁”無疑是能夠緩解房企資金流動性危機的及時雨。

近日，路透社援引知情人士稱，“中國正在起草全國性規定，放松對房地產開發商使用預售監管賬戶資金的限制，以作為緩解地產行業流動性壓力的最新舉措。新規將允許開發商使用由各地政府控制的資金管理賬戶，從而幫助開發商償付債務、支付供應商等”。

截至目前，這一消息的相關政策尚未得到核實。雖然不少業內人士認為可信度較高，但消息也只是消息，一切還得等塵埃落定。

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預售資金監管“松綁風”

如果說真有“暖風”來襲，煙臺市住建局宣布放松預售資金監管政策，降低守信房企的預售資金留存比例，還算是真金實銀的利好。

根據近日發布的煙臺新政明確規定，對信用等級為AAA級開發企業，商品房預售監管資金留存比例降低5個百分點（工程單體施工結束的不予減免）；

對信用等級為AA級開發企業，商品房預售監管資金留存比例降低3個百分點（工程單體施工結束的不予減免），上述3%-5%的預售資金監管解除后，須優先用于農民工工資支付。

對于煙臺激勵守信房企的利好政策，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，此次煙臺新政和近期關于“住房監管部門政策放松”的消息有很大的相似性，值得行業的關注。

他分析表示：“此類政策充分體現了當前預售資金政策放松的導向，很大程度上也是房地產金融環境繼續趨于寬松的體現。通過此類預售資金政策的放松，將更好為房企創造更好的資金環境。同時此類政策也和企業信用等級掛鉤，有助于激勵企業做高信用等級?！?/p>

于是，“久旱”的地產行業似乎嗅到了難得的關于“錢包”的直接利好，表現在資本市場上，當日地產股尾盤突然拉升，多只地產股收盤大漲。

但事實也許并不如人愿。不少業內人士表示，關于預售資金的政策管控，表現出“因城施策”、有松有緊，政策指向更具有針對性和精細化。

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這城向左，那城向右

去年11月初，包括北京、成都、石家莊等在內的7個城市發布了升級版預售資金監管的相關規定。

其中，成都發布的《關于精準應對疫情沖擊全力實現年度目標的通知》里涉及到的房地產內容，在一定程度上被認為是對樓盤項目的預售資金監管限制的放松。

《通知》規定：“房地產企業信用等級為A級及以上的，可使用外地銀行保函替代相應下浮的監管額度。在項目主體結構工程完成四分之三以及主體結構封頂兩個節點，監管額度內預售資金支取比例上限分別提高5%；項目并聯竣工驗收備案后，監管額度內預售資金支取比例可達到95%。”

“預售資金監管力度的強弱固然體現了政策的松緊，但也沒到給樓市松綁的程度?！焙陀嵎慨a了解后發現，不少專業人士都秉持這一觀點。

統覽近期各城市在預售資金監管層面的消息，無疑也佐證了這一觀點。

距煙臺放松預售資金管控僅相隔一日，福州就發文規定強化對預售資金的監管。明確預售資金監管額度為切入點，嚴控資金撥付節點及比例，新建商品房項目的監管額度原則上不少于項目工程總造價的1.2倍。

與之前政策相比，從“原則上不高于”變成“原則上不少于”，監管力度持續加強。

此外，1月24日，廈門發文明確加強商品房預售管理，購房款應全部存入資金監管專戶監管。

與原政策相比，修改為“先留后用”的監管模式；全部購房款均為預售資金，應當全部存入預售資金監管專用賬戶納入監管，預售資金應當優先支付項目建設所必要的費用。

圖片來源：58安居客房產研究院

至此不難發現，一部分城市選擇提高預售監管資金比例，加強監管；部分城市如成都選擇放松預售資金規則，紓困房企以保證項目按時按質交付。

03

難言放松，也不能放松

正如廣東省住房政策研究中心李宇嘉表示，房企之于預售資金，是成也蕭何、敗也蕭何。

過去，在高周轉大行其道之時，市場熱度高企，體量與規模成為了房企們拼命沖刺的“KPI指標”，許多房企打上了預售資金的主意。

有些房企通過采取虛報工程進度、提前支取，或用部門公關、保函代替等方式挪用項目預售資金。

比如去年8月，西安軟件新城的某項目被爆出停工爛尾的消息，該項目43.5億元預售款有12億元沒有進入監管賬戶，即便是監管賬戶里的31億元，也有12.62億元工程建設?？畋粡V發銀行劃扣抵償開發貸，目前監管賬戶僅剩8836萬元。

而許多房企相繼暴雷，也都存在隨意挪用或套取預售資金，導致項目難以交付；同時也導致自身債務沉重，資金鏈斷裂，流動性陷入困境。

在房企暴雷不斷的背景之下，地方政府出于保障購房者權益和促進行業良好循環發展，“保交付”“保交樓”成為多地政府的政策底線。于是，多城加強預售資金監管，使得預售資金提取難度陡然增加，當然，在嚴厲監管之下，房企的運轉也受到極大影響。

“所謂過去，靠預售資金加杠桿，開發商實現了規模擴張。但也反過來導致了開發商過度加杠桿，并在監管嚴格以后，出險了暴雷。”李宇嘉表示。

預售資金監管是否能大范圍放松？如何展望后續政策方向?

億翰智庫分析認為，“像煙臺幾個百分點的調整來說，對企業本身的幫助或并不大，更談不上緩解資金壓力?！?/p>

而預售資金監管趨嚴本身就是為了防止項目爛尾，項目無法按時交付問題的產生，根本上是為了保障消費者權益，即使是放松也大概率在保障房屋正常交付的基礎上做適度的調整，不會有大范圍的松動，適度的調整之后的資金用于支付農民工工資等。

李宇嘉分析認為，地方政策的調控更大程度上旨在優化，而不是放松監管。預售資金監管強化，本質上回歸預售資金的本來面目，即專項用于項目建設、竣工和交付，維護購房者的利益。

“過去太寬松了?！崩钣罴我脖硎?，“類似信用等級高的，有銀行保函的，可以降低監管比例，但這只是在有限的范圍內騰挪和優化，不改變預售資金監管加強的趨勢?！?/strong>

但也有不少業內人士表示，在當前穩經濟的背景下，穩定房地產企業的預期也尤為重要，靈活調整預售資金監管政策也可以納入考慮，特別是針對不同信用資質的地產開發企業采取不同的監管容忍度，既能形成激勵效應，又有利于開發項目的推進。

貝殼研究院高級研究員潘浩認為，“合理的資金監管是必要的，去年下半年房企違約事件發生后，部分城市通過收緊預售資金監管預防“交付風險”也能理解，但是也有城市出現了過度收緊的情況，這樣就讓房企在艱難時刻遭遇了更大的流動性壓力。無論是否出臺全國性政策，保持房企資金的適度流動性都是引領行業走出低谷的重要措施?！?/p>

結合煙臺此類政策的出臺，至少說明，一些優質、穩健、信用良好的房企，可以享受到更好的預售資金監管政策，并以此為契機，改善自身資金狀況和現金流。