平均一天發布一條房地產調控政策信息，這是今年以來中國樓市的現狀。一邊向投資客說“不”，抑制樓市投資投機需求;一邊提出發展保障性租賃住房，解決新市民、青年人住房問題。多種信號預示著，各種細節性長效機制正在建立，中國房地產市場將跨入新的發展階段。

中原地產研究中心統計數據顯示，今年以來，全國樓市調控政策發布數量已經超過140條，單月數量超過40條，平均每天1.3條。據《證券日報》記者觀察，在“房住不炒”總基調下，這些政策核心聚焦在嚴查經營貸等違規資金流入、人才落戶、土地供應、整頓中介等方面。

精準調控重在“聯動”

住房和城鄉建設部副部長倪虹于4月8日約談的廣州、合肥、寧波、東莞、南通等5個城市，均為近期市場熱度較高、房價漲幅或地價漲幅較高的城市，市場情緒和預期明顯不穩。

“與前幾個月政府‘督導’熱點城市房地產調控工作不同，此次‘約談’疊加兩個‘切實’(切實提高政治站位、切實扛起城市主體責任)。”中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜向《證券日報》記者表示，從約談內容來看，中央更加注重各地調控政策效果的評估，強調增強調控針對性、時效性，出臺更加精準的政策確保房地產市場平穩運行。

透過這一現象，可以看出調控新思路的主導脈絡。加強政策實施效果評估是一個新提法，表明城市落實主體責任將得到進一步貫徹，因城施策將更加精準有效。各地也針對新情況提出了新辦法，比如，合肥在今年年初出現了業主抱團漲價的情況，隨即合肥約談了相關業主，并表示今后哄抬房價者將被約談。

“完善人口、土地與住房聯動機制”也是一個新的提法，其重點在于聯動，要將“人地房”與城市職住平衡等資源及相關產業聯動起來，將經濟、人口、教育等相關領域協同考慮。

“此次住建部約談廣州、東莞等5個城市的背后，是這些城市房地產市場投機炒作抬頭，房價上漲預期較強。這幾個城市雖然此前都出臺了調控政策，但力度較輕，針對性、時效性不強。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《證券日報》記者表示，上述幾個城市作為都市圈核心城市，普遍問題是人口持續流入，但目前的調控政策沒有將房地產與人口、就業、教育、土地、規劃、供應結構等多重因素協同考慮，造成政策碎片化。

陳文靜向《證券日報》記者表示，未來政策將在以下幾個方面繼續跟進：人口、土地與住房聯動機制的完善;調控政策與人口落戶、義務教育等的統籌協調;二手房交易管理的強化等。

租賃房“保障”青年居住

“政策要求是要人、房、地掛鉤，人口凈流入的城市要增加土地供應，主要是為了解決有些地方住房土地供應不足的問題。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂向《證券日報》記者表示，保障性住房和土地供應要與人口數量變化聯動起來。

倪虹于4月9日召開保障性租賃住房工作座談會，北京、上海、廣州、深圳、福州、南寧等6個城市相關人士參加。倪虹在座談會上強調，人口流入多、房價較高的城市，要科學確定“十四五”保障性租賃住房建設目標和政策措施，落實年度建設計劃，由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，引導多主體投資、多渠道供給。積極利用集體建設用地、企事業單位自有閑置土地、產業園區配套用地和存量閑置房屋建設和改建保障性租賃住房，堅持小戶型、低租金，盡最大努力幫助新市民、青年人特別是從事基本公共服務人員等群體緩解住房困難。

4月11日，東莞市住房和城鄉建設局發布《東莞住建部門迅速行動，落實“一城一策”調控要求》。其中一條，是加快構建保障性住房、政策性租賃住房和特色共有產權住房體系。持續加強人才安居建設，拓寬人才住房籌集渠道，加大安居房籌集力度，加快“三限房”試點建設，切實滿足不同群體的多層次住房需求。

多種信號表明，只要政策保障好，租房也能提高居住品質。保障性租賃住房、長租房、共有產權房，都是降低青年人買房負擔的方式，也是解決大城市住房突出問題的藥方之一。

對那些在大城市買房困難的人來說，租購同權后，落戶、教育的相關政策也會和住房政策相適應，年輕人想留在大城市就不會那么難了。但要統籌協調“調控政策與人口落戶、義務教育”，對二手房的管理則要得到強化。畢竟，學區房通常是二手房市場價格起伏的風向標，而隨著存量房交易規模的快速增厚，新房、二手房市場聯動進一步強化已成樓市交易新特征。

二手房市場強化“管理”

眾所周知，二手房市場流動情況通常是開發商判斷布局新房市場的風向標之一。此前的調控多聚焦在新房領域，二手房市場似乎沒有諸多限制和引導，但今年以來的調控明顯不同，已進入嚴控中介模式。

中原地產研究中心統計數據顯示，今年以來，特別是最近一個月內，全國超過15個城市發布了針對二手房中介、二手房業主限價的政策和通知。比如，杭州、東莞，深圳等城市發布了二手房限價政策;無錫、成都、廣州、合肥、北京、上海等城市也在最近針對二手房違規報價、哄抬物價等發布了相關通知與政策。

“對一線、二線城市來說，二手房市場已經占據了市場的主體地位，特別是一線城市，二手房市場占據了市場成交量的80%以上。”中原地產首席分析師張大偉向《證券日報》記者表示，相比新建住宅的價格管控，過去對二手房價格的管控是市場空白點，從深圳等城市開始，最近已經有超過9個城市針對中介、二手房業主等開啟定價管控。

張大偉進一步稱，從市場趨勢看，這一輪二手房價格管控是本輪房地產調控的新事物，深圳二手小區成交參考價的發布為各城市提供了“范本”，預計全國一線、二線城市二手房價格管控將成為趨勢。

“從近期密集的調控、約談來看，隨著我國經濟回升，為了擴大內需，打造消費增長引擎，強力調控已經成為樓市的主基調。同時，配合信貸額度管控，打擊經營貸等資金面收緊的政策，房地產市場回升的勢頭將明顯減弱。”李宇嘉向《證券日報》記者表示，預計熱點城市房價在上半年達到階段性高點，下半年成交量將有所回落。部分前期漲幅比較大、外地炒房客比較多的區域，可能出現價格下調。