銀保監(jiān)會辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳、中國人民銀行辦公廳發(fā)布關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知，嚴(yán)打經(jīng)營貸違規(guī)進(jìn)樓市。

為何要嚴(yán)打經(jīng)營貸進(jìn)樓市?

通知提到，近期一些企業(yè)和個人違規(guī)將經(jīng)營用途貸款投向房地產(chǎn)領(lǐng)域問題突出，影響房地產(chǎn)調(diào)控政策效果，擠占支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是小微企業(yè)發(fā)展的信貸資源。

在貝殼研究院高級分析師潘浩看來，2020年疫情暴發(fā)以來，政府部門為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展出臺系列金融優(yōu)惠政策，為中小企業(yè)減負(fù)。然而炒房者們利用規(guī)則空間通過經(jīng)營貸支付購房款，熱點(diǎn)城市出現(xiàn)了比較明顯的過熱趨勢，并且出現(xiàn)了“市場過熱”、“違規(guī)資金”入市之間的惡性循環(huán)，加大了房地產(chǎn)金融風(fēng)險。

2021年初以來，北京、上海、廣州、深圳等多地多地已經(jīng)對違規(guī)挪用經(jīng)營貸炒房的行為展開了“圍剿”。

近日，北京銀保監(jiān)局通報，轄內(nèi)銀行對2020年下半年以來發(fā)放的個人經(jīng)營性貸款等業(yè)務(wù)合規(guī)性開展自查，發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入北京房地產(chǎn)市場的個人經(jīng)營性貸款金額約3.4億元。另，廣東相關(guān)部門排查發(fā)現(xiàn)轄內(nèi)(不含深圳)銀行機(jī)構(gòu)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的問題貸款金額2.77億元。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“這是銀保監(jiān)會等部門首次系統(tǒng)對經(jīng)營貸進(jìn)行管控的政策，進(jìn)一步體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場從緊從嚴(yán)的導(dǎo)向。”

如何防止經(jīng)營貸違規(guī)進(jìn)樓市?

通知要求，一是要加強(qiáng)借款人資質(zhì)核查。切實(shí)加強(qiáng)經(jīng)營用途貸款“三查”，落實(shí)好各項授信審批要求，不得向無實(shí)際經(jīng)營的空殼企業(yè)發(fā)放經(jīng)營用途貸款。

二是加強(qiáng)信貸需求審核，要對經(jīng)營用途貸款需求進(jìn)行穿透式、實(shí)質(zhì)性審核，不得因抵押充足而放松對真實(shí)貸款需求的審查，不得向資金流水與經(jīng)營情況明顯不匹配的企業(yè)發(fā)放經(jīng)營性貸款。

三是加強(qiáng)貸款期限管理，要根據(jù)借款人實(shí)際需求合理確定貸款期限。對期限超過3年的經(jīng)營用途貸款進(jìn)一步加強(qiáng)內(nèi)部管理，確保資金真正用于企業(yè)經(jīng)營，等等。

“此次政策明確了‘空殼公司’的概念，這也是首次明確無實(shí)際經(jīng)營的小微企業(yè)的名稱。”嚴(yán)躍進(jìn)稱，空殼公司確實(shí)存在騙貸且違規(guī)把資金投向房地產(chǎn)的嫌疑。類似空殼公司后續(xù)將面臨較大的審查。

此外，通知還要求，重點(diǎn)審查房產(chǎn)交易完成后短期內(nèi)申請經(jīng)營用途貸款的融資需求合理性，對抵押人持有被抵押房產(chǎn)時間低于1年的，審慎確定貸款抵押成數(shù)。抵押人持有被抵押房產(chǎn)時間低于3年的，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)定期核查貸款使用情況并保存核查記錄。

“這兩年房產(chǎn)炒作過程中出現(xiàn)了一種做法，即先借款買房然后通過抵押來套取資金，這是一種很隱蔽的騙貸模式。當(dāng)前對于此類抵押的做法進(jìn)行規(guī)范，有助于打擊‘買房-抵押-融資-再買房’的炒房模式。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

如何預(yù)防銀行內(nèi)外勾結(jié)違規(guī)操作?

“整治銀行內(nèi)鬼是整治經(jīng)營貸亂象的重要前置條件。”廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，“經(jīng)營貸能夠流入樓市，授信層層審查能夠通過，主要原因之一就在于銀行內(nèi)部的理財經(jīng)理、客戶經(jīng)理與外部的資金中介(小貸公司、私募基金、投資理財平臺、房屋管家等)和房產(chǎn)中介合作，共同套取資金。”

為了防止銀行內(nèi)外勾結(jié)違規(guī)操作，通知要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要落實(shí)主體責(zé)任，進(jìn)一步強(qiáng)化合規(guī)意識和審慎經(jīng)營理念，認(rèn)真梳理經(jīng)營用途貸款業(yè)務(wù)操作流程，扎緊制度籠子，切實(shí)強(qiáng)化內(nèi)部問責(zé)。同時，銀行要加強(qiáng)對分支機(jī)構(gòu)經(jīng)營用途貸款的監(jiān)測分析。要加強(qiáng)員工異常行為監(jiān)控，嚴(yán)防內(nèi)外勾結(jié)，對相關(guān)違法違規(guī)人員依法嚴(yán)格問責(zé)。

同時，各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要制定各類中介機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，建立合作機(jī)構(gòu)“白名單”。對存在協(xié)助借款人套取經(jīng)營用途貸款行為的中介機(jī)構(gòu)，一律不得進(jìn)行合作，并將相關(guān)機(jī)構(gòu)名單報送地方有關(guān)管理部門，對存在違法行為的及時移交司法機(jī)關(guān)。

違規(guī)挪用經(jīng)營貸買房會受到哪些處罰?

通知要求，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不得為購房人提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供房抵經(jīng)營貸等金融產(chǎn)品的咨詢和服務(wù)，不得誘導(dǎo)購房人違規(guī)使用經(jīng)營用途資金;在提供新房、二手房買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)時，應(yīng)要求購房人書面承諾，購房資金不存在挪用銀行信貸資金等問題。

同時，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要進(jìn)一步嚴(yán)格貸中貸后管理。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)書面向借款人提示違規(guī)將信貸資金用于購房的法律風(fēng)險和相關(guān)影響，在和借款人簽訂貸款協(xié)議時應(yīng)同時簽訂資金用途承諾函，明確一旦發(fā)現(xiàn)貸款被挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的將立刻收回貸款，壓降授信額度，并追究相應(yīng)法律責(zé)任。

“強(qiáng)制收回”已有先例。深圳銀保監(jiān)局、中國人民銀行深圳市中心支行3月18日通報經(jīng)營貸專項核查結(jié)果：已提前收回21筆、5180萬元涉嫌違規(guī)貸款，處罰違規(guī)機(jī)構(gòu)4家，處罰問責(zé)違規(guī)責(zé)任人14人次，處罰金額合計575萬元。

通知也明確，各地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門建立房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和人員違規(guī)行為“黑名單”，加大處罰問責(zé)力度并定期披露。

中國銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行有關(guān)部門負(fù)責(zé)人答記者問表示，后續(xù)要將經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)等相關(guān)問題作為各類檢查的重要內(nèi)容，依法嚴(yán)格問責(zé)，加強(qiáng)聯(lián)合懲戒，將企業(yè)和個人違規(guī)挪用經(jīng)營用途貸款的相關(guān)行政處罰信息及時納入征信系統(tǒng)。

樓市會降溫嗎?房價會下降嗎?

根據(jù)通知，三部門要求各銀保監(jiān)局、地方住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門、人民銀行分支機(jī)構(gòu)要聯(lián)合開展一次經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)問題專項排查，于2021年5月31日前完成排查工作，并加大對違規(guī)問題督促整改和處罰力度。

“一季度，樓市升溫，尤其一線城市的樓市升溫明顯，其中很重要的因素是經(jīng)營性貸款流入房地產(chǎn)市場。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙認(rèn)為，嚴(yán)查經(jīng)營性貸款流入樓市對房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展有積極意義。

在58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波看來，政策旨在減少房地產(chǎn)投資性需求，推動房地產(chǎn)回歸居住屬性，有效防范房地產(chǎn)市場風(fēng)險。政策還釋放了房地產(chǎn)金融側(cè)持續(xù)收緊的信號，房地產(chǎn)金融側(cè)的管控將成為房地產(chǎn)長效機(jī)制中重要的組成部分。

“對經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市的查處從城市上升到了中央，將更有利于堵住漏洞，給一些城市過熱的樓市降溫。”潘浩說。(完)