今年上半年，全國商品房銷售額再創9.29萬億元的新高，同比漲幅達到了40%。然而繁榮的表象背后是冷暖自知的現實，2021年對很多中小型房企來說日子很不好過。

根據人民法院公告網，今年以來，遞交破產文書的房地產企業累計已達203家，絕大多數為地方性小房企。A股近50家已披露半年業績預告的上市房企中，近半中小型房企預告虧損。

億翰智庫認為，今年銷售放緩、收入放慢、利潤降低在中小房企中間成為普遍現象，甚至部分房企生存堪憂。“房地產行業洗牌就是大房企越來越好、中小房企越來越差的過程，后者今年受到的沖擊正在加大。”盤古智庫高級研究員江瀚表示。

“活下去”從口號變成現實

2018年，全國新房銷售額接近15萬億元，再破歷史紀錄，但作為龍頭房企的萬科卻在當年的秋季例會上喊出了“活下去”的口號，郁亮對此的解釋是，萬科是一家有危機感的公司，這是一句對內的口號。

到了2021年，中國的房地產市場規模再創巔峰，“活下去”卻突然不再是一句口號，而是眾多房企的真實寫照。就連常與萬科同列“三巨頭”的恒大，近期亦深陷資金鏈承壓傳聞。

相比具備融資渠道和拿地優勢的頭部房企，中小房企的生存能力在當前形勢下更加脆弱。

統計數據顯示，根據全國各地、各級人民法院公告，截至7月20日，今年遞交破產文書的房地產企業累計已達203家，其中絕大多數主業為房地產開發，僅個別破產公司主業為房地產經紀、房地產信息咨詢等。

部分本身已經出現債務危機的房企，經營情況也不順到利，上半年業績預告虧損，更加雪上加霜。

截至目前，A股約120家上市房企中，有接近50家已披露今年半年報業績預告，其中約有45%的公司預告虧損，這一比例創下新高。今年有8家企業首次出現半年度預虧，還有5家上市房企業績預減。目前已披露業績預虧的21家上市公司，普遍為中小型房企。

行業大洗牌下出路何在

“中小房企現在壓力確實比較大，這種壓力和大房企并不同，大房企涉及的攤子大，比較怕出現金融風險和社會問題。而中小房企目前主要面臨拿地、經營、融資方面的壓力。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

集中供地后，資金雄厚的國企、央企和大型房企與資金實力較弱的中小房企拿地情況形成鮮明對比。億翰智庫認為，目前中小房企面臨“不拿地難以生存、拿高價地又怕影響去化”的兩難局面。

土儲被視為房企擴張發展的生命線，“加杠桿拿地、沖千億、謀上市”，曾是很多小房企擴張的標準模式。2017年至今，至少有超過20家房企從全國各地奔赴上海建立新總部，全國化拿地。其中不乏成功者，有房企僅用3年時間把銷售額從100多億元做到了1000多億元。但這一發展模式已然過時。

億翰智庫認為，在“房住不炒”的基調下，調控政策持續收緊，各城市不斷涌現補丁類政策封堵投資性需求，來保持市場平穩運行。與此同時，繼2020年的“三道紅線”和房地產貸款集中度監管營地之后，2021年行業融資整體保持低位運行，房企普遍面臨融資壓力。在這樣的背景下，大中房企憑借資源優勢、資金優勢、運營實力等綜合能力，市占率不斷上升，而中小房企在資金有限的情況下，市占率不斷被擠壓，項目去化也出現疲弱態勢。

面對不可逆轉的大勢，中小型房企出路何在?嚴躍進認為，研究后疫情時代下的市場新機會，是中小房企謀求生存的重要邏輯。億翰智庫則認為，中小房企一方面需要積極與合作伙伴根據各自優勢進行資源整合;另一方面要注重運營效率，堅定戰略，避免盲目跟風多元化業務。(馬一凡)