一則傳聞攪動(dòng)地產(chǎn)股。昨日，網(wǎng)傳文件顯示土地出讓政策面臨調(diào)整，其中單宗住宅用地溢價(jià)率不得超15%，不得通過(guò)提高起拍價(jià)方式調(diào)整溢價(jià)率。受此影響，昨日盤中地產(chǎn)股出現(xiàn)久違的集體漲停現(xiàn)象。不過(guò)，截至發(fā)稿，記者接觸業(yè)內(nèi)人士并未確認(rèn)上述傳聞。

土拍生變，溢價(jià)率封頂?

昨日早盤，地產(chǎn)股再次發(fā)起反攻，板塊指數(shù)盤中一度飆升近5%。其中，中交地產(chǎn)開盤后僅約7分鐘就直線拉漲停，金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)、新城控股等盤中也觸及漲停，地產(chǎn)板塊市值一哥萬(wàn)科A漲幅也一度超過(guò)9%。港股方面，中海、融創(chuàng)等房企也漲超10個(gè)點(diǎn)。

截至收盤，地產(chǎn)股漲幅有所回落，但仍然搶眼。中交地產(chǎn)漲停依舊，保利地產(chǎn)大漲8.35%，金地集團(tuán)、華僑城A漲幅逾6%。

地產(chǎn)股罕見暴漲，整蒙了眾多投資者。記者發(fā)現(xiàn)，一則傳聞或許是導(dǎo)火索：日前，自然資源部召開閉門會(huì)議，明確二批次核心城市土地出讓政策調(diào)整，限定土地溢價(jià)上限15%，不得通過(guò)調(diào)高底價(jià)、競(jìng)配建等方式抬升實(shí)際房?jī)r(jià)。到達(dá)上限后通過(guò)搖號(hào)、一次性報(bào)價(jià)、競(jìng)更高更優(yōu)建筑品質(zhì)方式?jīng)Q定土地歸屬。

昨日，記者詢問多位業(yè)內(nèi)人士，并未對(duì)這一傳聞?dòng)枰源_認(rèn)。不過(guò)，土拍政策生變已現(xiàn)端倪。

據(jù)青島市自然資源和規(guī)劃局及青島各區(qū)自然資源局公告，7月30日青島公示的第二批次集中出讓的拍賣活動(dòng)因故終止，再次實(shí)施公開出讓時(shí)間，以屆時(shí)公告為準(zhǔn)。自此，青島成為繼天津、深圳后第三個(gè)調(diào)整掛牌出讓“兩集中”地塊的城市。

華泰證券分析師陳慎透露，8月10日天津規(guī)劃與自然資源局發(fā)布公告，延后61宗土地的出讓時(shí)間，大幅下調(diào)土地溢價(jià)率上限至15%(底價(jià)不變)，地價(jià)觸頂后啟動(dòng)搖號(hào)機(jī)制。據(jù)了解，天津首批集中出讓地塊最終成交的平均溢價(jià)率為42%，且地價(jià)觸頂后采取競(jìng)配建的方式確認(rèn)競(jìng)得方。

血虧半億，房企仍退地

公開資料顯示，第一批集中供地高溢價(jià)下，多地的項(xiàng)目毛利率進(jìn)一步下降。中信建投曾計(jì)算，長(zhǎng)春的項(xiàng)目隱含毛利率或?yàn)?6.9%、重慶6.7%、無(wú)錫17.4%、杭州12.8%。此前，濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興“努力做到1%-2%的凈利潤(rùn)水平”的一番表態(tài)，更令市場(chǎng)驚訝。

值得一提的是，近日上市公司宋都股份不惜損失5000萬(wàn)元保證金，也要退掉其在杭州首次集中供地取得的一宗宅地，在資本市場(chǎng)引發(fā)熱議。宋都股份7月20日曾公告，公司全資子公司獲得的杭政儲(chǔ)出8號(hào)地塊的競(jìng)得資格取消，已繳納的5000萬(wàn)元預(yù)約申請(qǐng)保證金不予返還，涉及金額占公司最近一期經(jīng)審計(jì)凈利潤(rùn)的14.19%。

8月10日晚，宋都股份就退地一事回復(fù)上交所監(jiān)管工作函稱，公司方面退地是因?yàn)槁?lián)合開發(fā)的伙伴取消合作所致。

在陳慎看來(lái)，從目前競(jìng)拍規(guī)則的調(diào)整方向來(lái)看，基本都在向“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)”的北京模式看齊，目前城市政策核心可以確定在于限制溢價(jià)率，普遍將逐步控制在15%-20%以內(nèi)。“價(jià)高者得”的競(jìng)拍模式或?qū)⒊蔀檫^(guò)去式，預(yù)期第二批集中供地最終地價(jià)(至少名義上的地價(jià))將明顯回落，這意味著地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率拐點(diǎn)有望到來(lái)。

不過(guò)，雖然房企拿地的名義溢價(jià)率會(huì)降低，但代價(jià)也是明顯的，除了傳統(tǒng)的隱形成本(競(jìng)自持、競(jìng)配建、競(jìng)品質(zhì)等)以外，一次性合理報(bào)價(jià)、搖號(hào)等方式也會(huì)降低企業(yè)最終拿地的確定性。

“估值低得令人發(fā)指”

記者接觸的多位投資人士亦直言，地產(chǎn)股行情突起，除了政策因素，“估值低得令人發(fā)指”才是“一點(diǎn)就爆”的重要原因。

受疫情影響，2020年地產(chǎn)股經(jīng)歷了“至暗時(shí)刻”，去年8月出臺(tái)“三道紅線”融資新規(guī)后，地產(chǎn)板塊更是被推至市場(chǎng)邊緣。Wind數(shù)據(jù)顯示，2020年地產(chǎn)板塊累計(jì)下跌6.56%，在申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)中漲幅排名倒數(shù)第二;今年前7個(gè)月，地產(chǎn)板塊仍是累計(jì)負(fù)收益。

即便近5個(gè)交易日，地產(chǎn)板塊累計(jì)上漲8.95%，位居漲幅榜首位，目前地產(chǎn)板塊估值仍處于近10年最低水平。截至昨日午間收盤，房地產(chǎn)板塊破凈率超50%，最低的福星股份市凈率僅0.36倍，泰禾集團(tuán)、華夏幸福、信達(dá)地產(chǎn)等逾10股市凈率低于0.5倍。即便是龍頭股，萬(wàn)科A的市凈率僅1.2倍，保利地產(chǎn)的最新市凈率跌破0.8倍，處于破凈狀態(tài)。

相比而言，近期大熱的新能源板塊龍頭股估值普遍在100倍以上，一旦資金欲尋求更安全賽道，低估值的地產(chǎn)龍頭股自然成為選擇之一。值得一提的是，近期保利地產(chǎn)、融創(chuàng)中國(guó)也在積極進(jìn)行增持、股票回購(gòu)，提振市場(chǎng)信心。

不過(guò)，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在“房住不炒”的政策定調(diào)下，房地產(chǎn)板塊這波行情仍然只是情緒上的修復(fù)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)談不上趨勢(shì)反轉(zhuǎn)。(記者　江芬芬)