編者按
海上起了風浪，始作俑者不止是海風，還有太陽和月亮的引力。它們代表著那些間接的、迂回的、潛移默化影響事物的變量，即“慢變量”。
對于房地產而言，城鎮化、人口增長、政策利好等能帶來行業快速發展的因素正在慢慢減弱，企業自身產品力、創新力和競爭力的重塑，正在引領行業進入高質量發展階段。
為此，和訊網啟動《慢變量時代的博弈》系列報道，與行業中的佼佼者一起深解房地產行業的慢變量時代。
今年的房地產市場，除接二連三的企業暴雷之外，還有不少房企的債務壓力游走于懸崖之上。政策收緊疊加市場冰凍，就連行業老大哥都自覺拉滿“戰時氛圍”籌備過冬。
郁亮說，冬天都是相似的，都很冷，都很難熬。
也因此，行業方方面面都迎來了前所未有的變化：從掙快錢掙大錢到掙小錢掙慢錢；從以往土地市場上爭得頭破血流到如今優質地塊也鮮有房企參與報價；從多觸角的多元業務布局到收斂聚焦……
種種，都刷新了人們對于這個行業的認識，究竟該如何理解當下的行業？在與合生創展集團住宅投資事業部常務副總經理閆家瑞的對話中，或許能夠找到答案。
合生創展集團住宅投資事業部常務副總經理 閆家瑞
01
談土地市場
金融端沒有事實性轉變現狀難改
與閆家瑞見面當天，深圳、蘇州等多個城市正在進行第三輪集中供地的競拍。盡管從政策和土地質量來看，各地誠意滿滿，但從這幾日的出讓結果來看，似乎并不如此前各家預測的那樣樂觀，當地國企為拿地主力，底價成交占據主流。
當下土地出讓的邏輯已經發生改變，閆家瑞認為，這主要表現在幾個方面：
一是從推地的角度來看，土地收入是地方政府的重要收入來源，但在土地市場的收官之戰中，各地都推出了優質地塊，土地出讓已經從原來的賣方市場轉變為現在的買方市場。
二是從企業來講，毋庸置疑，政策的影響深遠，現金流緊張導致房企拿地都很謹慎。但企業也要一分為二來看，資金成本較高的民企絕大部分不再輕易通過招拍掛拿地，而融資成本低的央企國企就扮演起托底土地市場的角色，這就造成了當下土地市場缺乏競爭的局面。
實際上，民企與國企央企之間的差距一直都存在，在市場環境好的情況下，房企利潤足夠高，導致企業間的資金成本差異并不是決定性的，但在資金壓力大且限價之下盈利空間被鎖定的情況下，資金成本差異的重要性就被放大了。
11月以來，來自監管層和金融機構的暖風頻吹，這也被視為房地產行業轉暖的積極信號，但閆家瑞卻相對冷靜，他認為，金融市場如果沒有事實性的轉變，融資難回款難就不可能逆轉，各家房企的拿地行為還是會持謹慎的態度。
合生發家于華南，尤為擅長在核心城市核心地段打造精品項目，北京一直是合生布局版圖上的關鍵一環。去年，合生接連大手筆在北京市場上斬獲多宗地塊，今年則表現相對收斂。面對北京三批次供地名單上包括東北三環太陽宮地塊在內的多宗優質土地，合生是否會再沖擊一波？
閆家瑞坦言，這確實是一個市場機會點，但他認為，企業考慮要不要拿地，拿哪塊地，取決于自身資金情況、貨量儲備補貨需求及產品定位。
綜合來看，北京市場上，合生目前高端項目貨量比較充足，不會盲目的介入土地競爭，“對企業來說，在北京土地市場這種總價高又嚴格限價的情況下，拿錯一兩塊地可能就會引發企業的流動性危機，拖累整個企業的發展。對于本輪北京集中供地，合生會積極關注，但是出手會比較謹慎，一切皆有可能。”閆家瑞表示。
02
談創新業務
資產變現是多元化最樸素的驅動力
自2013年起，以萬科為代表的眾多房企開始擁抱多元化，縱觀房企的多元化發展，探索路徑從物業、商業等房地產密切相關的上下游產業到大膽跨界養豬、造車、機器人等領域，多元化的邊界不斷被打破。
林林總總五花八門的創新業務里究竟藏著房企怎樣的“致富”密碼？閆家瑞告訴和訊房產，房地產作為重資產的行業，具備提升資金使用效率，盤活資產，充實現金流的需求。“資產變現，是多元化最樸素的資本驅動力。”
閆家瑞解釋到，房企通過住宅交易沉淀下大量的客戶資源，但賣房是一個低頻的交易，無論房企進行哪種多元化嘗試，其目的都是實現客戶資源的重復利用。
理想豐滿，但現實總是骨感。盡管絕大多數房企鐘情于多條腿走路，但從今年發布的半年報情況來看，僅有16家企業的多元化營收占比超10%，這也意味著，在房企債務壓頂，現金流承壓的當下，多元化業務并沒有為企業帶來多少助力。那么，房企大費周章發展的創新業務究竟有沒有“錢景”？
閆家瑞認為，不管哪種多元化，都要認識到行業之間的差異。他舉例到，如今，房地產行業呈現越來越明顯的制造業特點，但從管理的顆粒化和標準化程度來看，房地產行業和制造業還有很大差距。
房企多元化的探索之路并非一帆風順，這個過程中，也出現了很多創新業務水土不服被迫退出的案例，歸根結底，閆家瑞認為是管理思維和管理邏輯的不一樣，同時，他也提出了一種可行性方案。
“資本流向更多盈利的地方去是資本原生的屬性，房企做多元化可以從戰略投資者的角色提要求，但不干涉具體的生產經營管理，從實際出發，專人專事，遵循最基本的行業規律，而不是以房地產的發展眼光來經營新業務。”閆家瑞說，多元化的初衷沒有錯，選擇進哪個行業也沒錯，關鍵在于如何經營和執行。
03
談行業發展
以創新和變革謀定先發優勢
從土地紅利時代到金融紅利時代，再到當下的管理紅利時代，房地產行業的底層邏輯已經發生深刻變革，未來行業將去往何方成為人們關注的重點。
在閆家瑞看來，未來行業的博弈主要體現在“表象”和“內核”兩個層面，這兩方面則分別對應產品力的提升和內部管理效率的提升。
從“表象”來看，閆家瑞認為，產品力不單單指產品品質，還包括服務力和品牌力，這些構成企業的外在形象，促使企業實現有質量的增長。
而在“內核”部分，閆家瑞預計，未來行業的整體利潤水平或將下降到五六個點左右，在這種情況下，企業之間的比拼就在于是否能建立起一套自身特色的經營體系，比如合生通過科技賦能和信息化手段提質增效。
閆家瑞設想，企業要從傳統的房地產開發的整套流程里進行變革，而變革一旦發生的話，對于其他企業來說，可能就是一種降維打擊。
“例如，營銷層面很長一段時間內被渠道‘綁架’，但現在企業可以通過線上營銷顛覆傳統的銷售模式，一旦成熟，可能未來就不需要渠道了。房地產的全流程內，若能通過信息化進行合理合法重組，形成新的閉環，這在行業競爭中，就具備降維打擊的優勢，但這個變革過程將會是一個很痛苦漫長的過程。”閆家瑞表示。
盡管如此，閆家瑞認為，行業發展至今，企業不應該再墨守成規，變革和創新必須擺在企業發展的關鍵位置，只有提前做好準備，隨著科技和時代的發展，企業才能具備先發優勢。
