17宗涉宅地，434億掛牌價(jià)，2021年廣州土拍迎來(lái)收官之戰(zhàn)。
12月2日，經(jīng)過(guò)上午9點(diǎn)與中午12點(diǎn)的兩場(chǎng)集中拍賣，最終攬獲了304億土地出讓金。13宗地成功出讓，零溢價(jià)秒成交，4宗地流拍，收官之戰(zhàn)最終冷清收?qǐng)觥?/p>
廣州第三輪土拍的遇冷其實(shí)已在市場(chǎng)的預(yù)料之中，市場(chǎng)下行趨勢(shì)明顯、部分項(xiàng)目以特價(jià)房之名降價(jià)，開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)期存在擔(dān)憂，在拿地方面采取謹(jǐn)慎策略。
更為重要的是，大量房企仍面臨流動(dòng)性壓力，預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴(yán)的現(xiàn)狀讓房企銷售資金回籠受限，而融資端政策利好下房企尚未成功發(fā)行債券補(bǔ)充資金，房企的資金困境并未得到改善，保生存成為房企的第一要?jiǎng)?wù)。
土拍冷遇的背后，是當(dāng)下房企開(kāi)源節(jié)流保現(xiàn)金流的發(fā)展策略的必然選擇，是房企在面臨生存困境下博弈的結(jié)果。
01
出讓條件放寬 未改慘淡結(jié)局
今日廣州土拍沒(méi)有意外，按照原定的劇本走。開(kāi)拍即成交，全場(chǎng)零溢價(jià)，17宗地最終成交13宗，在請(qǐng)來(lái)國(guó)家隊(duì)撐場(chǎng)的情況下，仍有4宗地塊遭遇流拍，慘淡收官。
其中，番禺區(qū)飄峰路西側(cè)地塊一、地塊二在第二輪土拍中遭遇流拍后，再度“回鍋”出讓，起拍價(jià)較第二輪土拍有11%-14%的降幅，最終仍無(wú)人問(wèn)津，再度流拍。
番禺區(qū)石樓鎮(zhèn)利豐北側(cè)地塊同為回爐再出讓，因擁有稀缺的望海江景，最終被保利底價(jià)拿下，樓面價(jià)為1.3萬(wàn)元/平方米。該地塊附近的項(xiàng)目售價(jià)約為2.8萬(wàn)元/平方米，以此看來(lái)，央企保利算是撿漏了。
不得不說(shuō)，擁有資金優(yōu)勢(shì)的保利在此次廣州土拍市場(chǎng)算是小放異彩。除了拿下番禺石樓鎮(zhèn)地塊，還一舉斬獲了中心區(qū)海珠區(qū)華洲路地塊，折合樓面價(jià)40375元/平方米。
從報(bào)名和最終成交的房企名單看，“國(guó)家隊(duì)”扛起了廣州第三輪土拍的主旋律。廣州城投、廣州地鐵、白云城建等早前鮮少出現(xiàn)在公開(kāi)招拍掛市場(chǎng)的企業(yè)，最終成為這次土拍的大贏家。
業(yè)內(nèi)人士分析指出，當(dāng)?shù)爻墙ㄒ约皡^(qū)域的城建可能是被拉出來(lái)?yè)螆?chǎng)面的，如果沒(méi)有這些企業(yè)拿地，在沒(méi)有民營(yíng)企業(yè)參與的情況下，廣州的此次土拍或?qū)⒊尸F(xiàn)更加慘淡的景象。
實(shí)際上，為了提高開(kāi)發(fā)商拿地的積極性，廣州此次土拍在出讓條件上放松了門(mén)檻。比如南沙和黃埔區(qū)地塊限價(jià)政策取消，并下調(diào)了部分“回爐”地塊的價(jià)格。在土地款的支付方面，部分地塊允許房企“分期支付”，以緩解資金壓力。
土拍規(guī)則調(diào)整下釋放的誠(chéng)意并未打動(dòng)開(kāi)發(fā)商，在保現(xiàn)金流，促銷售為主要目標(biāo)的環(huán)境下，房企對(duì)于拿地顯得尤其謹(jǐn)慎。
02
價(jià)格戰(zhàn)打響
部分片區(qū)房?jī)r(jià)回到兩年前
就全國(guó)看，第三輪土拍的熱度較第二輪再度降溫，而廣州整體表現(xiàn)則稍遜深圳、蘇州等城市，也不敵土拍進(jìn)行時(shí)的上海。其中不乏經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力因素的影響，更直接的則是廣州市場(chǎng)持續(xù)降溫，冷意直接傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)。
據(jù)和訊房產(chǎn)觀察，今年下半年以來(lái)，廣州市場(chǎng)下行趨勢(shì)明顯，尤其進(jìn)入四季度，房企接連暴雷，房企融資收緊，疊加上市公司年底業(yè)績(jī)沖刺的現(xiàn)實(shí)壓力，市場(chǎng)特價(jià)房不斷，首付分期，以及買房送豪禮等花式營(yíng)銷手段，不斷刷新市場(chǎng)的認(rèn)知。
“市場(chǎng)根本沒(méi)人買”，一TOP20房企一線員工向和訊房產(chǎn)吐苦水。因?yàn)轫?xiàng)目處于南沙等郊區(qū)，市場(chǎng)冷遇下，銷售基本處于半停滯狀態(tài)。
同時(shí)，樓盤(pán)降價(jià)對(duì)于市場(chǎng)的刺激來(lái)的更加明顯、直接。據(jù)廣州克爾瑞監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，除天河區(qū)外，剩余10區(qū)均有個(gè)盤(pán)再降價(jià)加推。
荔灣區(qū)荔灣雅居樂(lè)天際715項(xiàng)目于10月份推出30套工抵房，總價(jià)最低350萬(wàn)/套起，比之前550-600萬(wàn)/套的總價(jià)，降幅超200萬(wàn)元。同時(shí)單價(jià)低至5.5萬(wàn)/平，對(duì)比早前7.5-8.5萬(wàn)元/平的售價(jià)，優(yōu)惠了2-3萬(wàn)/平。
從整體看，廣州市場(chǎng)房?jī)r(jià)下行并非個(gè)案。黃埔區(qū)科學(xué)城板塊，房?jī)r(jià)正在遭遇嚴(yán)重內(nèi)卷，大部分樓盤(pán)的單價(jià)重回“3字頭”，價(jià)格回到兩年前的水平。
廣州的網(wǎng)紅盤(pán)亦未能逃脫降價(jià)的命運(yùn)。以番禺萬(wàn)博板塊的網(wǎng)紅盤(pán)和樾府為例，該樓盤(pán)價(jià)格從6.8萬(wàn)/平的吹風(fēng)價(jià)，一路降到6.3萬(wàn)/平，再到11月初特價(jià)房單價(jià)降至5.5萬(wàn)元/平，并接受首付分期。而此前，該樓盤(pán)逢開(kāi)必罄，且只有全款客戶才有機(jī)會(huì)。
網(wǎng)紅盤(pán)單價(jià)降幅在15%左右，其他外圍區(qū)域的樓盤(pán)在價(jià)格方面則出現(xiàn)更大幅度的下降。黃埔區(qū)時(shí)代天韻目前售價(jià)約為3.2萬(wàn)元/平，較6月底3.77萬(wàn)元/平的開(kāi)盤(pán)價(jià)下降約18%。
據(jù)廣州一資深房地產(chǎn)從業(yè)者表示，近期廣州市場(chǎng)大量項(xiàng)目的降幅已超10%。
買漲不買跌，這是普遍的心態(tài)，用在土地拍賣中同樣適用，下行壓力大的廣州市場(chǎng)最終難以獲得房企的青睞。
02
資金狀況未改善 持續(xù)生存拷問(wèn)
對(duì)于現(xiàn)下的房企而言，資金是寶貴的，將有限的資金投入到更優(yōu)質(zhì)的市場(chǎng)和地塊中，是房企普遍的共識(shí)。
TOP30強(qiáng)房企工作人員告訴和訊房產(chǎn)，老板給的指示是先“活下去”，公司雖沒(méi)有停止在公開(kāi)市場(chǎng)上拿地，但需要優(yōu)中選優(yōu)，對(duì)地塊的抗風(fēng)險(xiǎn)能力、利潤(rùn)測(cè)算要求等指標(biāo)均有更高的要求。
該人士表示，現(xiàn)在要求地塊的凈利潤(rùn)率不低于10%，IRR測(cè)算要求20%，地塊的總金額不能高于20億元，以免過(guò)多資金沉淀，同時(shí)去化流量成為首要考慮的因素。
穩(wěn)健的民營(yíng)房企尚有在公開(kāi)市場(chǎng)拿地的意愿和能力，而不少的民營(yíng)房企已經(jīng)暴雷，更多大量的房企掙扎在暴雷的邊緣，正加速資產(chǎn)處置的步伐，無(wú)暇顧盼土拍市場(chǎng)。
從各大房企的預(yù)判看，2021年底似乎還不是房企困境的底部，明年上半年的償債高峰下，房企仍面臨資金銷售回籠以及融資的壓力。
一房企融資從業(yè)者透露，目前政策對(duì)房企的融資窗口逐漸開(kāi)啟，但目前受惠以及拿到錢(qián)主要是央國(guó)企，更多的民營(yíng)房企正在排隊(duì)等候中。直接融資端，目前還只是借新還舊，增量方面尚沒(méi)有太多的機(jī)會(huì)。
而預(yù)售資金監(jiān)管的收緊則是目前房企資金壓力大的主要因素，上述人士指出，成都、廣州等城市放款預(yù)售資金監(jiān)管，但實(shí)際上成都只有A類房企可獲得上述優(yōu)待，有資格進(jìn)入A類房企的名單還是保利、招商、萬(wàn)科等少數(shù)房企。
國(guó)家隊(duì)在資金成本方面有優(yōu)勢(shì)，同時(shí)融資通道打開(kāi)，能獲得外部資金支持，尚有在公開(kāi)市場(chǎng)撿漏新增土儲(chǔ)的能力。
對(duì)于大部分房企而言，銷售資金回籠不暢，現(xiàn)金流壓力較大，生存的拷問(wèn)仍在繼續(xù)。生存和發(fā)展的邊界，明年上半年或現(xiàn)分曉。
