2021年，是整個房地產(chǎn)行業(yè)刻骨銘心的一年。
這一年，從土地端集中供地，融資端三道紅線收緊到房貸端大量銀行停貸，再到降準、新政、暖風襲來，超600次的調(diào)控裹挾著行業(yè)前行，主宰著行業(yè)沉浮；房企從銷售困難、回款困難、利潤下滑到債務違約、資金鏈斷裂、裁員降薪，前所未有的變局與挑戰(zhàn)都成為壓在駱駝身上的稻草。
驟變的行業(yè)邏輯如洶涌澎湃的浪潮迅速沖刷著行業(yè)生態(tài)，重塑著行業(yè)發(fā)展格局，折射到與行業(yè)息息相關的房企身上，一個最顯而易見的事實是，房企銷售業(yè)績增長減速或負增長成為普遍現(xiàn)象。
盡管房企紛紛調(diào)低2021年銷售預期，但從公布2021年度銷售目標的32家代表企業(yè)來看，僅綠城、華潤、濱江、正榮、越秀、大發(fā)6家房企完成銷售目標，規(guī)模見頂之下，龍頭房企增長乏力。
與此同時，中小房企在資金有限的情況下，市占率不斷被擠壓，不僅面臨擴張問題，風險持續(xù)加劇，生存壓力堪憂。
數(shù)據(jù)來源：中指研究院
近20家房企完成90%銷售目標
隨著政策調(diào)控常態(tài)化和行業(yè)環(huán)境持續(xù)低迷，房企融資陷入困境，房企金融風險加劇，大部分房企銷售放緩。2021年規(guī)模房企銷售增速罕見出現(xiàn)負增長，整體的目標完成情況也遠不及歷史同期，平均目標完成率不足90%，明顯低于過去三年的平均水平。
在披露年度業(yè)績目標的部分規(guī)模房企中，截至12月末，僅6家房企完成銷售目標，逾8成房企未完成年度目標任務，其中，完成率高于90%的房企有12家，6家房企銷售完成率低于80%。
數(shù)據(jù)來源：中指研究院
在2021銷售目標完成率榜單上，恒大以僅六成的完成率墊底。2021年，因為眾所周知的原因，恒大“病來如山倒”，歷經(jīng)風雨飄搖，回看2020年以108.3%超額完成目標的成績不免令人唏噓。
如今許家印一邊將豪宅、私人飛機、股票等擺上貨架為恒大注資續(xù)命，一邊堅定表示恒大永不放棄，毫不動搖地把保交樓進行到底，許老板能否如愿為恒大創(chuàng)造一個涅槃重生的美好未來或許將在新的一年給出答案。
除了恒大之外，龍頭房企碧桂園、萬科和融創(chuàng)的完成情況也不甚理想，盡管三家房企穩(wěn)坐全年銷售額前三甲，但目標完成率分別為88.9%、78.5%和93.4%，均未達標，在32家房企中處于中后部位置。
值得一提的是，2021年，在連續(xù)多年缺席“喊口號”行列之后，萬科“破天荒”亮出銷售目標，7900億元的flag較2020年銷售業(yè)績超出12%。但從這份年終答卷來看，萬科僅完成78.5%，距離行業(yè)均值尚有很大距離，并直接將并未在7000+陣營站穩(wěn)腳跟的萬科再度拉至6000億行列。
實際上，在三年前吹響“活下去”號角之后，萬科就在不斷以顛覆性邏輯重塑自身發(fā)展，2021年秋季例會上，郁亮在總結(jié)中提到：“我們已經(jīng)告別了房地產(chǎn)，來到了不動產(chǎn)的時代。”
郁亮稱，從以開發(fā)為主轉(zhuǎn)為開發(fā)、經(jīng)營、服務并重意味著轉(zhuǎn)變巨大，為此，要從地產(chǎn)總部變?yōu)榧瘓F總部，將精力放在轉(zhuǎn)型發(fā)展上。與此同時，開發(fā)業(yè)務與優(yōu)秀制造業(yè)相比，同樣存在明顯差距。因此，開發(fā)業(yè)務的組織做大調(diào)整，基本盤要鞏固提升，支持轉(zhuǎn)型發(fā)展。
也因此，對于2021年，郁亮曾在例會上回應說：“很高興，我們還活著”。
浙系房企的“暖冬”
如上所言，32家房企中，僅6家房企完成銷售目標，分別是綠城中國、濱江集團(002244)、越秀地產(chǎn)、大發(fā)地產(chǎn)、正榮集團和華潤置地，且綠城中國、濱江集團與大發(fā)地產(chǎn)于11月份便完成全年目標，提前交出全年答卷。
其中，綠城中國和濱江集團兩家浙系房企表現(xiàn)亮眼，目標完成率分別達113.2%和112.8%。特別是，在行業(yè)下行背景下，綠城中國銷售力依舊強勁，目標完成率較2020年僅下滑2.5個百分點。
從綠城和濱江的項目來看不難發(fā)現(xiàn)，以杭州為重點的布局策略是兩家房企銷售業(yè)績逆勢上揚的關鍵。
根據(jù)中指研究院統(tǒng)計的“百億代表企業(yè)銷售額前20城市銷售額”，杭州是代表房企銷售額第一的城市，北京、南京、上海均不敵杭州。此外，克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，杭州居民購買力強勁，銷售去化迅速，2021年前11月，杭州商品住宅成交面積同比上漲51%，居各城市之首。而在綠城前11月的銷售業(yè)績貢獻前十城市中，杭州累計銷售額超千億，是當之無愧的主力城市。
和訊房產(chǎn)今年上半年發(fā)布的《房企破局天花板①丨業(yè)績不達標、下調(diào)業(yè)績目標增長率 房企“葫蘆”里究竟賣的什么藥？》一文中提到，TOP30房企在設置年度目標時相對內(nèi)斂，僅5家房企業(yè)績目標增長率上調(diào)，分別是招商蛇口(001979)、龍湖集團、新城控股(601155)、雅居樂和遠洋集團。這五家房企全年完成情況如何？盡管均未如愿實現(xiàn)銷售目標，但完成率均超行業(yè)均值。
數(shù)據(jù)來源：中指研究院
仔細觀察不難發(fā)現(xiàn)，五家房企都是體量較大的腰部房企，其中規(guī)模最小的也是銷售目標達1500億的遠洋集團，可見，在房企“頭部化”加劇之下，雖然房企對規(guī)模的狂熱明顯降溫，越來越注重質(zhì)的增長，但對于規(guī)模房企來說，仍有做大做強的意愿與空間。
不過，億翰智庫認為，房企暴雷事件的出現(xiàn)以及房地產(chǎn)稅試點工作推進等，使得購房者對房企交房產(chǎn)生擔憂，預期發(fā)生轉(zhuǎn)變，觀望情緒加重，購房消費決策被抑制。
“消費者對于房企的信任鏈條危機出現(xiàn)，倘若無法彌合消費者與企業(yè)之間的信任缺失，那么市場行情可能難出現(xiàn)較為明顯扭轉(zhuǎn)，房企的銷售業(yè)績也難有顯著改善，”億翰智庫稱，長期來看，房企銷售業(yè)績目標的設定會越發(fā)保守，房企的規(guī)模訴求難以釋放，保持銷售業(yè)績的穩(wěn)定將成常規(guī)操作。
規(guī)模之爭 中小房企的修羅場
32家公布銷售目標的房企中，大發(fā)地產(chǎn)、弘陽地產(chǎn)、銀城國際、花樣年、當代置業(yè)、首創(chuàng)置業(yè)六家房企銷售目標未過千億，但從完成情況來看，僅大發(fā)地產(chǎn)實現(xiàn)全年業(yè)績目標，其余五家房企未過行業(yè)均值。
數(shù)據(jù)來源：中指研究院
不僅如此，五家房企中還包含兩家暴雷企業(yè)，即花樣年和當代置業(yè)。
2021年10月，接連幾則公告迅速坐實當代置業(yè)的流動性危機，盡管當代置業(yè)曾以尋求美元債展期、大股東借款等方式積極自救，但仍未將企業(yè)從“暴雷”邊緣拉回來，成為2021年中資美元債市場上第9家出現(xiàn)違約事件的房企。與先前“暴雷”的花樣年類似，當代置業(yè)2021年的半年報上顯示，公司握有大量現(xiàn)金，對此，當代置業(yè)在半年報中解釋稱，主要受期內(nèi)銷售規(guī)模增加所致。
行業(yè)集中度進一步深化的背景下，小型房企的規(guī)模訴求更加迫切，這也導致近年來當代置業(yè)多次選擇通過高息發(fā)債的方式來籌集資金，2019年，當代置業(yè)發(fā)行的一筆票面利率高達15.5%的美元綠色優(yōu)先票據(jù)，創(chuàng)造了房企高息發(fā)債之最，這也導致近幾年當代置業(yè)的負債水漲船高，至2021年上半年，當代置業(yè)的資產(chǎn)負債率為87.6%，高于行業(yè)平均水平。
如今來看，規(guī)模與資金、盈利與負債，似乎已成為中小房企頭上的緊箍咒。在大中房企憑借資源優(yōu)勢、資金優(yōu)勢、運營實力等綜合能力，市占率不斷上升的背景下，中小房企在資金有限的情況下，不僅面臨擴張問題，更甚者生存狀況堪憂。
面對不可逆轉(zhuǎn)的大勢，等待中小型房企的命運是什么？中小房企的出路何在？易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，研究后疫情時代下的市場新機會，是中小房企謀求生存的重要邏輯。
億翰智庫則認為，中小房企一方面需要積極與合作伙伴根據(jù)各自優(yōu)勢進行資源整合；另一方面要注重運營效率，堅定戰(zhàn)略，避免盲目跟風多元化業(yè)務，同時，億翰智庫也提醒到，當下如何生存下去是擺在中小房企面前的一堵墻，而在沖出該困境的之后，也要極力避免陷入下一個困境。
