房地產行業的風險化解工作正在有序推進。

1月12日，有市場消息稱，招商蛇口(001979)30億元并購票據已完成注冊，首期發行25.8億元，其中12.9億元用于收購住宅項目公司股權。

大約一個月的時間就完成并購票據的注冊，在業內看來，體現了政策對地產行業收并購的支持力度，更重要的是，除招商蛇口外，在交易商協會注冊發行并購票據的其他房地產企業同樣有望快速獲批。

在業內看來，從上周媒體報道“收并購貸款不再計入‘三條紅線’相關指標”以來，各方對房企收并購的推進都高度關注，招商蛇口并購票據完成則意味著行業收并購進入了關鍵性的實操階段。

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鼓勵地產收并購

從招商蛇口獲取并購資金的速度上，可以看出政策對地產收并購的支持效率。

12月8日，招商蛇口在交易商協會注冊并購票據，大約一個月的時間就已經完成注冊，在業內看來，這種速度能夠體現出政策的支持傾向。

實際上，從去年12月下旬開始，監管層就開始加強對房地產行業收并購的支持力度，首先是央行和銀保監會聯合印發《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》，鼓勵銀行業金融機構做好并購的金融支持和服務。

同時，中國銀行(601988)間市場交易商協會舉行房地產企業代表座談會，傳出將重點支持符合房地產調控政策的企業注冊發行中長期限的債務融資工具，募集資金優先用于補充已售在建項目的資金缺口，以及用于房地產項目或資產的收購。

不僅如此，對房地產行業收并購政策越來越細化，1月6日，財聯社獲悉，目前銀行已告知一些大型優質房企，針對出險企業項目的承債式收購，相關并購貸款不再計入“三條紅線”相關指標。

上周，有專家透露，廣東省政府就召集了多家房企開會，與會房企包括奧園集團、富力地產、雅居樂、保利地產(600048)、中海地產、五礦地產、越秀地產、珠江實業(600684)集團等國企和民企，會議目的就是為民營房地產企業紓困。

植信投資研究院資深研究員馬泓認為，考慮到近期央行允許具備條件的房地產并購貸款項目不納入“三道紅線”考核范圍，這給了部分實力相對較強的央企、國企房企參與到“紓困”的計劃的信心。他表示，招商蛇口此舉也反映出地方性國企相應號召的決心，預計該筆融資計劃將很快完成。

“收并購政策已經進入關鍵性的實操階段。”中國企業資本聯盟副理事長柏文喜表示，市場反應及各家企業如何去具體執行，要看各家房地產企業接下來的動作，可以確定的是，無論是從股權方面還是從項目層面進行收并購，對行業當前的流動性危機而言都會發揮重要的舒緩作用。

值得一提的是，隨著收并購步入正軌，央企并購流程和民企資產質量和價格等問題也將成為關注重點。

收并購的本質仍然是一場生意，一位不愿具名的國企負責人表示，必要的審計盡職調查還是要做到位，否則民營老板盲目擴張，直接丟給國企接盤，很容易造成國有資產損失。

不過，上述國企負責人強調，在商言商，有商業價值的邏輯在，國企或民企都會有理性動作。據了解，他所在的國企在收并購市場已經有所斬獲。

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收并購有望開啟“加速度”

當前，一線城市已經陸續出現回暖跡象，以北京為例，合碩機構數據顯示，2021年12月北京二手房網簽超1.54萬套，環比增加30%，2021年全年北京二手房網簽近19.32萬套，創近5年新高。

再比如上海，根據中指院數據，2021年上海二手住宅成交前三季度交易量逐月下滑，四季度成交企穩回調。此外，廣州四季度成交量翹尾，進而帶動全年成交量創近五年新高。深圳雖然成交量不高，但隨著投機需求驟減市場將回到合理水平。

隨著市場回暖及房企在融資端的邊際改善，將進一步促進房地產行業收并購的活躍度。一位行業資深人士認為，從政策加持到市場觸底反彈，2022年大概率將成為房地產行業的收并購之年。

收并購帶動房地產行業風險出清的同時，房地產行業格局也將隨之改變。柏文喜認為，對于收并購企業來講，可以給未來的業績增長準備更多的可售貨值，為可持續發展打下更為堅實的基礎，反過來，也會促進行業集中度的更快提升，進而引發房地產行業的格局變化。

更重要的是，收并購將大大降低購房者的購房風險，這也是“保交樓”的題中之義。“按照保交樓、保民生、保穩定作為首要目標，妥善處理個別房地產企業、房地產項目的逾期交付的風險。”12月25日，住建部部長王蒙徽在接受新華社采訪時如是強調。

馬泓表示，隨著住房金融政策邊際改善，房地產行業有望重拾信心，房地產開發投資增速有望逐步企穩。他提醒，對于購房者而言，需要注意保護自身消費者權益，對暴雷房企持理性態度，盡可能通過法律途徑追回損失。

“購房者在買房時需要格外注意房企的交房履約能力和產品質量，在可能的條件下，應當以購買現房來規避不能按時交房以及項目爛尾的風險。”柏文喜認為，2022年的房地產市場的信心應可逐步恢復，但是行業基本面已經發生變化。