房地產行業的并購融資寬松正在向物企蔓延。

據華潤置地官微披露，公司已于1月25日與招商銀行(600036)簽訂了《并購融資戰略合作協議》，各方將就并購融資建立深度合作伙伴關系，招商銀行將全力支持華潤置地、華潤萬象生活并購業務發展。

相較于房企收并購融資“開閘”以及部分物企通過配股等渠道融資收并購，此次華潤萬象生活的并購貸，傳遞了更為明確的行業信號，為國資背景物企開放專項融資通道，成為房地產行業紓困的一大重要途徑。業內人士認為，在專項融資支持下，物業行業或將迎來更大范圍的收并購潮，行業洗牌在即。

物業并購融資“開閘”

根據協議，招商銀行將分別授予華潤置地200億元、華潤萬象生活30億元并購融資額度，專用于華潤置地和華潤萬象生活并購業務，業務品種包括但不限于并購貸款、并購基金、資產證券化、以及基于并購相關業務需求創新的各類融資產品。

官微消息披露，此次融資將有利于發揮并購在防范化解行業風險、推動行業健康發展和良性循環中的積極作用，并助力華潤萬象生活在物業、商業、數字化等各類業務拓展上提供金融支持。

相較于早前碧桂園頻繁融資進行收并購，以及早前民營資本收購暴雷房企的物業資產，華潤萬象生活獲得專項資金支持，物業收并購將加入房地產行業紓困、出清風險的大局中。

香頌資產執行董事沈萌表示，為國資開放信貸通道，對陷入流動性困境的民資房地產企業變相化解債務風險，是目前既定方向，而物業服務板塊屬于民資房地產企業相對優質的資產，所以也視作并購的合理標的。之后，可能物業板塊會成為繼優質地產項目以外，國資較為集中并購紓困的潛在目標。

2021年下半年以來，不少房企陷入流動性困境，出售資產成為回籠資金的重要途徑，物業則成為被擺上“臺面”的重要資產。碧桂園服務鯨吞藍光嘉寶服務，合景悠活13億拿下雪松智聯80%股權，彩生活將核心物業資產售予碧桂園服務。同時，包括中國奧園等多家房企亦已將物業資產列入資產出售包，靜待買家出手。

如果行業資金壓力持續得不到緩解，或將有越來越多的物業資產待售，而穩健發展的國資背景企業將成為物業收并購市場的主力，而專項融資支持成為并購市場的重要助力。

并購定價背后的行業邏輯

有了專項資金的支持，華潤萬象生活的收并購局面有望進一步打開。

事實上，在宣布30億元融資前，華潤萬象生活已接連落地兩宗收并購。2022年1月5日，華潤萬象生活官宣，擬收購禹洲物業服務100%股權，總代價將不高于10.6億元。兩周后，華潤萬象生活再次公告了對南通長樂物業全部股權及江蘇中南物業服務1%股權的收購計劃，收購代價不高于22.6億元。

物業行業擁有穩定現金流，在房地產行業承壓的背景下，具有較高的安全系數，對于央企來說，是不錯的收并購資產。

而從華潤萬象生活的出價看，兩宗收并購的價格均較民營資本溢價高。

公告顯示，華潤萬象生活收購的標的江蘇中南截至2021年12月31日，未經審核綜合賬面凈值約為 2.47億元；而在禹洲物業的收購標的，其截至2021年12月31日的未經審核綜合賬面凈值約為1.01億元。

整體而言，華潤萬象生活的出價約為收購標的賬面凈值的10倍左右，整體高于早前多家民營物企為主體的收并購案例定價。

業內人士表示，該定價不免讓人疑惑其中存在利益輸送的空間，收并購案中涉及面廣，利益關系復雜，容易滋生腐敗，是需要非常謹慎的。

沈萌則表示，現階段的收購不是“掠奪性”的，而是兼具擴張與紓困兩重性質，因此在價格上只要處于合理估值區間，國資會對價格要求相對寬松，國資扮演的是“救火隊員”角色。

業內人士認為，隨著專項并購融資開閘，國資背景物企對處于資金困境物企的收并購有望加速，進一步紓困行業。同時，物業行業將加速洗牌，行業格局或將迎重構。