預(yù)售資金監(jiān)管一直以來(lái)沒(méi)有全國(guó)統(tǒng)一的規(guī)定，各地區(qū)基本施行“一城一策”的思路。由于各地方因城施策監(jiān)管預(yù)售資金，當(dāng)2021Q4房企出險(xiǎn)違約事件之后，以保交付為核心預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴(yán)，部分地區(qū)出現(xiàn)矯枉過(guò)正的現(xiàn)象。

根據(jù)財(cái)聯(lián)社2月10日?qǐng)?bào)，全國(guó)性的商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法已于近日制定出臺(tái)。如屬實(shí)，我們認(rèn)為內(nèi)預(yù)售資金監(jiān)管進(jìn)行全國(guó)規(guī)范化后，部分地區(qū)執(zhí)行過(guò)嚴(yán)的情況將會(huì)有所改善；預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)范化將有助于緩解房企短期資金問(wèn)題，有助于房企資金排布，增強(qiáng)房企的經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健性。

關(guān)于房地產(chǎn)投資板塊，我們認(rèn)為預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)范化是行業(yè)政策糾偏的延續(xù)，板塊將延續(xù)beta行情。其中2021年銷售較好的公司（布局核心城市）利好更多——因?yàn)殇N售多的公司預(yù)售資金監(jiān)管沉淀也多。總體來(lái)看，預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)范化，利好頭部房企也利好腰部房企資金盤(pán)活。

投資標(biāo)的方面，我們認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)資金面糾偏持續(xù)，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步化解，對(duì)應(yīng)標(biāo)的中腰部房企估值彈性更強(qiáng)：A- 新城控股(601155)+金科股份(000656)；H-旭輝控股集團(tuán)。

頭部房企利好依然持續(xù) - 萬(wàn)科A、保利發(fā)展、金地集團(tuán)(600383)、招商蛇口(001979)、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)。

房企估值修復(fù)帶動(dòng)對(duì)應(yīng)物業(yè)標(biāo)的估值修復(fù) – 新城悅、金科服務(wù)和旭輝永升。

我們認(rèn)為政策糾偏會(huì)持續(xù)到供需兩端數(shù)據(jù)單月同環(huán)比出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，糾偏可能延續(xù)到2022Q2。政策糾偏解決的是房企短期活下來(lái)的問(wèn)題。活下來(lái)之后，誰(shuí)能夠活得好？我們認(rèn)為2022年拿地是關(guān)鍵指標(biāo)。在目前土拍市場(chǎng)沒(méi)有明顯好轉(zhuǎn)的情況下，我們認(rèn)為2022年土拍的條件和價(jià)格較2021年會(huì)有優(yōu)化。哪家房企有資金能夠在周期底部進(jìn)行土儲(chǔ)補(bǔ)充，哪家房企在未來(lái)銷售結(jié)轉(zhuǎn)方面就會(huì)有優(yōu)化空間，利潤(rùn)率和ROE或能形成耐克型走勢(shì)。目前資金較為充裕的是央國(guó)企，供給端資金面持續(xù)好轉(zhuǎn)后，優(yōu)質(zhì)民營(yíng)企業(yè)也有機(jī)會(huì)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：地方預(yù)售資金監(jiān)管推行需要時(shí)間。