2021年9月30日，首創(chuàng)置業(yè)在港交所撤牌退市，結(jié)束了18年的港股旅程。
11月底，新品牌“首創(chuàng)城發(fā)”正式啟用。從“地產(chǎn)綜合運(yùn)營(yíng)商”向“引領(lǐng)城市發(fā)展的綜合運(yùn)營(yíng)商”轉(zhuǎn)型，首創(chuàng)城發(fā)以一種全新的使命公開(kāi)亮相。
新品牌正式啟用的同時(shí)，“三大主航道、三大引擎”的主要發(fā)展戰(zhàn)略也浮出水面。其中，“三大主航道”是指以可持續(xù)發(fā)展作為業(yè)務(wù)核心，孵化新賽道、重組業(yè)務(wù)板塊，形成三大業(yè)務(wù)主航道，以城市開(kāi)發(fā)為根基，以城市運(yùn)營(yíng)為重心，以城市更新為新篇，形成以大資管為主導(dǎo)的業(yè)務(wù)生態(tài)系統(tǒng)。“三大引擎”則是通過(guò)金融引擎、科技引擎和機(jī)制引擎，為公司提供發(fā)展強(qiáng)勁推動(dòng)力。
距離藍(lán)圖繪就不足百日，近期，重組后的首創(chuàng)城發(fā)交上首份答卷——落地武漢漢口核心區(qū)的首創(chuàng)天閱·一江源亮相。
據(jù)首創(chuàng)城發(fā)副總經(jīng)理徐鍇透露，這是首創(chuàng)城發(fā)從30余個(gè)收并購(gòu)項(xiàng)目中優(yōu)中選優(yōu)的結(jié)果。作為新品牌官宣后的首個(gè)面世項(xiàng)目，首創(chuàng)天閱·一江源無(wú)疑也是首創(chuàng)城發(fā)內(nèi)部戰(zhàn)略調(diào)整的映射，那么，該項(xiàng)目是否能在一定程度上滿足外界的期待？未來(lái)，在這場(chǎng)圍繞城市開(kāi)發(fā)的商業(yè)邏輯之變中，首創(chuàng)城發(fā)又將以怎樣的姿態(tài)譜寫新故事，值得拭目以待。
三大主航道駛?cè)胛錆h
在“深度城市化”趨勢(shì)下，圍繞剛需、改善的住宅開(kāi)發(fā)已進(jìn)入激烈的紅海競(jìng)爭(zhēng)，租賃住房、城市更新、不動(dòng)產(chǎn)資管等領(lǐng)域正在成為新的超級(jí)賽道。
在去年的戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)上，首創(chuàng)城發(fā)提出，要“強(qiáng)基固本，穩(wěn)中求進(jìn)”，秉承長(zhǎng)期主義的商業(yè)精神，布局三大業(yè)務(wù)主航道，實(shí)現(xiàn)健康長(zhǎng)遠(yuǎn)和可持續(xù)發(fā)展。
具體來(lái)看，首先，城市綜合開(kāi)發(fā)依然是核心業(yè)務(wù)，包括商品房開(kāi)發(fā)、自有用地開(kāi)發(fā)以及政策性住房開(kāi)發(fā)，這是業(yè)績(jī)主要貢獻(xiàn)者。
其次，堅(jiān)持城市綜合運(yùn)營(yíng)，包括政策性租賃住房、奧萊高端消費(fèi)、文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)以及城市服務(wù)等等，這是長(zhǎng)期穩(wěn)定現(xiàn)金流貢獻(xiàn)者。
最后是城市更新升級(jí)業(yè)務(wù)，包括老舊小區(qū)改造升級(jí)、老舊廠房改造升級(jí)以及TOD\EOD等等，這是未來(lái)增長(zhǎng)的生力軍。
首創(chuàng)城發(fā)曾表示，“在城市中尋找新的空間和新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，我們希望能做出首創(chuàng)自己的特色。”
以此為前提，我們?cè)賮?lái)看首創(chuàng)城發(fā)的首部代表作。
落子硚口宗關(guān)，這里是武漢及漢口的“城市之根”、“商業(yè)之根”，武漢的第一滴自來(lái)水、第一度電、第一塊肥皂、第一根棉紗、第一株火柴皆誕生于此。
根據(jù)規(guī)劃，這里位于寶豐——宗關(guān)特色商務(wù)帶，未來(lái)將被打造成輻射全國(guó)、連接世界的現(xiàn)代高端商務(wù)帶。
眾所周知，地段和區(qū)位被奉為房地產(chǎn)的不二法門，也就是說(shuō)，擇址武漢重鎮(zhèn)的天閱一江源自帶優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)價(jià)值的優(yōu)秀基因。
從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來(lái)看，天閱一江源集繁華、多元、創(chuàng)意、生活于一體，融合了優(yōu)教住區(qū)、高階商務(wù)、金融商業(yè)、濱江文創(chuàng)等多元業(yè)態(tài)，更為難能可貴的是，大學(xué)生租賃住房及文化設(shè)施在該項(xiàng)目中均有不同程度的占比。
產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的多樣性恰好與首創(chuàng)城發(fā)戰(zhàn)略重心三大業(yè)務(wù)主航道相契合，而這也正是首創(chuàng)城發(fā)將其作為首個(gè)項(xiàng)目重磅推出的關(guān)鍵。
首創(chuàng)城發(fā)整合以來(lái)，一個(gè)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)上的趨勢(shì)是，住宅類開(kāi)發(fā)的比例將逐漸降下來(lái)，城市運(yùn)營(yíng)和城市服務(wù)層面上的內(nèi)容將有所增加。
“首創(chuàng)城發(fā)的投資邏輯已經(jīng)發(fā)生了改變，除了住宅業(yè)務(wù)之外，我們更多的考量在于項(xiàng)目本體是否能夠補(bǔ)強(qiáng)我們的城市運(yùn)營(yíng)功能。”徐鍇表示，無(wú)論是做文創(chuàng)、產(chǎn)業(yè)園、還是服務(wù)運(yùn)營(yíng)，這些產(chǎn)業(yè)的構(gòu)筑需要有底層的資產(chǎn)保證，這就要求首創(chuàng)城發(fā)必須選擇一個(gè)能夠涵蓋主業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、實(shí)現(xiàn)各功能目標(biāo)的項(xiàng)目。
以天閱一江源的文化類產(chǎn)品結(jié)構(gòu)為例，據(jù)了解，將引入首創(chuàng)城發(fā)旗下郎園的品牌理念來(lái)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，依據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)和商業(yè)形態(tài)，匹配客戶不同的消費(fèi)邏輯，以文化為主線索去整合更多的消費(fèi)元素，呈現(xiàn)更多元化的文化體驗(yàn)和消費(fèi)形態(tài)。
而項(xiàng)目自帶的大學(xué)生租賃房方面，也能夠嫁接首創(chuàng)城發(fā)已有的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。
實(shí)際上，首創(chuàng)城發(fā)與武漢并非初相識(shí)：
2016年首創(chuàng)選址武漢光谷核心，開(kāi)建首創(chuàng)奧特萊斯，2018年4月正式開(kāi)業(yè)，為光谷區(qū)域的發(fā)展格局注入新的增長(zhǎng)引擎；
2020年，首創(chuàng)攜手融創(chuàng)大手筆投入武漢經(jīng)開(kāi)區(qū)，融合“經(jīng)濟(jì)、景觀、全球化交通樞紐、商業(yè)商務(wù)、人文休閑、高尚居住”6大體系為一體的智慧生態(tài)城啟動(dòng)；
再到2022年，首創(chuàng)全國(guó)第十一個(gè)天閱系產(chǎn)品，首創(chuàng)·天閱一江源面世，可以說(shuō)，首創(chuàng)在武漢不僅布局三鎮(zhèn)，更是通過(guò)合適的土地和項(xiàng)目，落地自己的明星產(chǎn)品，通過(guò)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)和更新升級(jí)，圍繞城市、順應(yīng)城市、賦能城市。
啟航元年
管理、優(yōu)化與配置資源
如今的首創(chuàng)城發(fā)，由首創(chuàng)集團(tuán)為主導(dǎo)，吸收合并了首創(chuàng)置業(yè)、首創(chuàng)經(jīng)中、首創(chuàng)新城鎮(zhèn)和北京綠基多個(gè)業(yè)務(wù)平臺(tái)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
具體來(lái)看，首創(chuàng)經(jīng)中核心業(yè)務(wù)包括產(chǎn)業(yè)新城、政策性住房、城市更新三大業(yè)務(wù)平臺(tái)；首創(chuàng)新城鎮(zhèn)是北京市政府與首創(chuàng)集團(tuán)共同發(fā)起設(shè)立，以支持北京城鎮(zhèn)化建設(shè)為主要任務(wù)，助力北京市小城鎮(zhèn)開(kāi)展城鎮(zhèn)化建設(shè)的政府引導(dǎo)基金；北京綠基是北京市綠化隔離地區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施、保障房配套路網(wǎng)建設(shè)平臺(tái)。
整合之后的首創(chuàng)城發(fā)除擁有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)外，也覆蓋了包括租賃住房、高科、文創(chuàng)、城市更新等在內(nèi)的新業(yè)務(wù)條線。而這些業(yè)務(wù)條線在并入之前，基本上都有成型的模板，有的已進(jìn)入模式復(fù)制化階段，實(shí)現(xiàn)了與城市有效、高效對(duì)接：
如將于今年一期房源竣工及入市的十八里店首創(chuàng)繁星（建筑面積40萬(wàn)㎡），是北京市最大集體租賃住房項(xiàng)目，曾拿到中央財(cái)政專項(xiàng)資金2億元以上的補(bǔ)貼，成為北京市獲得最大專項(xiàng)資金支持的單個(gè)租賃房項(xiàng)目。
又如首創(chuàng)高科繼中關(guān)村(000931)IC park產(chǎn)業(yè)園后，連續(xù)復(fù)制打造了首創(chuàng)高科南京模式、首創(chuàng)高科重慶模式。
再如文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)中的郎園，除深耕北京外，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)品牌擴(kuò)張，逐漸布局到杭州廈門等城市。
在徐鍇看來(lái)，北京市場(chǎng)的成功經(jīng)驗(yàn)對(duì)于未來(lái)向全國(guó)范圍內(nèi)的擴(kuò)張和復(fù)制意義重大，這也是首創(chuàng)城發(fā)向“引領(lǐng)城市發(fā)展的綜合運(yùn)營(yíng)商”轉(zhuǎn)型的優(yōu)勢(shì)所在。“很多企業(yè)轉(zhuǎn)型時(shí)也在謀求這些方面的發(fā)力，但多元化需要經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期積淀，并且要求企業(yè)具備內(nèi)部穿插整合的能力，首創(chuàng)城發(fā)在這方面的優(yōu)勢(shì)還是比較突出的。”徐鍇說(shuō)，未來(lái)城市運(yùn)營(yíng)的考驗(yàn)正是這種把各單條業(yè)務(wù)線整合打包的能力。
除此之外，首創(chuàng)城發(fā)的多元整合發(fā)展之路也有賴于首創(chuàng)集團(tuán)的賦能。事實(shí)上，在首創(chuàng)城發(fā)正式整合之前，首創(chuàng)集團(tuán)便給予了強(qiáng)有力的資源與資本支持，通過(guò)換股方式，將其持有的首創(chuàng)經(jīng)中、首創(chuàng)新城鎮(zhèn)和北京綠基的股權(quán)注入首創(chuàng)置業(yè)全資股東首創(chuàng)城發(fā)。注入總資產(chǎn)合計(jì)231.9億元，其中內(nèi)部往來(lái)款27.23億元,扣除內(nèi)部往來(lái)款之后賬面總資產(chǎn)之和為204.7億元。交易完成后，首創(chuàng)城發(fā)合并層面總資產(chǎn)將增加204.7億元，所有者權(quán)益增加95.7億元。
作為首創(chuàng)集團(tuán)旗下核心業(yè)務(wù)板塊之一，首創(chuàng)城發(fā)也將持續(xù)獲得首創(chuàng)集團(tuán)的支持，這也使得首創(chuàng)城發(fā)更具想象空間。
徐鍇說(shuō)，首創(chuàng)城發(fā)的業(yè)務(wù)一直在努力尋找與首創(chuàng)集團(tuán)各產(chǎn)業(yè)的高效聯(lián)動(dòng)契機(jī)，根據(jù)他的設(shè)想，集團(tuán)與首創(chuàng)城發(fā)的合作應(yīng)該體現(xiàn)在一個(gè)項(xiàng)目上的多產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)，例如，首創(chuàng)城發(fā)可以通過(guò)與環(huán)保集團(tuán)的合作，去做地方片區(qū)的整治改造、環(huán)保產(chǎn)業(yè)企業(yè)的導(dǎo)入等，再通過(guò)與集團(tuán)金融服務(wù)產(chǎn)業(yè)的合作，實(shí)現(xiàn)金融結(jié)構(gòu)的搭建，引進(jìn)金融生態(tài)資源，充分發(fā)揮集團(tuán)整體的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)和不同業(yè)務(wù)板塊相互賦能的優(yōu)勢(shì)。
可以預(yù)見(jiàn)的是，通過(guò)各大板塊之間的賦能，不但能夠增強(qiáng)首創(chuàng)城發(fā)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，也有助于首創(chuàng)城發(fā)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，成為細(xì)分賽道的龍頭。
如今，距離首創(chuàng)城發(fā)以全新姿態(tài)亮相已3月有余，這期間，首創(chuàng)城發(fā)鮮少對(duì)外發(fā)聲，內(nèi)部整合進(jìn)展如何一直是外界關(guān)注的焦點(diǎn)。
對(duì)此，徐鍇表示，目前整合的主線還是圍繞著承載長(zhǎng)租業(yè)務(wù)的首創(chuàng)新城鎮(zhèn)進(jìn)行，截至目前，組織管理、產(chǎn)品設(shè)計(jì)成本，服務(wù)運(yùn)營(yíng)等條線都已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了深度整合；而首創(chuàng)經(jīng)中、北京綠基的整合則要與未來(lái)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整、投資結(jié)構(gòu)的改善逐漸匹配，預(yù)計(jì)今年或有所突破。
2022年是首創(chuàng)城發(fā)啟航元年，目前留給首創(chuàng)城發(fā)內(nèi)部整合的工作還有不少，“無(wú)論是從品牌形象還是具體的業(yè)務(wù)調(diào)整來(lái)看，整合并非一步到位地將原有業(yè)務(wù)條線抓進(jìn)不同航道，而是必須以實(shí)打?qū)嵉捻?xiàng)目為抓手，逐步厘清業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，改變市場(chǎng)的認(rèn)知定位，而在具體的項(xiàng)目面世之前，首創(chuàng)城發(fā)內(nèi)部首先要形成強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)服務(wù)體系和能力，而這些是需要時(shí)間整合調(diào)整的，也是難以被外界看到的。”
徐鍇透露，今年將在北京市場(chǎng)以集租房為主要抓手，陸續(xù)推出5個(gè)集租項(xiàng)目，在這方面，首創(chuàng)城發(fā)有清晰的定位：形成有國(guó)企特色，加上首創(chuàng)優(yōu)勢(shì)，立足于北京的以集租為主的常規(guī)業(yè)務(wù)形態(tài)。
中國(guó)城鎮(zhèn)化已經(jīng)進(jìn)入新的發(fā)展階段、呈現(xiàn)出新的發(fā)展特點(diǎn)，從增量向存量，從粗獷增長(zhǎng)到精耕細(xì)作，從資本驅(qū)動(dòng)到運(yùn)營(yíng)驅(qū)動(dòng)，這是圍繞城市開(kāi)發(fā)商業(yè)邏輯發(fā)生的變化。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)高增長(zhǎng)時(shí)代已落幕，面對(duì)城市化走入下半場(chǎng)，行業(yè)利潤(rùn)空間收窄，企業(yè)必須要重構(gòu)發(fā)展邏輯，首創(chuàng)城發(fā)通過(guò)管理、優(yōu)化和配置資源，有助于資源價(jià)值的最大發(fā)揮。
收并購(gòu)思路
廣泛接觸 謹(jǐn)慎獲取
近日，北京2022年首輪集中供地落下帷幕，作為打響2022年集中供地第一槍的城市，北京本輪集中供地以480.2億元的總成交額收官。整體來(lái)看，北京土拍市場(chǎng)有所回溫，流拍率相比較2021年第三輪集中供地明顯回落，溢價(jià)率也有所提升。從房企參與度來(lái)看，此輪土拍央企國(guó)企的主場(chǎng)優(yōu)勢(shì)仍然明顯，民營(yíng)房企僅一家有所斬獲。
作為北京市國(guó)資委所屬大型國(guó)有企業(yè)集團(tuán)，北京及周邊城市是首創(chuàng)城發(fā)理所當(dāng)然的重倉(cāng)區(qū)域，但首創(chuàng)城發(fā)卻缺席了今年北京的首場(chǎng)土拍，而從近兩年的情況來(lái)看，實(shí)際上，首創(chuàng)城發(fā)在北京及周邊市場(chǎng)均收獲甚微，截至退市前發(fā)布的2021年中期報(bào)告，首創(chuàng)置業(yè)錄得簽約金額402.7億元，其中長(zhǎng)三角城市圈及成都、重慶等強(qiáng)二線單核城市合計(jì)簽約占比達(dá)50%。
徐鍇表示，不管是土拍機(jī)會(huì)還是收并購(gòu)整合的機(jī)會(huì)，關(guān)鍵還是在于“優(yōu)中選優(yōu)”，由以往的二級(jí)開(kāi)發(fā)升級(jí)為今日的三大主航道并重，對(duì)土地和附著在上的產(chǎn)品和運(yùn)營(yíng)服務(wù)，首創(chuàng)城發(fā)多了更多層面的考量，不單單是“算過(guò)賬”的問(wèn)題。
徐鍇進(jìn)一步介紹說(shuō)，接下來(lái)首創(chuàng)城發(fā)在北京市場(chǎng)上會(huì)加大長(zhǎng)租、集租推出力度和投資力度，此外，也將做更多的運(yùn)營(yíng)工作，包括地產(chǎn)業(yè)務(wù)、高科，文創(chuàng)等，首創(chuàng)城發(fā)北京市場(chǎng)上尋找的是能夠承載公司多元化發(fā)展形態(tài)的項(xiàng)目。
對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，戰(zhàn)略布局在很大程度上影響著企業(yè)前行的速度，尤其是在地產(chǎn)下行的今天，更成為攸關(guān)生死的重要議題。
據(jù)悉，首創(chuàng)城發(fā)目前已經(jīng)進(jìn)駐全國(guó)近30個(gè)城市，但接下來(lái)，秉承著更為審慎的投資策略，首創(chuàng)城發(fā)在布局上會(huì)持續(xù)聚焦深耕，“未來(lái)會(huì)將進(jìn)駐的城市數(shù)量控制在13-15個(gè)是我們的目標(biāo)和框架。”徐鍇表示，今年新的投資增量里面，收并購(gòu)將會(huì)是重心。
自去年年末以來(lái)，包含首創(chuàng)在內(nèi)的國(guó)央企迎來(lái)了收并購(gòu)的機(jī)會(huì)窗口。去年12月10日，交易商協(xié)會(huì)舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會(huì)。會(huì)議表示，將優(yōu)先支持符合房地產(chǎn)調(diào)控政策的企業(yè)注冊(cè)債務(wù)融資工具用于并購(gòu)項(xiàng)目或已售在建項(xiàng)目建設(shè)。此后央行發(fā)布通知，明確支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資工具，募集資金用于重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目的兼并收購(gòu)。
政策利好之下，開(kāi)年以來(lái)，房地產(chǎn)并購(gòu)主題債升溫明顯。資料顯示，從1月底至今的一個(gè)月內(nèi)，已有五只房地產(chǎn)并購(gòu)主題債發(fā)行，發(fā)行規(guī)模合計(jì)72.9億，發(fā)行主體涉及中央和地方房地產(chǎn)企業(yè)、商業(yè)銀行。此外，興業(yè)銀行(601166)、廣發(fā)銀行、平安銀行(000001)也表態(tài)將發(fā)行房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)主題債券，總金額200億。
據(jù)徐鍇透露，首創(chuàng)城發(fā)也在加強(qiáng)與北京市屬金融機(jī)構(gòu)的合作，目前也已經(jīng)簽了一些授信。但徐鍇也提到，盡管并購(gòu)資金不納入到三道紅線的管理，但在真正實(shí)際操作層面上，還是有一些相互制約的地方，可能會(huì)削減其他金融支持的力度，比如，并購(gòu)貸可能一定程度上會(huì)削減企業(yè)開(kāi)發(fā)貸的額度。
因此，盡管收并購(gòu)機(jī)會(huì)窗口已經(jīng)打開(kāi)，但首創(chuàng)城發(fā)在項(xiàng)目選擇上還是會(huì)保持審慎的態(tài)度，城市能級(jí)、區(qū)位選擇、產(chǎn)品匹配都會(huì)是重點(diǎn)考量的因素，此外，對(duì)于并購(gòu)項(xiàng)目背后的開(kāi)發(fā)商也有有嚴(yán)苛的考察標(biāo)準(zhǔn)。
“并購(gòu)不像拿地，幾乎面對(duì)的是一張白紙，并購(gòu)項(xiàng)目此前的運(yùn)行是全方位的，并購(gòu)要考慮的細(xì)枝末節(jié)非常多，但很難通過(guò)較短時(shí)間的盡調(diào)捕捉所有風(fēng)險(xiǎn)，因此，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)有賴于顆粒度非常細(xì)的盡調(diào)，另一方面，并購(gòu)項(xiàng)目公司本體的規(guī)范化運(yùn)營(yíng)程度也是關(guān)鍵的風(fēng)險(xiǎn)防線。”徐鍇表示。
對(duì)于首創(chuàng)城發(fā)來(lái)說(shuō)，當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境的確存在許多投資收并購(gòu)的機(jī)會(huì)，據(jù)了解，首創(chuàng)城發(fā)目前廣泛接觸的潛在收并購(gòu)項(xiàng)目有三四十余個(gè)，這里既包括北京大本營(yíng)的也有一部分位于首創(chuàng)未進(jìn)駐的城市。
對(duì)于這些項(xiàng)目，首創(chuàng)城發(fā)還有一個(gè)基礎(chǔ)的考量原則，即已經(jīng)進(jìn)入的區(qū)域的核心管理團(tuán)隊(duì)有能力覆蓋管理，同時(shí)，首創(chuàng)城發(fā)對(duì)于項(xiàng)目利潤(rùn)保障度的要求也會(huì)更高，以便為未知風(fēng)險(xiǎn)預(yù)留空間。
事實(shí)上，首創(chuàng)城發(fā)本次推出的天閱一江源項(xiàng)目就是這套并購(gòu)邏輯在現(xiàn)實(shí)中應(yīng)用的產(chǎn)物。徐鍇分析到，在接手之前，該項(xiàng)目就有非常不錯(cuò)的牌面，區(qū)位和產(chǎn)品都得到了市場(chǎng)認(rèn)可，在與交易對(duì)手的合作經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，他們?cè)谖錆h這個(gè)區(qū)域進(jìn)行項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)定位、產(chǎn)品打造和經(jīng)營(yíng)邏輯上符合首創(chuàng)城發(fā)的并購(gòu)要求。
規(guī)模新解
動(dòng)態(tài)管控 走鋼絲式平衡
過(guò)去這些年，外界提及首創(chuàng)時(shí)，規(guī)模是繞不開(kāi)的話題。
2018年，首創(chuàng)置業(yè)提出了750億元全年銷售目標(biāo)，最終實(shí)現(xiàn)706.4億元，完成全年目標(biāo)94.19%。
從這一年開(kāi)始，首創(chuàng)置業(yè)連續(xù)三年與銷售目標(biāo)失之交臂，2019年和2020年均未完成800億元目標(biāo)。
從此，“800億”成為首創(chuàng)一直跨不過(guò)去的坎。根據(jù)企業(yè)退市前公布的數(shù)據(jù)，截至2021年8月底，首創(chuàng)置業(yè)累計(jì)簽約金額約人民幣467.9億元，“800億”目標(biāo)的完成度不足六成。
那么，重新再出發(fā)的首創(chuàng)城發(fā)，是否會(huì)在規(guī)模這項(xiàng)傳統(tǒng)命題上有新的突破？
對(duì)此，徐鍇回應(yīng)到，首創(chuàng)城發(fā)對(duì)于規(guī)模采取動(dòng)態(tài)管控的方式，“當(dāng)前的行業(yè)大背景下，企業(yè)都在試圖走有序縮表之路，但縮表既不是手段更不是目的，它只是動(dòng)態(tài)管理的一個(gè)短期呈現(xiàn)，首創(chuàng)城發(fā)的規(guī)模預(yù)期會(huì)與組織結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)報(bào)表的基本情況相匹配，達(dá)到平衡狀態(tài)，”徐鍇進(jìn)一步闡述到，行業(yè)調(diào)整期，還沒(méi)有哪一家具備成功經(jīng)驗(yàn)，這就使得企業(yè)必須在增量與現(xiàn)金流、利潤(rùn)之間進(jìn)行嘗試，這就好像走鋼絲，必須不斷進(jìn)行調(diào)整。
同時(shí)，首創(chuàng)城發(fā)也表示，今年首創(chuàng)城發(fā)在規(guī)模上將更加重“質(zhì)”而非重“量”，也就是，會(huì)更加關(guān)注權(quán)益占比，保證這部分的穩(wěn)定性。
除了回歸報(bào)表管理的本質(zhì)要求之外，外部市場(chǎng)的不確定性也是不唯短期規(guī)模論，更注重實(shí)施動(dòng)態(tài)管控的原因。徐鍇表示，各城市之間的市場(chǎng)情況不一樣，企業(yè)也會(huì)視市場(chǎng)機(jī)會(huì)安排推盤節(jié)奏，“這個(gè)過(guò)程就好像投資，這個(gè)城市，這個(gè)節(jié)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，值不值得手上的項(xiàng)目出清，還是需要放慢一點(diǎn)去化，這些都對(duì)企業(yè)管控邏輯的轉(zhuǎn)變提出了要求。”
除了傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，新注入的城市運(yùn)營(yíng)和城市更新業(yè)務(wù)又將會(huì)在城發(fā)元年有哪些表現(xiàn)？
據(jù)徐鍇介紹，這兩塊業(yè)務(wù)目前大體可以分為長(zhǎng)租業(yè)務(wù)和城市騰退業(yè)務(wù)。在具體的項(xiàng)目層面，首創(chuàng)城發(fā)未來(lái)要打造的項(xiàng)目將不再局限于單個(gè)業(yè)務(wù)功能的實(shí)現(xiàn)，更多的希望能通過(guò)一個(gè)項(xiàng)目將開(kāi)發(fā)、服務(wù)和更新融合進(jìn)來(lái)，有序地打造成多重業(yè)態(tài)的閉環(huán)。
在這個(gè)過(guò)程中，需要導(dǎo)入首創(chuàng)城發(fā)各業(yè)務(wù)航道的資源優(yōu)勢(shì)，需要整合首創(chuàng)集團(tuán)及其他外部資源，這就要求首創(chuàng)城發(fā)內(nèi)部要有完善的管理銜接機(jī)制。
這也意味著，對(duì)于首創(chuàng)城發(fā)來(lái)說(shuō)，接下來(lái)一段時(shí)間更為關(guān)鍵的是做好內(nèi)部管理的調(diào)整和提升，在徐鍇看來(lái)，只有內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管控邏輯梳理得契合業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，才有機(jī)會(huì)去配合具體業(yè)務(wù)的落地，實(shí)現(xiàn)精品的呈現(xiàn)，這是比拿項(xiàng)目更為深層次也更為基礎(chǔ)的任務(wù)。
因此，徐鍇表示，今年首創(chuàng)城發(fā)在城市運(yùn)營(yíng)和城市更新的目標(biāo)設(shè)定比較彈性，沒(méi)有特別明確的指標(biāo)性要求，但會(huì)力圖找到適配的項(xiàng)目，最大程度地匹配首創(chuàng)城發(fā)的資源和能力，“只有這樣，才能說(shuō)首創(chuàng)城發(fā)是一家引領(lǐng)城市發(fā)展的綜合運(yùn)營(yíng)商。”
靜水流深，2022年，或許在外界看來(lái)首創(chuàng)城發(fā)依舊低調(diào)，但在行業(yè)下行的今天，首創(chuàng)城發(fā)由內(nèi)而外深度整合升級(jí)，持續(xù)蓄勢(shì)，必將走出新的發(fā)展篇章。
