編者按

近年來，隨著城市化進程不斷加速，城市發展中的各種問題浮出水面，城市更新成為解決“城市病”的重要手段，為城市發展提供新的增長點。

克而瑞地產研究中心數據顯示，TOP100房企中47%涉足城市更新領域，TOP50房企中61%涉足城市更新。

存量時代下，房企是如何布局城市更新的？城市更新作為補民生短板的重要舉措，城更企業應該扮演好怎樣的角色？他們又是如何以城市發展共建者身份與城市共生共融的？

和訊網推出《城市更新·共建師》專題，揭秘城市更新業務發展脈絡，記錄深度參與并推動城市更新發展的企業。

4月22日，時代中國發布的公告顯示，已安排匯出兌付4月底到期的兩筆美元債的資金。此前，時代中國被傳出向政府申請支持退出廣州幾個舊改項目，有分析指出企業退出項目是需將退款用于償還美元債，隨著這兩筆債務的兌付，這一傳聞也不攻自破。

業內人士分析指出，在當下敏感的大環境下，房企的任何風吹草動都能撩撥市場敏感的神經，都會往資金緊張，償還債務的方向關聯。從發展策略方面看，時代中國退出部分舊改項目的舉動，是對政策及市場變化的長遠應對措施，也與公司2022年目標低至650億元一脈相承。

身處百年大變局之中，房地產政策不斷調整優化，以適應變化局勢。作為城市建設的重要實現途徑，自住建部出臺禁止“大拆大建”政策半年以來，各地城市更新政策在持續優化調整，廣州明確要求避免“大干快上”，推動城市更新項目的有序進行。

房企作為城市更新的重要參與主體，伴隨政策調整與樓市下行態勢，房企綜合考量自身的資金鏈安全等因素，其城市更新策略也在實踐中進行調整并探索新方向。

因城市更新耗時較長，資金沉淀較多，有房企選擇引入合作方共同開發，引入資本緩解現金流壓力，同時也有房企有的放矢，集中資源做好優質項目。

在城市更新領域深耕十余載的時代中國此前在回復媒體時也表示，該企業會因應變化定期對存量城市更新項目進行審視，不斷調整其城市更新策略。在當前房地產環境下，時代中國的策略調整具備行業代表意義。

變局與策略調整

變化和調整，是當下房地產行業的一種常態。

為了更好的推進城市發展，各地城市更新政策在住建部“大拆大建”下禁令下做出了動態調整。以廣州為例，于去年對部分城市更新項目和范圍進行規范，嚴控大規模拆遷；在城市更新規劃編制及管理方面，進行模式創新，以國土空間規劃統籌引領高質量城市更新。

政策調整下，房企在城市更新的發展模式亦要隨之調整，并進行模式創新，滿足城市發展需求。同時，城市更新項目前期投入時間和資金成本較高，沉淀大量資金。在深度調整中，已有部分房企承受了一定的資金壓力。

從外部的環境變化、政策要求，以及自身內部的狀態看，均要求房企的城市更新策略進行調整，數量上不能貪多求快，單個項目不再進行大規模拆建，以做精做強為方向。

公開信息顯示，已有多家房企對城市更新業務進行了調整。包括中國奧園、佳兆業、合景泰富等多家房企引入合作方，共建城市更新項目。同時，行業鼓勵更多元的主體以及資本方面入局城市更新領域，保障城市更新項目持續推進，推動城市發展。

面對城市更新政策與市場變化，以及企業自身經營的變化，時代中國也在調整其城市更新策略，定期動態審視存量的更新儲備項目，從區位價值、經營數據、資金投放、項目進展等方面進行綜合研判，進行分類推進。持續推進高價值項目，對不符合戰略定位的項目進行逐步優化調整。

業內人士指出，時代中國在城市更新方面的調整是符合當下內外部環境的。同時，優選項目分類推進能夠回籠部分資金，在資源投入到優質項目，可實現資源更優配置，也能避免大規模推進形成的資金壓力，其分類推進的運行策略在當前的市場環境下具有一定的行業參考意義。

資源整合與模式創新

除了在發展節奏方面進行調整，政策對城市更新提出新要求，參與主體更需要關注項目建設運營的質量。城市更新作為一項長期推進的工作，未來具有龐大的市場前景與潛力，只有符合新要求，能夠為城市發展做出積極探索的參與主體，才能穩操該項業務的合格券。

以時代中國為例，據了解，時代中國入局城市更新領域十余年，目前在9個城市擁有約135個處于不同發展階段的城市更新項目，潛在預計總貨值超過1萬億。

如能順利轉化上述城市更新項目，對于時代中國而言，能夠有效的增厚資產和利潤；但同時更應該注意到，城市更新也是一個動態變化的市場，只有將項目轉化成土儲并將項目打造成功了，才算完成了改造。

城市更新是一個開放的市場，房企運營的已有城市更新項目的成效，關系到其未來的可持續發展。每一個成功的項目都是房企強化其在城市更新領域競爭力的名片，反之，項目運營失敗，則會削弱其競爭力。

決意在城市更新領域持續深耕企業，除了過往經驗的積累，同時更要進行模式創新，強化資源整合能力，提升自身在城市更新領域的競爭力。

據了解，時代中國擁有十多年的舊改經驗，同時打造了專門的城市更新團隊，擁有一套標準化的改造流程及實操指引，在項目推進過程具備協調和解決各方問題的能力。

時代中國涉及住宅、商業、產業等業態，并且擁有3個國家級及市級孵化器，戰略合作企業達2200余家，在資源整合及產業模式發展方面擁有相當豐富的經驗。

同時，時代中國推進數字化轉型，擁有完整的城市更新轉化數字體系，這些都是國土空間規劃統籌引領高質量城市更新所需要的能力。

企業發展是在變化中實現的，從目前看，時代中國具有打造城市更新業務的能力。但城市更新作為其核心業務之一，立足長遠發展，更需要跟隨變化不斷調整策略夯實內功，方能穿越周期。

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