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兩周前，北京市住建委發文稱，北京今年在第二批次供地時，已選取昌平區平西府、順義區福環、順義區薛大人莊等三宗地進行全齡友好住宅項目試點。
對中心城區老年家庭（60周歲及以上）購買上述試點項目，并把戶口遷至試點項目所在地的，給予一定的支持政策。其中，老年家庭名下無房且無在途貸款的，首付比例按最低35%執行，執行相應貸款優惠利率，同時，子女可作為共同借款人申請貸款等。
政策短短百余字，卻挑起了不少家庭的購房興趣。如今，政策發布已近兩周，是否在市場上掀起了波瀾？新政降低了多少人的購房門檻？未來，全齡友好住宅的試點項目會不會越來越多？
為了搞清這些問題，和訊房產去試點項目看了看。
01
新政僅是開始 落地還需細則
家在海淀的購房者小立對這個政策非常感興趣，政策發布后，他就一直關注政策的進展情況。
十年間，小立結婚生子，從三口之家到五口之家，家里越來越逼仄凌亂，而且隨著父母年紀越來越大，也需要更為安靜舒適的空間。因此，買房的念頭時不時就會冒出，但由于老人年紀按現有政策無法正常貸款，北京二套房首付又太多，故買房計劃一直無法成行。
如果新政落地，家里老人無房且無在途貸款，正好符合條件，小立就可以考慮以父母的名義去購房，以此獲得首套名額，降低首付。
類似小立這樣的購房者不在少數，試點項目北清橡樹灣相關負責人稱，下午5點多政策發布后，就有30多組客戶通過熱線、社交平臺或銷售人員咨詢。中海首開湖光玖里的置業顧問也表示近期每天都有來咨詢該政策的客戶。
北清橡樹灣相關負責人介紹，有意向的客戶來自北京各個區域，朝陽海淀較多，豐臺石景山也有。各個區域的老年人對政策的認可程度并不相同，整體來看朝陽海淀的接受程度更高，但也有不少老人，特別是東西城的老年人對內城情感比較深厚，降低首付對他們的吸引力并不大。
盡管小立對政策十分關注，但對于政策的具體細則以及如何落地操作，他并未得到更為詳細的解答。比如，遷戶口的具體時間是什么時候？哪些銀行支持接力貸？政策中提到的貸款優惠利率，具體能優惠多少？
對于這些問題，北清橡樹灣與中海首開湖光玖里均表示，因為項目還未開盤，因此政策現在沒有落地，具體操作細節暫時還沒有明確。
目前的三個試點項目，均是6月初北京二批次集中供地新出讓的地塊，未進入實際銷售階段。北清橡樹灣樣板間剛剛開放不久，中海首開湖光玖里只是公布了案名，樣板間還未開放，懋源的薛大人莊項目更是連案名都沒有公布。因此，政策的更多細則還需要等項目開始銷售之后才能真正落地。
02
松綁了，效果有限？
本次購房新政，確實是解決了不少家庭的實際購房難題，那么，這次撕開的松綁口子到底有多大？會不會引發購房熱情急劇升溫？
相比北京當前購房政策，新政的變化一方面體現在，限購政策取消認房又認貸，按照當前北京首套房資格認定標準，購房者在京需名下無房且沒有房貸記錄。但此次政策明確，60周歲及以上的老年人，即使名下有房，但只要房貸已經還清就可享受首套房優惠。
政策發布之后，無房且有房貸已還清、符合上述條件的老年人購買試點項目，首付比例將從二套房標準的60%（普宅）或80%（非普宅），分別下調至35%或40%。
此外，新政對“普通住宅”取消總價或單價限制。能夠享受普通住宅首套35%、二套60%首付條件的房屋類型，也從需要滿足“容積率小于1.0、面積小于140平方米、單價或總價未超過指導價”三大門檻，降低為僅滿足“面積小于140平方米”。
所以，不論是首套還是二套，購買試點項目且符合條件的老年人都將大幅減輕首付負擔。
另一個值得注意的點是，此次政策明確肯定了接力貸。
按照現有的貸款條件，還款期限最高年齡不得超過70歲。采用接力貸款后，借款人作為主貸人申請的借款期限與銀行對借款人的年齡要求不相符合（如50歲，申請貸款還款期限為30年，還款期限超過了其70歲的最高年齡限制），可以通過增加一個共同借款人（所購房屋的共有人且與主貸人是子女關系）來滿足借款人的年齡要求，節省家庭貸款成本。
購房降低門檻之后，會對當下的市場產生多大影響，是否會引發樓市過熱現象？
據銷售人員介紹，符合條件的購房人群在整個項目客群中占比并不高，對于實際市場交易量的影響十分有限，因此，并不會對當下市場形成過多影響。
從供應來看，中原地產首席分析師張大偉分析認為，從這3個試點項目的房源數量來看，3個共計僅有3000套左右的房源，僅占2022年北京樓市全年供應量的5%。也就是說，除非大范圍擴大試點，否則對于市場基本沒有影響。
03
全齡友好社區會變成新房常態嗎？
除了首付及貸款門檻降低外，三個試點項目被稱為全齡友好型住宅，跟普通新房住宅有什么區別，未來會不會有更多項目加入試點名單，也是購房者普遍關注的問題。
實際踩盤過程中，和訊房產發現，試點項目在全齡友好型社區建設上，確實有一些與眾不同的突破。
橡樹灣相關負責人稱，項目設置托老所、老年活動站、社區助殘服務中心，同時增設約538平米全齡友好服務設施，補充文化活動室和健身休閑等文化娛樂空間，另將社區衛生服務站的規模進行擴充，從而提高社區的便捷程度。
另一個試點項目中海首開湖光玖里也有類似配套樓，但具體用途及規模，目前還未公布。
根據北京市住建委在政策中的規定：
試點項目將在配套設施、室內空間、交通流線設計、公共空間、智慧應用與安全保障、服務等方面進行適老性建設，也兼顧其他年齡段市民居住需求，打造適合全齡居住的社區和住宅產品。
因此，對于購房者來說，三個試點項目的各種配套非常值得期待。
對于樓市的影響，合碩機構首席分析師郭毅指出，北京此次出臺貸款定向放松政策，是多贏舉措，信號意義明顯。除了可以做調控上的試水，判斷局部放松對銷量的影響以及對整個市場復蘇的效果，同時也有利于中心城區人口的疏解，為整體城市規劃的落實提供政策支持。
接下來，試點項目的增加或許將成為趨勢。政策發布當天，北京市住建委相關負責人表示：針對特定區域的特定項目，給予符合條件的特定群體購房支持政策，是在保持房地產從嚴調控的基礎上，精準實施的一項解決老年家庭養老購房困難的舉措。下一步，本市將在總結試點經驗基礎上，進一步擴大全齡友好項目建設，同時研究對多孩家庭、職住平衡購房等合理住房需求的支持措施。
或許在不久的將來，在一處新居中完美兼顧一家老小的需求，實現美好生活，將不再是難題。
