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新年以來，已有多城響應(yīng)央行、銀保監(jiān)會首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制，宣布下調(diào)首套房貸利率，部分城市進(jìn)入利率“3”時代，其中最低已調(diào)降至3.7%。
房貸利率調(diào)降之后，存量購房者的“提前還貸潮”愈演愈烈，關(guān)于“存量房貸利率能否調(diào)降”的呼聲也越來越多。
但讓購房者萬萬沒想到的是，有一天竟然會有錢握在手里“花不出去”的情況。2023年伊始，“提前還貸難”相關(guān)話題沖上熱搜，各大平臺都能看到網(wǎng)友留言，有網(wǎng)友表示其想提前還貸居然需要排隊2-6個月，部分銀行還設(shè)定了提前還款額度，甚至關(guān)閉了線上提前還貸通道。
此輪“提前還貸潮”甚至吸引了官媒下場評論。2月1日，《經(jīng)濟(jì)日報》發(fā)表文章稱，建議相關(guān)部門加快出臺相關(guān)舉措，有效解決居民扎堆提前還款及違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”等問題。
銀行反手設(shè)還貸門檻
近年來，受疫情沖擊和經(jīng)濟(jì)下行等因素影響，部分居民收入不穩(wěn)定性增大。2023年春節(jié)前后，部分購房者為緩解住房消費壓力選擇提前還貸，偏偏在此時，有銀行給提前還貸加上了重重限制。不少購房者抱怨有錢還不了，“提前還貸”相關(guān)話題持續(xù)升溫并頻繁沖上各大社交平臺熱搜。
在微博、小紅書等社交平臺上都能看到網(wǎng)友相關(guān)留言：有的去還貸被銀行告知沒有還款額度、有的需要線下排隊2-6個月不等、甚至還有部分銀行關(guān)閉了APP預(yù)約還款功能。
對此，有媒體報道稱，北京多家銀行目前提前還房貸的客戶較多，提前還貸需要提前一個月申請，并且需要線下排隊；還有銀行表示，目前預(yù)約提前還貸的還款時間已經(jīng)排到5月份。
突如其來的還貸潮對于銀行來說同樣猝不及防。一位國有銀行內(nèi)部人員表示，銀行的房貸收益是銀行長期穩(wěn)定的生息資產(chǎn)，如果都提前還貸，勢必會影響銀行長期資產(chǎn)的安排。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則指出，房貸目前是各家銀行相對優(yōu)質(zhì)的信貸業(yè)務(wù)，風(fēng)險小、利潤大，大量提前還貸可能會影響其收入和利潤。也就是說，銀行并不希望居民提前還房貸，因此才設(shè)置出一系列還貸“門檻”。
“當(dāng)下提前還貸潮中，不乏以經(jīng)營貸置換房貸的情況，很多金融貸款企業(yè)都在推銷用3點多的經(jīng)營貸置換按揭貸款。”張大偉稱。
張大偉表示，從政策趨勢看，銀行也該進(jìn)行反思，不應(yīng)該對提前還款設(shè)置排隊等期限，對于自有資金閑置的應(yīng)該鼓勵提前還貸。
而從法律上來講，提前還款是對原借款合同約定的貸款期限或貸款金額的變更，的確需要借款人與銀行協(xié)商一致。不過，張大偉認(rèn)為，商業(yè)銀行應(yīng)進(jìn)一步轉(zhuǎn)變觀念，展現(xiàn)商業(yè)銀行應(yīng)有的作為與擔(dān)當(dāng)。
提前還貸原因幾何？
事實上，本輪“提前還貸潮”在2022年已曾顯現(xiàn)，只是當(dāng)時購房者普遍還處于“懵”的狀態(tài)，熱議話題還是“要不要提前還貸”。
而進(jìn)入2023年后，央行、銀保監(jiān)會發(fā)文宣布建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制，短短一個月內(nèi)，已有包括鄭州、天津、珠海、長春等多個城市相繼下調(diào)首套房貸款利率下限。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前共有30個城市首套房利率降至4.1%以下。
業(yè)內(nèi)人士表示，這一政策從購房者情緒上來說有望扭轉(zhuǎn)房價下跌預(yù)期、提振購房者購房意愿。與之相對應(yīng)的，在刺激購房者消費需求的同時，也刺痛了存量購房者的心。
有網(wǎng)友在某社交平臺表示，其在房貸高利率時期貸款了80萬元，每月還5000元，目前累計還款12萬，結(jié)果去銀行一查，本金只還了2萬，剩下10萬還的都是利息。面對高利率還高息的情況，提前還貸無疑是減負(fù)的優(yōu)選。
于是，“提前還貸潮”掀起了。
廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，“提前還貸潮”出現(xiàn)的主要原因有以下幾點。
第一，春節(jié)前后，有購房者收到了年終獎、公司分紅，手頭有了一些余錢可以支配。
第二，春節(jié)前，理財產(chǎn)品大面積破凈、收益率回撤，甚至負(fù)收益。老百姓(603883)通過房貸利率（一般在4%-6%）和保本理財收益率（目前在3%以下居多）對比發(fā)現(xiàn)，理財收益率跑不贏房貸利率，房貸利率變高了，理財收益走低了，自然就會發(fā)生從“盡量多申請房貸”到“掙著提前還貸”的逆轉(zhuǎn)。
這種情況下，尤其是對高位利率上車的“大冤種”而言，提前還貸可以省下部分利息，相當(dāng)于變相理財。
第三，目前市場對于房價的預(yù)期不太樂觀。只要房貸利率高于理財利率、房價繼續(xù)下跌且購房者預(yù)期房價下跌，那么提前還貸的動機(jī)就會一直存在。
第四，提前還貸潮還有一個重要的觸發(fā)因素，就是近期房貸利率動態(tài)調(diào)整。根據(jù)央行政策，70個大中城市中，有38個城市的首套房貸利率在2023年不設(shè)下限。全國還有200多個地級市，這些城市大部分的房價在下跌。由此，未來全國絕大多數(shù)城市的首套房利率取消下限。
對存量房貸來說，高利率的弊端更加凸顯。這時，要么還貸款；要么還款后賣房，再買房，騰挪為低利率房貸。
是否應(yīng)該提前還貸？
隨著提前還貸潮愈演愈烈，越來越多高位上車的購房者選擇加入提前還貸大軍以降低每月還貸負(fù)擔(dān)。對此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來有可能再次出現(xiàn)“提前還貸”高峰。
那么，到底應(yīng)不應(yīng)該提前還貸呢？業(yè)內(nèi)分析人士表示，不是所有人都適合提前還貸，應(yīng)因人因城而異，避免盲目跟風(fēng)。
招聯(lián)金融首席研究員董希淼認(rèn)為，有提前還貸意圖的購房者需要具體情況具體分析。
從還款方式看，一般來說等額本金的還款方式前期償還本金多、利息少，相比來說提前還款會更劃算一點；等額本息的還款方式前期償還利息多、本金少，如果還款已過一半，其實可以不考慮提前還款。
另外如果是公積金貸款，利率顯著低于市場上的一般貸款利率，也可以不用考慮提前還款。
同時，董希淼指出，2023年，我國宏觀經(jīng)濟(jì)恢復(fù)回暖，貸款利率還有下行可能，后續(xù)提前還貸需要慎重考慮。
“對個人來說，判斷是否需要提前償還個人貸款，最直接的方式是看投資收益是否可以覆蓋貸款利息。如果投資收益率高于貸款利率，則考慮將資金更多用于投資；反之則可以考慮部分或全部償還貸款。當(dāng)然，還需要為日常生活支出與未來養(yǎng)老、醫(yī)療等留足資金。”董希淼說。
業(yè)內(nèi)人士表示，除了呼吁購房者理性面對還款壓力外，銀行端也該同步反思，為客戶提前還貸提供便利，改善客戶體驗。
存量房貸是否有希望調(diào)降？
在購房者排隊還貸款的同時，關(guān)于“存量房貸利率能否調(diào)降”的呼聲也越來越多。
2月1日，《經(jīng)濟(jì)日報》發(fā)文表示，當(dāng)前部分存量房貸與新增房貸之間的利差過大問題需要引起重視。作者建議相關(guān)部門加快出臺相關(guān)舉措，引導(dǎo)銀行適度降低存量房貸利率，逐步縮窄存量房貸與新增房貸之間的利差，進(jìn)一步降低住房消費者的負(fù)擔(dān)，有效解決居民扎堆提前還款及違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”等問題。可加快引導(dǎo)5年期以上LPR下降，繼續(xù)降低新增和存量住房貸款利率，減輕居民住房消費負(fù)擔(dān)。
據(jù)了解，存量房貸利率調(diào)降，曾在2008年末、2009年初有過一次先例。2008年央行曾宣布個人住房貸款利率下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，隨后多家銀行跟進(jìn)政策，相當(dāng)于給存量按揭利率直接打了七折。
然而今時不同往日，多位業(yè)內(nèi)人士在談及存量房貸利率能否調(diào)降的問題時，均認(rèn)為調(diào)降的可能性不大。
星圖金融研究院副院長薛洪言表示，存量房貸利率下調(diào)的可能性不大。
由于購房者存量房貸利率差異較大，一刀切等額下調(diào)房貸利率容易帶來各種套利空間；若制定差異化下調(diào)政策，又容易在執(zhí)行層面引發(fā)問題。
當(dāng)前，國內(nèi)銀行業(yè)息差已處于較低位置，下調(diào)存量房貸利率會直接壓低銀行息差水平，影響銀行經(jīng)營的穩(wěn)健性和可持續(xù)性。
知名財經(jīng)評論員劉曉博認(rèn)為，存量房貸打折仍存可能，但隨著時間推移可能性在下降。他表示，存量房貸打折的確會給銀行業(yè)帶來不利影響，但并非所有存量房貸都需要打折，可以根據(jù)利率高低、首套房二套房來給予不同力度的優(yōu)惠并適度降低存款利率，對沖影響。
對于存量房貸打折利潤損失較大的銀行，央行可以優(yōu)先給予低利率資金的扶持，因此存量房貸利率調(diào)降并非不可操作。“如果4月末還沒有調(diào)降，那大概率就是沒有了。”劉曉博表示。
