在過去，法拍房因為公開拍賣、多人圍觀的特點，比二手房市場更公開、透明，所以一度成為了對應(yīng)小區(qū)乃至整個板塊二手房價格的風(fēng)向標(biāo)。每每出現(xiàn)高溢價率成交的法拍房，總是能夠一舉拉高周邊的二手房掛牌價格。

但自杭州法拍房納入限購范圍后，這種特殊的效應(yīng)便開始逐漸減弱。7月，法拍房降溫的趨勢越發(fā)明顯，曾經(jīng)的熱門樓盤在法拍市場中風(fēng)光不再，大多以趨近市場價的價格成交。而過去在法拍市場中有著獨立行情的學(xué)區(qū)房，也無一例外地開始衰落。

文錦苑慘淡成交

法拍學(xué)區(qū)房高熱現(xiàn)象不再

本周二，一套中大·文錦苑的房源現(xiàn)身法拍市場，位于中大·文錦苑20幢3單元601室，房源面積143.47平方米，小區(qū)屬于學(xué)軍中學(xué)和十三中的學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，是一套頂級學(xué)區(qū)房。放在過去，這套房子無疑會成為大熱門，但一直等到競拍開始，參拍人數(shù)卻僅有兩人。

更讓人大跌眼鏡的是，這套房源僅僅經(jīng)過兩輪競價便匆匆落錘，最終成交總價1126萬元，比起拍價只高出1萬元，對比市場評估價足足低了374萬元，折合單價約7.85萬元/平方米。

反觀兩個月前，同樣是文錦苑，一套140平方米左右的房源成交價卻可以達(dá)到1291萬元，折合單價9.22萬元/平方米。對比來看，兩個月內(nèi)，同一小區(qū)的學(xué)區(qū)房單價已經(jīng)下滑了近1.5萬元/平方米。

不僅是文錦苑，同樣落寞的還有“杭州第一孟母盤”之稱的文鼎苑。該樓盤在法拍市場中成交過多套房源，其中成交單價最高的一套超10萬元/平方米。但從最近的情況來看，局勢已經(jīng)完全逆轉(zhuǎn)。本月初，文鼎苑法拍房再次上新，吸引了2.5萬人次圍觀，但參與競拍的人卻僅有3位，最終的成交單價8.2萬元/平方米，下降了近2萬元/平方米。

作為法拍房中的金字塔尖，學(xué)區(qū)房曾在市場中創(chuàng)下過不少“神話”，像去年以“天價”成交的文鼎苑、名城公館等等，都有著名校傍身的突出優(yōu)勢。但隨著市場的降溫，學(xué)區(qū)房的高熱現(xiàn)象也一去不復(fù)返了。

從分化走向全面降溫

7月超9成法拍房低于評估價成交

其實，在學(xué)區(qū)房之前，法拍市場降溫的信號就已經(jīng)出現(xiàn)了。進(jìn)入7月后，這種現(xiàn)象更為明顯。

據(jù)統(tǒng)計，截至目前，7月份杭州法拍市場已經(jīng)成交了130套房源，低于評估價成交的房源數(shù)量達(dá)118套，占比90.7%。其中，還有不少成交價遠(yuǎn)低于市場評估價的撿漏房源，價差達(dá)100萬以上的房源有14套。

7月13日，位于橋西板塊的地鐵盤中城匯首套法拍房開拍，項目剛于今年年初交付，是二手房市場中大受歡迎的次新房小區(qū)。但在這一次的法拍當(dāng)中，這套房子卻并未以高價落錘，最終成交價反而比市場評估價還要低4萬元。

緊接著7月20日，一線江景房御道兩套法拍房同天開拍。其中，戶型面積較大的這套房源成交總價2000萬元，成交價高于評估價50萬元左右;而小戶型房源的成交價則為1000萬元，比市場評估價低3萬元。

如果僅是這樣看，御道法拍房的成交價格稱不上爆冷，但如果對比幾個月前，同一小區(qū)其他房源的成交情況，差距則非常明顯。根據(jù)阿里拍賣顯示，今年5月份，御道接連拍賣了4套房源，溢價率均在28%以上，溢價最高的一套成交價比市場價高出731萬，溢價率達(dá)55.3%。

此外，還有曾經(jīng)的萬人搖紅盤楊柳郡，首次現(xiàn)身法拍市場，兩套房源被拍賣，但成交價均低于評估價;筧橋近期看漲的二手房金色黎明，最近的一套法拍房成交價也只落在了493萬元，折合單價4萬元/平方米左右，對比4.4萬元/平方米左右的二手房成交均價，價差超4000元/平方米。

這些房源當(dāng)中，有一線的江景房，有板塊內(nèi)的紅盤項目，也有高品質(zhì)的次新房小區(qū)。它們憑借著地段、品質(zhì)、配套等各類優(yōu)勢，成為了二手房市場中的佼佼者和法拍市場中的搶手貨。但即便這樣，這些房源也抵不住法拍市場降溫的大趨勢，通通走下了神壇，回歸市場價格，更不用說市中心的老破小，對比之下，毫無競爭力，低于評估價成交的房源比比皆是。

二手低迷、學(xué)區(qū)概念減弱

多重因素導(dǎo)致法拍全面降溫

法拍市場這波降溫的開端，起于限購政策的出臺。去年，杭州的法拍市場熱度一浪高過一浪，“天價”成交的房源層出不窮，甚至一度成為了炒作二手房價的手段之一。但眾所周知，過去的法拍房之所以會產(chǎn)生高溢價，是因為其間包含了一張房票的價值。今年3月，新政出臺，法拍房被納入限購范圍，法拍房無需房票的優(yōu)勢被突然終結(jié)，自然而然地過熱的市場便開始了自主降溫。

不過，在法拍限購之后，我們可以看到市場雖有變化，但是并不明顯，有些優(yōu)質(zhì)的豪宅項目，以及名校傍身的學(xué)區(qū)房仍然沒有特別大的反應(yīng)，反而是分化現(xiàn)象越來越突出。

到了近期，法拍房市場才算是真的冷了下來，價格開始回落，競拍者也變得更為理性和謹(jǐn)慎。那么，為什么是現(xiàn)在呢?

首先，從二手市場來說，今年3月開始，杭州二手房的成交量就在不斷下降，進(jìn)入5月后月成交量直接跌破萬套，出現(xiàn)“三連降”。6月底后，二手房市場的周成交量也在不斷下跌，7月的預(yù)估成交量不足7000套。

二手房市場持續(xù)低迷的同時，堅挺的學(xué)區(qū)房也出現(xiàn)了新的變化。集團(tuán)化辦學(xué)、多校劃片、分配生制度……從全國范圍來看，不斷出臺的教育政策，對學(xué)區(qū)概念造成了極大的沖擊，學(xué)區(qū)房逐漸開始回歸本身的價值。

這兩大變化的出現(xiàn)，導(dǎo)致購房者的預(yù)期降低，從而也成為了影響法拍房全面降溫的重要因素。同時，最近也有多家媒體報道，有不少銀行暫停了法拍貸，競拍者的資金壓力增大，或許也是法拍房在近期明顯降溫的重要原因。(記者 宣鴻蝶)