長沙第二批集中供地推遲至8月。其實，不僅僅是長沙，部分城市中止或延后掛牌。

一方面，多城集中供地“緊急剎車”，另一方面，8月11日，地產股迎來久違的大漲。

“首批集中供地‘穩地價’政策效果不及預期，成為7月以來中央頻繁強調要加快完善‘穩地價’工作機制的重要原因。在‘穩地價’的要求之下，預計熱點城市第二批集中供地土拍規則將迎來重大調整。”中指研究院分析認為。

今年7月，長沙第二批集中供地沒有如約而至，推遲至8月。不止長沙，重點城市第二批集中供地節奏都有所放緩，部分城市中止或延后掛牌。

中指研究院的數據顯示，截至目前，重點城市中共有11個城市正式發布第二批集中供地掛牌公告，其中廈門、長春和無錫已完成第二批集中供地，深圳和青島中止土拍，天津、北京等城市第二次集中出讓有所延后。

一方面，多城集中供地“緊急剎車”，另一方面，8月11日，地產股迎來久違的大漲，地產股回春直指“調整土拍規則”的市場傳言。

多城叫停第二批集中供地釋放了什么信號，對市場又有何影響?土拍規則是否會調整?

首批集中供地政策效果不及預期

多家研究機構的一個共識是，首批供地政策效果不及預期。

來自中指研究院的數據顯示，22城住宅用地首批集中出讓成交樓面價較去年全年有所上升。整體成交樓面價均價9591元/㎡，較2020年成交樓面均價上漲38.3%。

部分重點城市首輪集中供地熱度不降反升，廈門首批成交的5宗土地中3宗土地競價達到上限價格，南京36宗地塊觸頂成交，有地塊經過158輪報價。

“首批集中供地‘穩地價’政策效果不及預期，成為7月以來中央頻繁強調要加快完善‘穩地價’工作機制的重要原因。在‘穩地價’的要求之下，預計熱點城市第二批集中供地土拍規則將迎來重大調整。”中指研究院分析認為。

克而瑞地產研究分析稱，部分重點城市首輪集中供地熱度不降反升，其中市場熱度比較高的無錫、廈門等城市地房比更是超80%，在進一步推高地價和房企成本的同時，也不利于房價水平的穩定。首輪集中供地高熱促地方調控進一步升級。

中信證券也認為：“在第一次集中供地，部分城市土地成交溢價率偏高，競爭過于激烈的背景下，對地方土地供給機制的調整是大勢所趨。”

部分城市已調整土地競拍規則

此前，中央就對優化土拍規則作出明確要求。

7月22日，加快發展保障性租賃住房和進一步做好房地產市場調控工作電視電話會議召開。會議指出，要加快完善“穩地價”工作機制，優化土地競拍規則，建立有效的企業購地資金審查制度。

近期多地中止、推遲土地拍賣，被廣泛認為是積極響應中央最新要求的體現。

有網傳消息稱，近期自然資源部的閉門會議計劃將對第二批次核心城市土地出讓政策進行調整，調整方向涉及：商品住宅用地競買企業應具備房地產開發資質;限定土地溢價上限15%，不得通過調高底價、競配建等方式抬升實際房價;建立有效的購地審查制度，加強對房地產企業購地和融資的監管;到達上限后通過搖號、一次性報價或競高標方案等方式決定土地歸屬等。

目前還未有官方信源證實上述消息。

事實上，一些城市已經開始調整了二輪土地出讓規則。

杭州首批集中供地熱度較高，第二批土拍規則出現大幅調整。一方面取消5000萬元保證金托底機制，將保證金比例恢復20%，提高房企競拍門檻;另一方面下調溢價率上限至20%，并將租賃住房面積由“競自持”調整為“競無償移交政府”。

例如，天津延期出讓地塊的溢價率上限下調至15%，土拍出讓方式由達最高限價后“競自持租賃面積”轉為“搖號”，并要求參拍房企提供資金來源承諾和資信證明。

一方面加強房企購地資金審查監管，提升房企參拍門檻，另一方面通過嚴控溢價和搖號的方式，降低熱點地塊房企拿地成本。這些地方城市規則優化的方向，與網傳信息基本一致。

觀點

重點城市土拍規則調整企業拿地將會更加理性

首批集中供地后房企面臨的現實是，利潤空間不斷壓縮。

“杭州地產一哥”濱江集團在杭州首批集中土拍中共拿了5塊土地，其董事長戚金興在線上業績會上說：“在公司融資能力強、融資成本低、品牌影響大，這樣的狀況下，將努力達到1%至2%的凈利潤水平。”

再來看宋都股份。拿地2個月后，宋都股份宣布放棄在杭州首輪集中供地中競得的一幅地塊——杭州杭政儲出[2021]8號地塊，代價是5000萬元預約申請保證金被沒收。

拋開其與意向合作方祥生、寶龍的糾紛不談，宋都寧愿血虧5000萬元也要退地，還是由于地價過高，后期開發利潤無法得到保障。

中信證券認為，此前部分集中供應土地的城市成交溢價率缺乏約束，土地市場競爭缺乏必要的門檻。

那么，土地競拍的規則優化，對市場有何影響?“對房企而言，土拍嚴控溢價率，以‘搖號、一次報價、競高品質方案’方式取代‘競配建’等方式，或將降低房企拿地成本，一定程度上保障房企利潤空間。”中指研究院認為。

另外，重點城市土拍規則調整，企業拿地將會更加理性，疊加中央加強購地企業資格和資金審查，重點城市土地市場將明顯降溫，有利于進一步引導交易市場預期的穩定。

克而瑞地產研究稱，“控實際地價”將成為熱點城市接下來土地側調控的主力方向。由于調控側重點向“控實際地價”轉變，熱點城市的地價走勢在“搖號”等競拍機制下將保持平穩走勢。

地價穩定下，購房群體預期也會有一定的降低，進而會傳導至樓市、降低市場熱度，利于穩定房價走勢。(記者羅雅琪實習生曾瀾)