萬物云CEO朱保全

存量時代，物業行業的價值逐漸被資本認可，為搶奪未來發展的制高點，各大物企紛紛發力收并購強化護城河，“大魚吃大魚”的現象屢見不鮮。除了發力規模擴張外，物企在業務模式創新以及尋找新增長點方面不斷探索。隨著城市更新業務加速推進，老舊小區改造節奏加快，城市更新板塊成為物業爭奪的下一個藍海。

在10月22日、23日連續舉辦兩天的萬科業務交流會上，萬物云CEO朱保全重點強調了城市服務板塊萬物云城。據朱保全介紹，未來萬物云將聚焦中國100個城市的1000條高濃度街道參與城市更新。

萬物云的“街道生意”被業內認為是物業模式的創新以及擴張能力向外延展的體現。用融入城市的方式參與城市更新，一方面幫助萬物云將城市服務的觸角伸向更廣的空間；另一方面，萬物云憑借自身能力參與城市更新，改變了以往物業服務作為地產開發業務配角、為地產業務賦能的定位限制，成為主動提升和創造城市價值的主體。

延伸城市服務觸角

千條街道計劃啟動

去年10月，萬科物業正式推出國內第一個以城市服務為定位的全新品牌——萬物云城，并計劃在3年內落地100個城市服務項目。一年過去，萬物云成已布局40個城市，并有望提前完成3年百城計劃。

萬物云城城市服務的起點在珠海橫琴，由此總結的“橫琴”模式也在許多地方逐漸落地。但該模式主要圍繞新城、新區做事，也因此被質疑落座城市過于單一。

為了拓寬發展邊界，2020年后，萬物云計劃進入老街道。朱保全表示，相比于新城，老城街道里面城市肌理更豐富，發展更成熟，利益格局也更復雜，人民訴求更加多元。這也意味著對企業的管理、服務、資本等能力要求更高。

萬物云的老城市街道改造起點發生在華南海鮮市場周邊的唐家墩街道，并先后在深圳的沙頭、福保、廈門的鼓浪嶼、揚州南河下等多地取得成功的結果。

過去4年時間，萬物云在全國288條街道3公里半徑的區域物業項目濃度已超過25%，未來發展將聚焦中國100個城市的1000條高濃度街道。朱保全認為，“以后萬物云的計量單位可能不再是一個個項目，而是一條條街道 ”。這樣的布局源自朱保全對城市結構的探索，在他看來，目前在中國的主要城市，城市正在把權力下放到街道。

借助街道生意，萬物云以街道為單位串聯，將城市服務板塊擴大，從新城到老城，將城市服務的觸角延伸至空間里每一個角落，深度介入城市服務。

憑借多年累積經驗，萬物云已經初步梳理出基礎設施管養、生態環境服務、社區協同治理、居民公共服務及城市微更新四類產品解決方案，同時借助萬物云大力發展的科技手段和成熟的智能化服務平臺，統籌整合多部門資源，幫助城市得到更精細和科學的管理，主動為城市發展創造價值。

物業聯動地產開發

形成城市更新合力

自“十四五”規劃明確提出實施城市更新行動，城市更新已經上升為國家戰略。規劃指出，“十四五”期間要完成2000年底前建成的21.9萬個城鎮老舊小區改造。易居企業集團CEO丁祖昱曾表示，城市更新很快變成十萬億級的市場，更是未來10年、20年最重要的行業關鍵詞。

在城市更新巨大市場的吸引下，被資本市場熱捧的物業管理企業，如碧桂園服務、萬物云城、保利物業、華潤物業、龍湖物業等相繼試水城市更新領域，進行模式探索，試圖搶占空間經濟新藍海。

四川天府健康產業研究院首席專家孟立聯提到，城市更新所推動的城市內涵式發展將是今后中國城市發展的重要趨勢。大拆大建是一種更新，在老舊小區既有格局基礎上的升級也是一種更新。更新方式的不同，塑造城市的方式、功能也是不同的。

萬物云選擇做“城市服務商”，不是簡單地復制服務內容，也不是單一地整合同類型業務，是公共服務流程的再造，把物業企業的系統思維和流程管理融入城市治理服務。

以橫琴和沙頭為例，在“物業城市”模式的精細化管理下，橫琴流動攤販治理、垃圾清運、社會矛盾糾紛解決等難題都得到了有效的解決。沙頭街道作為福田區最大規模啟動“物業城市”改革試點的街道，現已成為政府“放管服”的標桿。

正如孟立聯所言，相融基礎上的功能集成、特色凸顯、優勢再成應是城市更新的基本方向。萬物云在結合城市現有環境特點的前提下，通過創新辦法破解傳統城市管理模式下職責邊界不清晰、作業不精細、監管不規范、流程不科學的頑疾，切實補齊城市治理短板。

值得注意的是，萬科集團2013年已經開始向“城市配套服務商”轉型，并打造出空間、文化、內容三個維度再生的城市更新典型樣板上生·新所。隨著萬物云將城市服務觸角向更大的空間延展，開發商與物企雙拳出擊，打造出1+1>2的城市更新效果。

城市更新往往伴隨著產業升級，配套完善，這也會吸引大量人口前來就業。好的項目品質、好的服務品質才是幫助城市筑巢引鳳的關鍵，并在人才到來后留住人才，從而整體提高城市的素質。

明源首席產城研究員艾振強認為，萬科做了很多城市更新項目，非常典型的案例，如深圳的南頭古城、望京時代中心等。物業服務也提供了很好的賦能，隨著物業公司內涵的豐富，相信未來會有更多驚喜。

模式創新深挖潛力

萬物云強化護城河

城市服務已然成為萬物云增長前景最被看好的板塊。

在萬科業務交流會上，朱保全對萬物云SPACE三個板塊增速作出預測，“城市板塊的增速大于60%，商業物業板塊保持30%至60%的增長速度，住宅物業增速控制在30%以內。在萬科物業的預計中，城市服務將是未來最具增長性的板塊。

不僅是增長前景可期，城市服務所展現的能力也在幫助企業建立護城河，與同行拉開差距。萬物云“街道戰略”中的城市更新指的是修復式改造的微更新，但對能力的要求并不低。艾振強表示，從既有的一些案例來看，修復式改造的微更新需要完成產業、文化、商業、環境和居住等多個維度的升級；這也是物業行業從物業管理，到物業服務，到物業資本，到價值服務的必然。萬科正在向外延展其能力。

接下來，萬物云的擴張方式也會以街道為單位，發展有濃度的空間服務。過去4年時間，萬物云在全國288條街道3公里半徑的區域物業項目濃度已超過25%，未來發展將聚焦中國100個城市的1000條高濃度街道。

相關學術報告認為，城市土地利用模式逐漸從以外延擴張為主向以內涵挖潛為主轉變。無論是開發商還是服務商都在不斷培養盤活存量的能力。萬科和萬物云以組合拳的方式輸出扎實的“內容”，打破行業原有的開發或服務層面的單一屬性，以積極參與者的身份深入到城市的建設與管理中，為企業在城市更新中的角色樹立作出示范。

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