房地產行業的財富標簽似乎正在慢慢褪色。
無論消失于胡潤百富榜前十的地產大佬，還是萬科郁亮所說的房地產底層邏輯完全顛覆，要開始賺慢錢，都傳遞出一個明確的信號，房地產賺錢的時代過去了。
這樣的結果，地產大佬在十幾年前就曾有過預料，萬達集團董事長王健林就因為預見了住宅地產的不可持續性，才把萬達從住宅轉向商業地產。
居安思危，并且看見別人忽視的機會，這是一種罕見的能力，我們不能不承認，王健林具備這種能力，他抓住市場出現的每一次機會，迅速將萬達商業帶到行業老大的地位。
這次也一樣，盡管歷盡波折，但如果順利上市，萬達商管有望取代華潤萬象生活成為最大的商業運營上市公司，王健林的財富也會再一次大幅攀升。
01
棋高一招
王健林的自信是隨著地產行業的壯大一點點建立起來的，在接受魯豫采訪時，他說自己最初做地產，并沒有什么遠大的志向，只想讓自己和家人的生活條件好一些。
然而，過去三十多年，隨著城市化和人口增長，房地產行業進入黃金時代，規模快速增長，房價不斷翻倍，當時代趨勢遇見個人魄力，很難不成功，王健林就是一個極具魄力的人。
王健林在商業上的第一個重大決定來自于2000年，此時，他已經帶領萬達走過12個年頭，并初步實現全國化布局，但考慮到住宅開發的不穩定性，他將目光瞄準了商業地產，在同年落地的第一代萬達廣場里，王健林拉來了美國沃爾瑪。
商業地產發展之初就拉來最大的國際零售品牌，這個細節彰顯了王健林的魄力，這種魄力還表現在對機會的把握上。房地產行業08年遇到低谷，此時，王健林做了一個重大的決定——逆勢重倉商業地塊。
最令人稱羨的是，王健林以9.9 億元將上海市 2008 年度最大的一塊綜合性經營用地收人囊中，折合樓板價為2400元/平方米，這場交易被業內稱為低到不可思議。
就戰略時機的把握來說，王健林常常棋高一招。“必須早看一步，別人瘋狂拿地的時候我們不去拿地，市場低迷的時刻更是拿地的好機會。”王健林公開對媒體表示。這當然需要企業家的前瞻性眼光和魄力。
據原北京市建委一位處長透露，總投資 30 億元的萬達石景山廣場，2008 年 12 月基本竣工之時，項目的土地出讓款卻仍未交齊。業內認為，不能不承認王健林在這方面就是有超越其他人的非凡能力。
前瞻性的戰略加上極高的執行力，這是成功的前提，此時，王健林的當兵經驗發揮了重要作用，因為它賦予萬達軍事化的管理效率，這是萬達商業規模大發展的保證。
一位內部高管曾這樣形容萬達的會議：“當天二十幾位總裁級別的高管都提前15分鐘、西裝革履、整齊有序地在座位上候場。丁本錫（萬達集團總裁）召集的會沒人敢遲到，他熟稔業務，性格嚴厲，做事雷厲風行，沒有丁本錫的執行力或許就沒有萬達今天這種運營模式。”
黃金十年屬于很多開發商，但2014年屬于王健林，這一年，他帶領萬達商業成功在港交所主板掛牌上市，并迎來了第100座萬達廣場的開業。王健林在公開場合正式表示，萬達廣場是具有世界影響的品牌。
有一個小細節可以說明王健林的自信，這一年，王健林首次自述經營之道，并出版了“萬達集團商業地產系列叢書”講述萬達如何在26年時間里從0成長為資產達5000億的帝國。
02
當機立斷
萬達上市后，王健林在心里暗暗下定決心：一定要做別人沒有做過的事情，這句話成為此后幾年萬達的戰略基調。
“不光要創造商業成就，還要開始打造民族企業品牌。”王健林希望萬達成為世界一流跨國企業，能夠為中國民營企業爭光，為此，他做過非常多的努力和嘗試，雖然這種努力看起來有些高調。
“只要萬達進入的行業，其他企業都沒機會做老大。”、“我要讓上海迪士尼20年內盈不了利。”2016年，王健林以2150億財富第二次登上首富位置，他在魯豫的節目上拋出一個億的小目標，引發全民關注。
王健林的底氣來自于萬達的實力，比如，萬達旗下院線在這一年稱霸北美、歐洲、中國全球前三大市場。《華爾街日報(博客,微博)》對此描述稱，“中國最富有的人給好萊塢帶了口信：我們要留下來，所以學著跟我們一起玩游戲”。
同樣是這一年，王健林做了一個重大的決定，將剛剛上市一年多的大連萬達商業管理集團股份有限公司私有化，原因是萬達商管被市場嚴重低估，沒有達到心目中的定價標準。
對于此舉，當時有專家分析認為，萬達商業市盈率只有11倍，市場估值2300億港幣，而在大陸，以萬達良好的業績，其估值達到20倍市盈率是完全可能的，萬達的市值保守估計也將達到4000億。令人意想不到的是， A股上市的大門基本對房地產行業關閉了，這是后話。
王健林的高光時刻沒有持續太久，前央行行長周小川在國務院新聞發布會上表示：“跨境對外直接投資有跟風、過熱、盲目的現象，導致交易量增長較快。比如投向體育、娛樂、俱樂部行業的對外投資，對國家沒有好處。
王健林很快覺察到了異樣，并叫停依靠負債驅動的多元業務，萬達國際擴張戰略因此受到重創，此前一路高調的收并購戛然而止。不得不說，在危機時刻，王健林非常果斷，為了償還負債，他一次性出售上百億的文旅和酒店資產。
當前，很多房企陷入債務危機，債務重組大多進展遲緩，很多人回想起王健林2017年的大甩賣，無不贊嘆其危急時刻表現出來的勇氣。一位專家對90度表示，壯士斷腕說的簡單，對領導者而言，這無異于割肉，但凡心里抱有一絲希望，都難以立刻做出決定。
03
王者歸來？
經歷過2017年的起起伏伏后，王健林變得異常低調，很少接受媒體的采訪，出現較多的場合都與扶貧有關。
但最近有一次例外，10月11日，王健林高調表示，要親自帶頭，萬達副總裁以上高管全部換乘紅旗汽車。這背后是一次跨界合作，紅旗依托萬達旗下商業廣場和文旅項目，在全國范圍內建設“全新紅旗商超體驗店”。
從某種程度來講，這次合作是為萬達商場賦能，王健林在經歷過長達十余年的多元化探索之后，最后仍然把重心放回了商業地產，只是，這一次不同于此前，王健林更強調商業運營能力。
這也可以理解，年初萬達體育剛從納斯達克退市，萬達電影(002739,股吧)業績雖然扭虧為盈，但股價已從高點的80.6元跌至14.3元，萬達的多元化大多折戟，如今已經66歲的王健林終于想明白，萬達的核心競爭力在于二十多年積累下來的運營能力。
10月21日晚，王健林旗下的珠海萬達商業管理集團股份有限公司（以下簡稱“萬達商管”）遞交了招股書，宣告重回港股。與2014年初上市相比，投資者對商業運營的價值已經有了新的認識，萬達上市大概率只是時間問題。
王健林曾言，做什么都要做到行業第一，萬達商管在很多層面確實做到了，比如，合作品牌數量，客流量，在這些維度上，萬達商管均是行業第一。官網顯示，2021年僅全國萬達廣場客流預計將超過60億人次。
到底值多少錢？這是資本市場對萬達商管價值的最直接表現，畢竟，相較之下，華潤萬象生活只有萬達商管的34%，寶龍商業的收入僅為萬達商管的11%。
中國企業資本聯盟副理事長柏文喜分析認為，即使保守一些計算，按照物業板塊平均35倍的市盈率計算，萬達商管的市值將超過5000億；如果按照50倍市盈率計算，萬達商業的市值將超過7300億。
根據福布斯2021年榜單，內地首富的門檻是689美元。招股書顯示，萬達商管在上市前的股東架構中，大連萬達商業合計持股78.83%，王健林持有后者52.68%股權。如果成功上市，王健林的財富排名大概率會進一步躍升。
時隔5年重回港交所，王健林已不是當初那個高調的首富，但屬于他的榮耀還在，當聽到萬達商管赴港上市的消息時，有投資者在朋友圈寫下了YYDS。
不過，很多人也表示擔心，雖然近兩年資本市場對擁有穩定現金流的輕資產模式比較認可，但一個不得不承認的現實是，萬達商管仍將面對來自各方的挑戰。
一個現實是王健林的對手正在越來越多，以直播為主的電商對商業地產的沖擊仍在不斷加劇，另一方面，隨著商業運營的價值不斷提高，商業運營的細分賽道也越來越擁擠，包括世茂、萬科、華潤、龍湖、寶龍等也加大布局。
萬達素以效率著稱，而創新能力并不突出。一位高管曾對文化產業表示出擔憂：“萬達這種效率型管理在房地產行業適用，創意產業要的恰恰是活力型管理，萬達能在多大程度上做出改變是個疑問。”
德魯克說，“未來不可怕，可怕的是變化的未來，我們依然沿用舊的邏輯”。也許，真正考驗王健林的不是即將到來的IPO，而是未來五年乃至更長時間內，他能在多大程度上顛覆過去的慣性。
