在“房住不炒”“租購并舉”等政策指引下，長租公寓市場在過去幾年間取得了長足發展。仲量聯行近日發布的《乘勢而上，啟航新征程——中國長租公寓市場白皮書》顯示，10家市場頭部長租公寓品牌的存量房源總數已從2018年底的35.6萬套增長至2020年底的 73萬套，數量翻番。

四大因素驅動市場發展

“人口結構變化、購房門檻、政策支持和資本助力是推動中國長租公寓快速發展的四大驅動力。”仲量聯行中國區研究部總監姚耀對《中國消費者報》記者表示，當下正是長租公寓行業邁向成熟的重要機遇期。

姚耀進一步解釋稱，第一，第七次人口普查結果展現出城市之間和城市內部更強的人口流動、晚婚晚育現象越來越普遍和家庭小型化趨勢，這些都導致青年人住房租賃需求期延長。

第二，高房價和一二線城市不斷加碼的限購限貸政策，讓長租公寓得以滿足越來越多人的住房需求。

第三，國家出臺的一系列土地供給、稅收優惠和金融支持等政策，在鼓勵住房租賃市場發展的同時對其進行了規范，有利于長租公寓市場的發展。

第四，在辦公、零售等房地產業態遭受疫情沖擊時，長租公寓受到了全球主權基金、養老基金和其他投資機構的青睞，為該業態注入了強勁的發展動力。

在上述因素的共同作用下，重點城市的長租公寓市場挺過了行業洗牌和疫情沖擊，從2020年下半年開始迅速復蘇。據仲量聯行統計，10家市場頭部長租公寓品牌的存量房源總數已從2018年底的35.6萬套增長至2020年底的 73萬套，數量翻番。

京滬深市場發展最成熟

從城市維度觀察，截至2021年二季度，長租公寓存量項目和房源數量分別為395個和13.3萬套。其中，北京、上海、深圳等市場發展最為成熟，長租公寓受租戶們的認可度最高。

尤其是北京，雖然在項目和房源數量上不及深圳和上海，但在營項目平均出租率高達97.5%，租賃需求十分旺盛。

在“房住不炒”的定位、支持性政策的相繼出臺以及市場基本面的有力支撐下，越來越多的企業將目光聚焦在了長租公寓的開發及投資上。仲量聯行面向30多家不同類型的投資機構開展的問卷調研顯示，投資者現階段的關注焦點依然是上海、北京、深圳等經濟發達、外來人口占比高和購房門檻較高的一線或新一線城市。而在細分賽道方面，目前97%的受訪投資者希望進入面向企業精英白領市場的中高端長租公寓細分市場。

REITs提供新發展契機

在“房住不炒”的政策背景之下，租賃住房的發展被提到前所未有的高度。但“資產投入大、流動性過低，導致退出困難”一直是困擾長租公寓行業發展的難題之一。

這一問題如何破解?2021年7月國家發改委發布《關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金(RE-ITs)試點工作的通知》，正式將保障性租賃住房納入了試點行業中。

仲量聯行中國區評估咨詢服務部執行董事熊建平表示：“租賃住房和REITs天然適配，我們認為，租賃住房有可能成為REITs的又一個藍海，而REITs也有望成為長租公寓投資方未來主要的退出機制之一。”

龐樹東告訴《中國消費者報》記者，租賃住房REITs可以實現“投融管退”的閉環，為前期投入大、投資回報期較長的租賃住房項目提供了優質的退出渠道，有效提高租賃住房市場的流動性;同時還可以提升開發商開發租賃住房的動力，從而有助于加大市場的供應量。

另外，REITs的落地進一步推動了中國房地產行業大資產管理時代的到來。

易居企業集團CEO丁祖昱向《中國消費者報》記者表示，在傳統以開發為主導的上半場，開發商們通過高杠桿來實現高周轉獲得高收益;而在以存量資管為主的下半場，資產管理的水平高低才是制勝的關鍵。(記者孫蔚)