近日，第二批公募REITs正式面向公眾投資者發售。雖然第二批僅有兩支分別為華夏越秀高速REIT（180202.SZ）和建信中關村(000931,股吧)產業園REIT（508099.SH），但卻銷售火爆，原定為11月29日和30日兩天的募集，在11月29日由于銷售告罄提前結束。2只公募REITs合計募集資金超過170億元，建信中關村、華夏越秀高速公眾投資者獲配率只有2.58%、2.74%左右。

第二批火爆的同時，第一批公募REITs也開始走出頹勢，多數都實現了上漲，REITs的春天來了嗎？

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第二批REITs銷售火爆

在上周進行的網下認購中，建信中關村產業園和華夏越秀高速兩只公募REITs的網下認購倍數分別達到56倍和44倍，遠超第一批REITs平均認購倍數則為8倍。個人投資者和機構投資者對于第二批REITs都有著極大的熱情，銷售著實火爆。

華夏越秀高速，包含的基建項目是漢孝高速公路，由漢孝高速公路主線及漢孝高速公路機場北連接線兩部分組成。項目整體預計募集金額19.55億元，發行份額3億份，實際分紅占可供分配金額比例不低于90%，特許經營權到期日為2036年12月9日。

建信中關村產業園，包含的基建項目為互聯網創新中心5號樓項目、協同中心4號樓項目和孵化加速器項目。整體基金預計募集26.12億元，發行份額9億份，實際分紅占可供分配金額比例不低于90%。　

從配售結果看，有意購買者眾多，剔除無效報價后，華夏越秀高速REIT擬認購數量總和為27.841億份，為初始網下發售份額數量的44.19倍；建信中關村REIT擬認購總量為106.18億份，為初始網下發售份額數量的56.35倍。

除了認購數量眾多外，認購機構報價也較高，基本貼近詢價公告的上限。

華夏越秀高速報價區間為6.512元/份—7.499元/份，剔除無效報價后，網下投資者報價中位數為7.499元/份，加權平均數為7.301元/份，發售價格為7.100元/份。

建信中關村，報價區間為2.851元/份-3.350元/份，剔除無效報價后，網下投資者報價中位數為3.350元/份，加權平均數為3.335元/份，發售價格為3.200元/份。

兩支REITs的發售價格都屬于報價區間的高位，有觀點認為，之所以當下出現認購火爆的局面，是因為第一批公募REITs的示范作用。

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公募REITs表現高于預期 受到投資者熱捧

第二批火爆的同時，第一批公募REITs也迎來了好消息。截至12月1日收盤，首批9只公募REITs，除平安廣州廣河外，其余8只公募REITs全部實現溢價。

分析人士表示，自今年6月，首批公募REITs發售以來，REITs基金總體上保持穩定二級市場，雖然沒有大漲但也未大跌，這給了不少持幣觀望的機構投資者信心，認為公募REITs有利可圖。

而另一方面，在近期，公募REITs也開始了分紅，且分紅水平高于預期。而這也成為此次二批公募REITs認購火熱的原因之一。

在本月，中航首鋼綠能 、中金普洛斯和博實蛇口產園分別發布了分紅公告。本次可供分配現金流的期間為 2021 年 6 月 8 日-2021 年9 月 30 日，每 10 份基金份額分別分紅 5.15元 、0.52元和0.274元。權益實際分紅比例分別為 100%、 95%和90%。

根據興業證券(601377,股吧)的測算，按照發行價格，中航首鋼綠能 、中金普洛斯和兩REITs的年化現金流分派率分別高于上市預測值 52.83%和 0.74%，但由于當前價格較發行價格均大幅上漲，按照當前價格下的 2021 年化現金流分派率分別為 9.29%和 3.59%，較上市時分別為 8%和4.45% 的預期指標，中航首鋼綠能增加 1.29%，中金普洛斯下降 0.86%。

總體上看，第一批公募REITs表現好于預期，分紅比例也高于預期，對于投資者來說賺錢效益最為關鍵，表現較好的產品，自然容易受到投資者歡迎。

而另一方面，政策方面方面最近接連傳出利好消息，也助推第二批公募REITs的銷售。

11月17日，銀保監會發布《關于保險資金投資公開募集基礎設施證券投資基金有關事項的通知》，同意保險資金投資公開募集基礎設施證券投資基金，即基礎設施公募REITs。

11月23日，在上海市政府舉行的新聞發布會上，上海市發展改革委二級巡視員金瑜表示，上海將重點推進本市保障性租賃住房REITs試點工作，加強與企業的溝通對接，加快項目培育，在確保保障性租賃住房資產安全和規范運行的前提下，積極爭取本市項目成功納入REITs試點。

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公募REITs的成長空間

從個人投資者角度看，REITs代表著一種低風險低收益的理財產品。盈利水平介于銀行存款和低風險理財產品之間。

貝塔咨詢數據顯示，過去二十年以來，亞洲REITs總回報率為6.39%，收益中的42%來自于資本利得的貢獻，58%來自于股利收益的貢獻，年化的股利收益率為3.72%。由于亞洲的REITs主要集中與日本和新加坡，兩者都屬于低利率國家，REITs的低風險受到了投資者偏愛。

在2020年，受到疫情影響亞洲REITs普跌，當下已經開始回升。日本REITs，1-6月平均的股價升幅達到23.1%，平均的總回報率25.4%，收復了疫情沖擊的損失。中國香港REITs，1-6月平均的股價升幅為10.3%，平均的總回報率為14.0%。新加坡REITs由于疫情期間受沖擊最小，所以2021年的回升幅度也較小，1-6月平均的股價升幅為5.9%。

整體看，REITs作為一種投資手段，具有極強的保值屬性。

從近期數據看，雖然國內的REITs試點止步于基建項目，但在全球范圍內基建REITs也表現不俗。

貝塔咨詢的數據顯示，2020年1月-2021年6月底的18個月里，總回報率最高的是自存倉類REITs，累計的總回報率達到54.0%；其次是獨屋出租REITs，過去18個月累計的總回報率為35.8%；第三是數據中心REITs，累計的總回報率為34.8%；工業/物流地產REITs的累計總回報率也達到33.6%；基建類REITs的累計回報率為29.7%。

整體看，基建類REITs的收益率在30%左右，但當下，國內的基建類REITs還難以達到這個水平。截至12月1日，國內首批的九支公募REITs的收益率在17%左右，遠低于29.7%的平均水平。當然，國內的REITs運轉時間較短，時間跨度拉長也有可能追平平局水平。

此外，更多的基建項目也在等待上馬，如天順風能(002531,股吧)再一次電話會議中表示，會考慮發行REITs，中國電力的火電類REITs也已經發行，發電行業有望加入REITs大軍。

對于REITs的未來發展，建信中關村產業園REIT基金經理張湜也表示，我國2020年GDP總量為101.6萬億元，參考美國、日本等成熟REITs市場規模約占GDP總量5%-15%的比例測算，未來中國公募REITs體量有望達到4萬億至12萬億元，長期發展前景看好。