1月3日，元旦假期最后一天，融創服務發布公告，宣布終止收購第一服務控股約32.22%股權的事項，終止原因為賣方在2021年12月31日突然推翻雙方此前在交易價格、交易安排方面達成的共識，最終導致正式協議無法完成簽署。翻譯過來就是，賣方反悔了。

同一天，第一服務也發布公告確認了這宗交易的終止。但并未給出詳細原因。

其實這并非物業行業第一筆終止的收購事件。2021年10月20日，中國恒大、恒大物業、合生創展3家港股上市公司同時發布公告，宣布合生創展200.4億港元收購恒大物業50.1%股權終止。且雙方各執一詞，其中一方也說另一方“反悔了”。

心理價格戰

在與業內人士的交流中，流露出一個普遍的觀點：在房地產波及下，物業市場的收并購有了更大的不確定性，并購方對標的的選擇與審核更加嚴格，對風險、收益以及戰略發展的權衡更加審慎，在此背景下，終止收購等變動事件將不再是孤例。

在此語境下，某物業公司高管猜測：物企間收購終止原因，可以從以下幾點考慮問題：

1、與錢有關。尤其是目前物業行業估值處于下行期，買方想要盡可能壓低價格，而賣方認為物業畢竟屬于搶手資產希望賣個好價錢，雙方博弈下，價格很容易談崩。

2、與預期有關。大家對物業市場期望太高，總覺得它是個大蛋糕，但現在有很多政策層面上的調整，利潤空間更小，成本越來越高，項目時間久后，投入大產出低，收購行為就更加謹慎。

對于物企行業的估值變化，克而瑞物管統計數據顯示，早前資本市場對物企的追捧，曾大幅推高行業并購市場的價格，動輒出現12-15倍PE的并購案例。彼時，這些作為受讓方的上市物企還擁有30倍以上PE的估值。

時過境遷，隨著上市物企估值下調，已經出現尷尬的倒掛現象。比如，今年藍光嘉寶被并購的PE倍數還不及他們曾經付給其他物業公司的PE倍數。當前數宗正在洽談之中的上市物企之間的并購，類似的情形并不少見。

因此，2022年物業并購市場依然會存在，這個行業持續要發展集中度會提升，并購是必然之路。但在并購價格方面，隨著上市物企估值的調整，出讓方物企的心理價格也需要調整。當很多上市物企自身的PE都不足10倍之時，回歸正常生意邏輯，并購價格就只能在10倍或以下。

按照這個思路來進一步理解問題，即物企間的收并購可能不在于“內因”物企，而在于“外因”房地產開發主業或者整個物業行業環境影響所致。

預測2022并購額

今年的并購市場熱度空前高漲，大宗并購案頻發。尤其在下半年，如碧桂園服務、龍湖智慧服務以及萬物云等為代表的頭部物企在收并購市場上表現活躍。并購市場熱度甚至超過了物業資本市場熱度，成為年度行業最熱的話題。

圖注：2021年物企收購數據。數據來源中指研究院。

中指研究院物業事業部副總經理牛曉娟認為，并購加速了行業整合，主要帶來了兩方面的影響：

一方面，整個市場的集中度顯著提升。中指研究院預計2021年百強企業市場份額過半，市場分化加劇。在經歷此輪行業整合之后，2021年底全國物業管理面積總計將達274億平方米，TOP10企業以在管面積計的市場份額將由2020年的10.17%提升至2021年的16.1%，且百強企業則會由2020年的49.7%提升至52.1%，首次實現占比過半，行業馬太效應突顯。

另一方面：并購為整個行業帶來諸多變數和不確定性。現階段，物業企業收購需審慎考慮兩大因素：第一，地產行業承壓，其對物業服務企業的合約面積增長的不確定性增大。企業在收并購時應多加考慮現階段下被收購企業未來業績的可實現性，進而商定交易價格；第二，當前，地產行業正在經歷寒冬，雖有邊際改善，但并未出現春暖花開的跡象。作為關聯企業的物業公司，其運營情況也有可能出現某些不確定性，因此企業在收并購時應在整體風險可控下進行并購，從而實現企業的可持續發展。

由于房地產環境的新變化，2021年被業內形容為物業收并購窗口期。2022年的物業會是一個什么樣的年份呢？克而瑞物管預測，2022年，物業行業的并購市場金額會縮水，2021年的地產變局之際，帶來一些開發商關聯優質物企的并購機會窗口，也確實促成了大金額的并購交易，這個窗口期隨著房地產市場的變化將在2022年會逐漸關閉。

謹防并購“內卷”

2022年物業收并購額是否會收縮，目前還未知。但物業行業的并購熱度顯然還遠未結束。多家籌備上市的物企向和訊房產透露過，上市后募集的資金主要用來收購差異化或特色化的物業，補足自己的短板。

尤其是2022年萬物云、龍湖物業等頭部物企將會完成上市，至此排名前十的物業服務企業都會成為上市企業。物業行業的規模訴求戰也會促使收購進一步加劇。

天朗物業總經理楊江鴻認為，在這種形勢下，可能會滋生“內卷”問題。

比如，迅速擴大規模，管理卻跟不上，會影響到品牌聲譽。尤其是很多企業一味跟風，看見別人收并購、做拓展，他們也做，其實從企業內部來看，如果他們對自己家門前雪還未想清楚如何打掃，掃到什么程度，積雪是堆雪人還是亂推放等等，一旦盲目去擴張的時候，一定會出問題。不僅影響品牌，還增加了自己的內耗，得不償失。

再比如，原來一線期望的流量未達到期望值，很多項目業主群體對互聯網使用率低，資本化運作未能實現。具體來說，一線品牌希望通過收并購提升他們的管理體量，實現流量轉化，但是部分收并購來的項目本身是有一定的問題，特別是一些老舊小區，居住群體以老年人為主，他們對互聯網的使用達不到原有的期望，或者說對一些新型的社區經營不是很感冒，導致收并購來的項目未達到期望反而成了負擔。所以說，并購可能出現的問題還有很多，需要謹慎為之。

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