根據媒體報道，港交所對上市申請人利潤紅線，令瑞安新天地上市折戟，也讓另一家排隊上市中的物業企業——明宇商服上市前景變得暗淡。

為了達到上市要求，有些今年遞交招股書的物業企業就在2021年年度夸張得實現了利潤“大躍進”。就比如脫胎于魯商發展(600223)（SH600223）的魯商生活服務有限公司（以下簡稱“魯商生活服務”），就在2021年前10月實現了72.86%的凈利潤增幅，達到6140萬元。不僅突破了港交所的盈利要求，也為上市后股價的高走奠定基礎。

但是，這樣好的業績背后的含金量卻并不高。根據公司披露的信息，當年的凈利潤僅比應收賬款多出40多萬元。不僅如此，從2018年至2021年10月的三年零十月間，魯商生活服務新增的貿易性應收賬款及貿易應收票據占當年度凈利潤的86%、31%、86%和99%。這不僅給外界提供了一個灰色的想象空間：利潤的增長是靠調表調出來的嗎？

運營效率顯著提升

根據港交所新規，主板上市申請人于3年營業紀錄期的股東應占盈利必須符合以下最低要求：最近一個財政年度不低于3500萬港元；及前兩個財政年度累計不低于4500萬港元(三年累計盈利不低于8000萬港元)。盈利規定上調幅度為60%。

巧合的是，魯商生活服務的凈利潤恰恰是2020年開始突破3500萬這條紅線的。2018、2019年，公司的凈利潤一直沒有超過3000萬元。而到了2020年，突然就增長至4500萬元，增幅達到56.8%，而當年度收入的增幅只有25%。利潤的增幅超過收入的增幅，有可能是因為公司的運營效率提升帶來的。

招股書顯示，魯商生活服務一直以來通過建設智慧社區的先進技術，以及標準化管理系統來提升運營效率。

但是，和凈利潤接近的新增營業收入，卻讓魯商生活服務運營提效的質量大打折扣。尤其是從2018年到2020年的三年中，魯商生活服務的貿易性應收賬款中，來自于關聯方的，一直超過第三方。2020年兩者的當年度賬面余額比例甚至接近8：3。由于新增應收款規模接近利潤，而關聯方又貢獻了高比例的新增應收款。這就容易讓人擔心凈利潤增長的真實性。

賬面現金便成為魯商生活服務自證利潤含金量的一個重要指標。

利息收入低于現金增幅規模

魯商生活服務的招股書，也確實做到了這一點。從2018年到2021年前10月末，公司的賬面現金年年大幅增長。

2018年年末的現金還只有9177萬元，到了2021年年末已經飆升至2.67億元，其中很重要的一個原因就是關聯應收款的結算增加。

然而，令人詫異的是，盡管公司的賬面現金持續高增長，但是利息的贈速度卻變動不大。在2018年時已經達到了4432萬元，而到了現金規模達到1.63億元的2020年，全年利息收入也就5773萬元。2021年賬面盡管有2.19億元，又較2020年年末增長不少，但是前10月的利息收入也只有5511萬元。

根據招股書的信息，魯商生活服務的現金分兩部分，一部分存在銀行，另一部分存在了有關聯關系的。以2021年10月31日的2.67億現金為例，其中，6044萬元，放在了銀行；剩余的2.06億放在了山東商業集團財務有限公司（以下簡稱“集團財務公司”）。其他年份，存在銀行更多。比如，2020年存在銀行的存款是1.14億元，4872.9萬元存在了集團財務公司。

按理存款規模越多，利息收入肯定越高。但事實卻存在很大出入。2020年的1.14億元存款只換得了13.3 元利息，年化手氣只有0.1%，比同期的活期存款的利率還低；2021年的6044萬元，卻收到了43.8萬元利息，折合年化收益達到了0.7%，雖然高于活期利率，卻仍然低于一年期的存款利率。

相比之下，放在集團財務公司的利息收入要高出很多。比如2020年，魯商生活服務把4872.9億元的存款放在了財務公司，收到的利息就高達594萬元，折合年化收益超過12.19%。不過，2021年放在集團財務公司的現金利息收入就只有507.3萬元，折合年化收益就只有2.4%，不僅比2020年的收益率低，也低于一年期的銀行利率。

為什么存在集團財務公司的錢越多，現金的年化收益率反而卻變低了。

決定存款利息的因素有兩個，一個是利率，一個是存款時間。如果，存款利率不變，時間越長，利息收入越高；反之，則利息收入越少。

由此可以得出一個推測，2021年魯商生活服務存入集團財務公司的錢雖然變多了，但時間可能卻變短了，自然無法取得像往年那樣的現金收益率。

不過，這個猜測尚未得到公司方面的證實。和訊房產就相關問題通過魯商生活服務的HR部門郵箱，以及魯商生活服務的關聯企業——魯商發展（600223）的董秘辦等部門發出問詢提綱，想了解答案，但最后都沒有得到回復。