2021的冬天來了，房企卷不動了，物企倒是卷的精彩。

9月以來，包括世茂服務(wù)、碧桂園服務(wù)、旭輝永升服務(wù)、萬物云等在內(nèi)的多家物管公司或是加速收并購；或是赴港IPO；或是通過配售股份、發(fā)行可換股債券等舉措，為增加流動性開啟多元融資，動作頻繁。

碧桂園服務(wù)成了“并購?fù)酢?/strong>

“房地產(chǎn)行業(yè)融資收緊的背景，其影響也傳導(dǎo)至下游物業(yè)管理行業(yè)?！?/strong>中指研究院物業(yè)事業(yè)部常務(wù)副總經(jīng)理牛曉娟表示，“部分房企為緩解流動性壓力選擇出售旗下優(yōu)質(zhì)物業(yè)資產(chǎn)，引發(fā)了物業(yè)管理行業(yè)的收并購潮?！?/p>

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2021年11月1日，今年物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)發(fā)生并購交易63宗，涉及并購方33家物業(yè)企業(yè)；交易金額約315億元，相比2020全年交易總額大幅增長約198%。

今年年內(nèi)，龍湖智慧服務(wù)已收購億達(dá)服務(wù)、楷林商服、美好幸福物業(yè)、九龍倉物業(yè)等4家物企；10月15日，旭輝永升服務(wù)以6.96億元收購了紅星美凱龍(601828,股吧)旗下物業(yè)公司80%股權(quán)；以6.92億元收購第一服務(wù)控股32%股權(quán)的8天后，融創(chuàng)服務(wù)再發(fā)公告，擬以18億元收購融創(chuàng)文旅集團(tuán)商業(yè)運營板塊的運營管理公司100%股權(quán)……

2021年物業(yè)管理行業(yè)部分收并購情況（截至11月1日）

而不論是從交易金額，還是并購規(guī)模來看，碧桂園服務(wù)成為了2021年物業(yè)行業(yè)的“并購?fù)酢薄?/strong>

年初，以54.32億元“聯(lián)姻”藍(lán)光嘉寶；9月，更是在短短一周內(nèi)花費近133億，接連上演了“鯨吞”大戲，吸入富良環(huán)球與鄰里樂控股，為碧桂園服務(wù)增加潛在在管面積約2.8億㎡。

據(jù)碧桂園服務(wù)公開披露的交易詳情顯示，截至2021年11月1日，碧桂園在收并購市場上完成了近190億元的交易金額，占市場總交易金額的60.32%。

針對行業(yè)當(dāng)下的物業(yè)并購現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，受上市門檻提高、估值下滑、母公司“陷于危難”等多方面影響下，部分物企或是放棄獨立上市，或是進(jìn)行拋售為母償債，這均為“巨頭”們的壯大提供了契機。

中指研究院物業(yè)事業(yè)部高級分析師王友煊分析，首先，大型物業(yè)企業(yè)資金充沛，足以開展大規(guī)模的收并購。其次，頭部物業(yè)企業(yè)的市場占有率遠(yuǎn)沒有達(dá)到行業(yè)天花板。再次，出于戰(zhàn)略發(fā)展的需要，企業(yè)擴張不會止步于此，“今年以來，物業(yè)企業(yè)爭先提出未來三五年的規(guī)模實現(xiàn)5-10倍的增長目標(biāo)，收并購依舊是企業(yè)直接快速獲得交付面積的有效途徑?！?/p>

小型物企“格局打開”了

此外，在當(dāng)下，收并購不再是龍頭物企的專屬“浪漫”，小型物企也不斷上演“蛇吞象”，企圖靠收購物業(yè)資產(chǎn)實現(xiàn)彎道超車。

比如，百強之外的潮汕房企方圓集團(tuán)旗下物業(yè)公司方圓生活服務(wù)，頻頻以現(xiàn)金發(fā)起收并購。據(jù)市場資料顯示，最近4個月以來，方圓生活服務(wù)已完成5起收并購，總代價約7000萬元。這對于一家總市值2.2億港元的企業(yè)來說，不是一筆小數(shù)目。

同樣的反向吞食，也上演在奧園健康身上。11月4日，奧園健康證實了將出售55%股權(quán)的傳言，而對于沒能順利拿下恒大物業(yè)的合生創(chuàng)展而言，這也是一塊不能不搶的“香餑餑”。

但事實上，根據(jù)合生創(chuàng)展旗下的物業(yè)管理公司“合生活”的規(guī)模體量來看，無論是對標(biāo)恒大物業(yè)還是奧園健康，都遠(yuǎn)不及前兩家。

還有此前上市的合景悠活以及和泓服務(wù)。

在上市一年內(nèi)的合景悠活，共成功并購3家物業(yè)管理公司，涉及增加管理規(guī)模1.04億㎡，總交易金額20.28億元，基本將公司上市募集資金約24億元全部用于收并購擴張。

于2019年7月在成功上市的和泓服務(wù)，上市初在管面積820萬㎡，主要布局華北與西南地區(qū)。而上市兩年來，和泓服務(wù)在管面積已達(dá)到2710萬㎡，較上市初增長2.3倍。

對于小型物企上演收并購浪潮，牛曉娟分析認(rèn)為，“公司賬面凈現(xiàn)金彈藥充足的中小型上市物業(yè)企業(yè)也在配合自身發(fā)展戰(zhàn)略，通過收并購快速實現(xiàn)規(guī)模擴張，尋求彎道超車的機會。”

“我們預(yù)計今年四季度將是自2018年以來最好的并購窗口期，行業(yè)整合會繼續(xù)加速?！眹鹱C券(600109,股吧)資源與環(huán)境研究中心房地產(chǎn)首席分析師杜昊旻分析指出。

萬物云上市 是為備戰(zhàn)“寒冬”？

據(jù)研究報告顯示，截至2021年10月12日，上市的54家物企平均市盈率為19倍。與2020年12月31日平均市盈率約為35倍相比，大部分物企的市盈率已經(jīng)滑落。加之受宏觀調(diào)控政策和地產(chǎn)行業(yè)的影響，物企赴港上市進(jìn)入冷靜期。

7月16日至今，除京城佳業(yè)正在招股預(yù)計于11月10日上市外，再無其他物業(yè)登陸港交所。算起來，IPO的鐘聲已經(jīng)安靜了3個月。

不僅如此，多家物企更是面臨招股書失效或終止上市的情況。據(jù)和訊房產(chǎn)不完全統(tǒng)計，截至目前，已有世紀(jì)金源服務(wù)、禹佳生活服務(wù)、中南服務(wù)，新力服務(wù)等物企招股書失效，而富力物業(yè)、陽光城(000671,股吧)旗下陽光智博更是選擇終止上市。

所以在當(dāng)下，物業(yè)行業(yè)的另一類驚雷，不外乎還能有物企選擇在此時赴港上市。

11月5日晚，萬科發(fā)布公告稱，擬分拆子公司萬物云空間科技服務(wù)股份有限公司赴香港上市。“物業(yè)大鱷”萬物云的分拆上市，無疑是為物業(yè)IPO“掃雪”。

業(yè)內(nèi)人士測算分析，參照碧桂園服務(wù)等公司，市場給予萬物云的估值在1500億至3000億之間；此前遞表的萬達(dá)商管，碧桂園服務(wù)在7月戰(zhàn)投入股時給出的估值達(dá)1800億。而截至11月5日收盤，碧桂園服務(wù)的總市值1772億。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示：“萬科此前物業(yè)板塊上市節(jié)奏比較慢，但就這次上市動作看，其底氣較足，對于物業(yè)板塊未來如何走的問題思考得較透徹。對于其他物業(yè)企業(yè)來說，要積極關(guān)注萬科此類動作，積極學(xué)習(xí)其物業(yè)管理和資本市場運作的模式。在此基礎(chǔ)上，預(yù)計物業(yè)行業(yè)后續(xù)會形成一些新概念和新模式，真正促進(jìn)物業(yè)行業(yè)高質(zhì)量的發(fā)展。”

“反季”上市的萬物云也引來市場許多猜測，其中最為熱議的觀點是“萬科缺錢”。

IPG中國首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜認(rèn)為，萬科此時分拆萬物云上市，一方面是萬物云的發(fā)展已經(jīng)水到渠成，二是下半年一來樓市的急劇轉(zhuǎn)淡可能對財務(wù)一向穩(wěn)健的萬科也在成了隱憂，為防患未然和優(yōu)化自身流動性隱憂而在此時決定分拆萬物云上市。

針對為何選擇此時上市，萬科方面表示，公司相信如果此次分拆上市得以實現(xiàn)，將有助于突出公司在空間科技服務(wù)領(lǐng)域的發(fā)展優(yōu)勢，提高公司及萬物云的持續(xù)運營能力，釋放其內(nèi)在價值，同時有利于公司向開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重的轉(zhuǎn)型發(fā)展。

同時，通過本次分拆上市，可以有效增強萬物云的資本實力，并擁有獨立的資本運作平臺以及投資者基礎(chǔ)，為其業(yè)務(wù)發(fā)展提供更為多元化的融資渠道，提升萬物云競爭優(yōu)勢。