近日，一則因收入下降而導(dǎo)致房子斷供的消息在網(wǎng)上流傳，作者稱他在燕郊的房子，總價(jià)426萬(wàn)，貸款298萬(wàn)，月供16800元。作者已經(jīng)還貸4年，但由于大環(huán)境和個(gè)人原因，作者收入下降只能選擇了斷供房貸。
根據(jù)作者的描述，他的房子當(dāng)下只值235萬(wàn)，較當(dāng)初買入時(shí)的426萬(wàn)，賬面上虧191萬(wàn)。如果不考慮房子的貶值，128萬(wàn)元的首付加上支付的64萬(wàn)的利息，和由于斷供違約被起訴要支付律師費(fèi)，至少虧損了250萬(wàn)元以上。
斷供固然可憐，但是一切都是自己的選擇，銀行也不是不講人情，只是要求履行合同。而且多位銀行職員簡(jiǎn)述了自己面對(duì)斷供房時(shí)的一些情況，稱房子問(wèn)題很復(fù)雜，其實(shí)他們并不想要房子，想要的只是還款。
銀行如何處理斷供？
多年前的日劇就曾經(jīng)評(píng)價(jià)銀行“晴天送傘，雨天收傘”，這話實(shí)際上沒(méi)有太大問(wèn)題，因?yàn)樵谫J款面臨無(wú)法收回的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)銀行必然選擇收回貸款，這種寫(xiě)在合同里的內(nèi)容并無(wú)不妥。
阿夏是北方地區(qū)一家商業(yè)銀行的信貸人員，主要負(fù)責(zé)非公業(yè)務(wù)，和轄區(qū)內(nèi)的房貸發(fā)放。在19年，有一位本地的煙酒經(jīng)銷商為擴(kuò)大門店選擇了貸款買房。店鋪的面積較大，貸款金額也不是小數(shù)目，但在2020年，該經(jīng)銷售資金鏈斷裂導(dǎo)致了房貸斷供。
阿夏作為貸款的經(jīng)辦人和行長(zhǎng)一起去了經(jīng)銷售購(gòu)買的門店與其商談。當(dāng)時(shí)還是冬天，屋子外的卷簾門半開(kāi)著，開(kāi)到彎腰才能進(jìn)去的高度。房子里很冷，貸款人應(yīng)該是沒(méi)交取暖費(fèi)，店內(nèi)只有老板一人，柜臺(tái)和煙酒都已經(jīng)被搬空。
店內(nèi)大堂的地板也已經(jīng)充滿了劃痕，地面上還有碎玻璃和煙灰紙屑，看起來(lái)是已經(jīng)被清洗過(guò)一輪了，能拿走的都被拿去抵債了。
老板表示，疫情發(fā)生后生意不好做，過(guò)去的幾個(gè)大客戶拖欠的貨款越來(lái)越多，他也不是不想欠著不給，但是就沒(méi)錢啊。老板說(shuō)著說(shuō)著哭了起來(lái)，說(shuō)起了他的不容易，自己的住宅也已經(jīng)被其他銀行收走，他現(xiàn)在就住在店里，干了這么多年都白干了。
老板懇求阿夏和行長(zhǎng)不要收回房子，他表示，幾個(gè)大客戶欠了他好多錢，隨便要回來(lái)一家就能償還房貸，甚至愿意把手里的欠條給阿夏，“500萬(wàn)的貸款我給你們1000萬(wàn)的欠條行嗎？別把房子收走了。”
根據(jù)阿夏在做貸前調(diào)查和中期審查時(shí)了解到的信息，老板經(jīng)營(yíng)煙酒行數(shù)十年，沒(méi)有出過(guò)太嚴(yán)重的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。但是也確實(shí)失去了還款能力，店員全部離開(kāi)，貨物也被拿走抵債，表明了老板后續(xù)也沒(méi)有還款來(lái)源，雖然只是違約初期，但是必須將抵押的房屋收走。
老板的懇求沒(méi)有任何意義，阿夏也只是按照規(guī)矩辦事，他叫來(lái)了法院執(zhí)行局，把老板清了出去，房子貼上封條等待法拍。
按照流程，在貸款違約后，貸款的負(fù)責(zé)人要到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查，查出原因，貸款人面臨的是暫時(shí)性的困難還是無(wú)法克服的困難，然后協(xié)商制定一個(gè)還款計(jì)劃，力保收回貸款。如果情況較為特殊，甚至可以直接收回抵押物放棄貸款。
斷供房銀行也不想要
貸款合同中也提示了提前收回貸款的可能，在過(guò)去數(shù)年中為了明確貸款的責(zé)任，銀行增加的投入不菲，貸款的面簽錄像甚至要求保存至貸款收回，也對(duì)貸款人的資質(zhì)進(jìn)行了重新劃分，為的就是能夠避免斷供的發(fā)生。
但實(shí)際上，銀行對(duì)于斷貸還是保有一定的善意，但凡是能夠收回的貸款都不會(huì)走到對(duì)簿公堂。
小熊是華中地區(qū)一家商業(yè)銀行職員，有著多年的發(fā)放住房貸款經(jīng)歷，他講了自己遇到的故事。在2020年，他參與了本行的一次司法拍賣。拍賣的房就是一套斷供的房子，雖然即將走向司法拍賣，但是銀行還是給斷供者留下了一定的回旋空間。比如在一個(gè)雙方協(xié)商好的時(shí)間內(nèi)湊齊拖欠部分，可以直接取消法拍。
小熊表示，銀行并不想要斷供房，因?yàn)閿喙┓孔儸F(xiàn)多是通過(guò)法拍，但是法拍房不好賣，經(jīng)常流拍。另一方面，斷供房可能涉及各種復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)，要一一理清也要花費(fèi)大量時(shí)間。較為常見(jiàn)的問(wèn)題是在斷供后開(kāi)始出租，且一口氣收取了大量租金，甚至可能需要等待租期結(jié)束才能收回。
斷供的房子房主多為個(gè)體戶，斷供原因多種多樣，大多數(shù)都是資金鏈斷裂無(wú)法償還。所以他所在的行已經(jīng)開(kāi)始加緊了對(duì)于個(gè)體戶的監(jiān)管，在最極端的時(shí)候要求——如果沒(méi)有抵押物，就必須有擔(dān)保人。并且要求擔(dān)保人是體制內(nèi)人員，即企事業(yè)單位和公務(wù)員，一個(gè)擔(dān)保人10萬(wàn)元額度，且不能有貸款。
與個(gè)體化相對(duì)應(yīng)的，由于體制內(nèi)的穩(wěn)定收入，對(duì)于體制內(nèi)人員的貸款發(fā)放相對(duì)寬松，小熊表示，考個(gè)編不容易，而且銀行也有很多辦法收回貸款，甚至可以直接從工資里凍結(jié)。如果體制內(nèi)斷供，就算倒霉，這種三年也難有一個(gè)。
小熊的行長(zhǎng)表示，現(xiàn)在壞賬指標(biāo)越來(lái)越低，他們只能提高貸款審核的門檻。
斷供房難賣
阿夏和小熊都表示，收房是最壞的打算，銀行從來(lái)沒(méi)過(guò)想要抵押物，哪怕是評(píng)估價(jià)值的六折抵押，依然不想要。因?yàn)樽儸F(xiàn)成本太高，其中可能涉及很多債權(quán)債務(wù)的瓜葛難以理清。
某銀行信貸人員小林也有同感。小林說(shuō)，他經(jīng)手的那棟房子在2020年6月開(kāi)始了第一次法拍，到2021年12月已經(jīng)經(jīng)歷了4次，但是每次都會(huì)流拍，原因在于價(jià)格太高，生意難做。這種商鋪通常來(lái)說(shuō)都難以拍賣，小林曾經(jīng)在2017年收回了一幢面積超過(guò)5000平米的飯店，至今未能出售，也是因?yàn)槊娣e太大。
2019年后，就算是400平米左右的商鋪也不太好出售，除了法拍途徑外，銀行職員還會(huì)主動(dòng)向優(yōu)質(zhì)客戶推銷，甚至朋友圈刷屏，但是效果依然欠佳。且銀行每次都是降價(jià)出售，降價(jià)力度一次比一次大。
住宅相對(duì)要好一些，但是也不容易出手。小林曾經(jīng)在司法拍賣上成功出售了一套90平米的住宅，但是歷時(shí)一年之久，這已經(jīng)是很快的速度了。如果計(jì)算支付給律師的費(fèi)用和住宅空置期間無(wú)法產(chǎn)生收益，和其他各種費(fèi)用，銀行也承擔(dān)了不小的損失，通常來(lái)說(shuō)違約都發(fā)生在貸款發(fā)生早期，綜合下來(lái)評(píng)估價(jià)值打個(gè)六折也不一定能賺錢。
小林說(shuō)，更有甚者，還會(huì)出現(xiàn)債務(wù)債權(quán)上的不明確，縱然是房產(chǎn)證在銀行也不一定能夠確認(rèn)可以收回資產(chǎn)，銀行也不想為這些事操心，只是想簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的收利息。“哎，難呢！”小林的一聲嘆息或許道出了很多銀行人員的心聲。
