前段時間，一部講述中年人感情世界的滬語電影《愛情神話》登陸各大院線，這部電影通過真實的生活狀態和場景把上海的姿態和情懷，表達得很有肌理。從不被看好，到拿下豆瓣高分好評，不一樣的愛情神話創造了一部電影的口碑神話。

魔都，似乎就是有滋養神話誕生的魔力，正如熒幕之外，上海樓市也在書寫新的“神話”。

2021年，一線樓市的調控力度史無前例。上海，從2021年1月21日發布樓市新政開始，先后經歷了對離婚購房資格的修訂、贈予需要購房資格，直到8月份發布貸款參考涉稅價，也就是三價取低政策，上海樓市進入冰封狀態。

千余公里外的深圳同樣迎來重拳出擊，樓市偃旗息鼓，于是，人們紛紛猜測上海也會步上深圳的后塵，市場博弈半年后，會跌得信心全無。

但上海樓市在僅僅跌了3個月之后，劇情又有了新的走向。

01

新房供應放量

豪宅市場成富人的角斗場

1月21日出臺“滬十條”，2月6日出臺積分制，3月3日出臺“滬七條”，不斷加碼打補丁的調控之下，2021年，上海新房市場以集中批量供應方式實現成交超九萬套，比去年多了近三成。

而自第五批次新房入市以來，新房市場出現了一些新變化。某內中環新房項目銷售告訴90度地產，前四批新房遭到了市場的焦灼爭搶，如今，購房者相對具備挑挑揀揀的余地，且很多項目最后開出來的分數，都遠低于預期。

他認為，這緣于8月底以來入圍比的擴大，及新房供應量的持續發力。據網上房地產數據，2021年全上海的新房供應量共計約81822套，超過過往4年每一年的供應量。

克爾瑞監測的開盤數據顯示，2022年上海樓市的開端非常熱鬧，伴隨著悅瀾天地的開盤售罄，第五批次集中供房正式宣告收官。細看五批次整體開盤情況，57個項目中，日光盤占比63%。

近期陸續推出的第六批次新房再次展現了上海購房者們的購買實力，截至1月21日，上海第六批次57個樓盤已經有46個樓盤結束認購，17487套房子也創下了今年上海新房分批供應的新高。

剛剛過去的1.17-1.23這一周，上海23個項目扎堆開盤，日光盤頻現，其中，以觸發積分制項目或市區10萬/㎡+項目為主，成交前十榜單上中，高價房產品占據一半。

例如，中糧瑞虹海景壹號最后一期開盤選房，178套收官房源，共有447組入圍，本次入圍線為96.08分。該項目銷售透露，現場在叫到132號后才有人放棄選房，到188號時就宣告售罄，僅有10組棄號。

據他介紹，此次推出的三個戶型中，最大的250㎡四居室最吃香，168㎡戶型的去化速度最慢。

此外，同樣位于虹口區瑞虹新城9期天悅耀庭開盤現場最受歡迎的是面積250㎡的戶型，總價3000萬+，需要加裝288萬裝修包的250㎡樣板房也被選走；楊浦內環內73.44分的仁恒海上源二期選房現場，164㎡、197㎡的戶型亦是香餑餑，去化速度快。

易居研究院智庫中心數據顯示，截至23日，上海1月份成交面積環比增長31%，同比漲18%，是一線城市中唯一實現增長的城市。

不僅如此，根據上海中原地產數據，基于中高端產品交易的活躍，上海全市新房均價攀升至70728元/㎡，環比上漲10.5%，這也是2021年以來的最高均價，上一次均價出現“7字頭”，還是2021年5月。

業內人士認為，核心區域供應稀缺、剛需改善、財富保值等依然是高端項目受市場熱捧的重要因素，高價差導致豪宅市場的價值投資者增多，緊缺人才、社保巨子、富二代和新貴等高凈值人群紛紛加入到高端市場的搶房行列，為白熱化的豪宅戰場再添一把火。

02

剛性購買力托底

二手房市場走出谷底

看過了豪宅市場的廝殺，沉淀在成交鏈條另一端的剛需力量，也不容忽視，這股力量在二手房市場體現得更為明顯。

事實上，新房的成交更大程度上受到預售證發放和網簽速度的影響，二手房才是上海樓市成交的主力。

8月份，三價取低政策發布，上海樓市掉入冰窟，但最近上海樓市卻走出了翹尾行情。數據顯示，12月上海二手成交數據達到了1.8萬套，環比上漲15%，在嚴苛的調控政策面前，上海市場展現了強大的韌性。

我們來捋一捋深圳樓市的軌跡，或許你就會知道上海樓市究竟有多穩。

2月份，火爆的深圳樓市發布了重磅的二手指導價政策，從5月份開始，深圳二手成交量就大幅回撤，相比1月份，下跌接近60%，9-11月，深圳二手成交數據維持在2000套左右，相比去年熱點月份過萬套的成交，下滑幅度驚人。

核驗價+三價取低+貸款不批或慢批等調控政策組合撲面而來，扼住了上海樓市的咽喉。整個下半年，上海二手成交最低點是9月的1.2萬套，接著10月1.3萬套，11月的1.5萬套，再到12月的1.8萬套，成交量持續穩定上升，成交流速逐漸加快。上海二手房市場背后正是以剛性需求為主的自住+置換的托底，有中介稱，上海50個購房者中都難找一個投資客。

作為剛需主力軍一員，小楊從樓市回暖中感受著這座城市無比堅挺的購買力。小楊最近在看周浦對口澧溪的學區房，預算400萬左右。但在實際帶看的過程中，中介經紀人雖然安排了房源，但臨了都無法看到真實房源，幾番追問之下，小楊了解到的真實情況是，房東不賣了或者根本就不誠意賣。

該經紀人坦言，無論是300萬，還是500萬，800萬，甚至是相對門檻較高的1000萬市場，目前基本上都是缺少房源的狀態。貝殼找房平臺上顯示，截至上周末，上海掛牌出讓的二手房僅12000余套，消化周期不足一個月。

據小楊所知，如今不少打新的購房者正逐漸回歸二手房市場，“二手房價格的回落，與新房之間縮小了價差，以居住為主的客戶也開始回歸。”如今，負責接待小楊的中介經紀人手頭上就有四組從第五、第六批退籌出來的客戶等著看房。

另一方面，該經紀人認為，造成二手房加速回暖的一個重要原因在于“卡脖子”的貸款問題已經不是難題。進入一月以來，銀行貸款額度寬裕起來，放款提速，很多銀行最快的審批流程基本都可以縮到1個月以內，有客戶12月25號網簽，1月5號就過了審批。“錢的流動是推動市場發展的回血丸。”該經紀人表示。

除此之外，二手學區市場也傳來異動。有中介透露，最近有學區房的核稅價漲了不少，如高興花園，2021年8月，成交價約9萬/㎡，當時核稅價才3萬+/㎡，之后核稅價從3萬，漲到了4.1萬，買家能夠從銀行那里貸款的錢，瞬間多了4、50萬。“不僅如此，浦東某優質學區房，成交量價開始觸底反彈。”該中介表示。

種種跡象表明，上海二手房市場已經走出最最困難的時刻。

03

樓市窗口期來臨

三四月迎小陽春

那么，上海樓市下一步將走向哪？我們不妨從市場需求、供應和政策端先來探探路。

眾所周知，房地產長期看人口，中期看土地，短期看金融。首先從需求來看，城市能級和落戶增量就是支撐上海樓市穩健發展的深層邏輯。

上海的產業轉型和突破非常可期，同時，上海是四個一線城市中落戶門檻相對較低的，受此影響，從2020年開始上海的落戶增量就有了明顯躍升，2021年的增量趨勢更猛，前2個季度的落戶增量總人數，就比過去兩年的單年總數高，三個季度的增量，超前兩年總量，這就意味著，大批落戶人口將給上海注入樓市購買力，尤其是500W以下的剛需房。

再從供給端來看，2021年的土地供應，意味著2022年的新房供應。回顧過去十年，2021年上海的土地供給量是最高的，其中跟住宅有關的土地達到1200萬平米，比2020年多了270萬平米，預計2022年上海的新房供給量可以達到1000萬平米左右，基本達到供需平衡。

購房政策層面，2022年上半年，個貸環境放松，加上二手房市場核驗價表現出的松動跡象，不少市場人士預測，上半年三四五月會是小陽春，但這個窗口期也許會非常短暫，因為現在銀行仍然在嚴格執行“兩道紅線”，其中最重要的就是按揭的額度是被監管機構牢牢總控的。

在經歷了幾個月的冷清之后，最近，七寶板塊某中介門店負責人肖肖正急哄哄地張羅著招聘一批有經驗的銷售人員，他說，等一輪好行情不容易，要提前備好兵馬，迎接將要到來的小高峰。

END