2021年的流動性危機尚未逾越，2022年開年，更為高聳的債務(wù)高峰已經(jīng)猝不及防地矗立在各家房企面前。
Wind數(shù)據(jù)顯示，2022—2025年是房企美元債兌付高峰期，房企海外債到期余額分別為273.25億美元、182.8億美元、190.32億美元及179.94億美元，其中2022年償債壓力集中于上半年。
據(jù)不完全統(tǒng)計，截至一季度末，上市房企共有43只存量美元債券到期，涉及41家房企，發(fā)行總額超157億美元。
其中，1月到期的債券數(shù)量最多，共有21只，即將到來的3月償債壓力也不小，償還額度近70億美元，已經(jīng)深陷債務(wù)泥沼的中國恒大將迎來一筆20.25億美元債的到期。
償債高峰來臨
自2021年下半年以來，多家房企出現(xiàn)了債務(wù)違約，美元債成為重災區(qū)。
經(jīng)統(tǒng)計，2021年中資美元債違約集中爆發(fā)，違約金額合計274.36億美元，同比大幅增長163％，涉及違約債券63只，首次違約主體14家。其中，房地產(chǎn)企業(yè)占據(jù)了中資美元債違約的絕大部分，違約金額244.78億美元，占比90％，涉及違約債券55只，占比87％。
時間剛剛踏進2022年，房企便不得不直面美元債兌付中的一次關(guān)鍵性考核。據(jù)統(tǒng)計，2022年到期的地產(chǎn)美元債中，1月到期規(guī)模最大，但截至目前，僅旭輝、中梁、上坤等幾家企業(yè)對外宣稱，已將1月到期美元債的兌付資金匯至投資者指定賬戶。
對于大多數(shù)房企來說，當前這個節(jié)點，償債依然是難以跨越的障礙，甚至有房企直接選擇“躺平”。1月19日，中國奧園公告稱，其將不會為即將于2022年1月20日本金總額為1.88億美元及1月23日到期本金總額為5億美元的美元票據(jù)支付余下本金及最后一期利息；此外，在30天寬限期屆滿后，其也將不會支付于2023年6月到期本金總額為2億美元、2024年6月到期本金總額為2億美元的美元票據(jù)項下的最新一期利息。
除了奧園外，新力也公告稱1月24日到期的2.42億美元發(fā)生交叉違約。
困境之下，機構(gòu)普遍認為房企存在較大的債務(wù)違約風險。西南證券研報中稱， 2022年一季度房企仍存在美元債高峰及工程款節(jié)前兌付的雙重壓力，房企存在較大資金壓力，一是房企可能需要在春節(jié)前兌付數(shù)額較大的工程款（萬億規(guī)模），二是2022年一季度到期的美元債額度遠超2021年四季度。“當前行業(yè)融資的邊際放松為結(jié)構(gòu)性放松，很多民營企業(yè)并未直接享受到信用融資的支持，在較大的兌付壓力下，后續(xù)可能仍將有部分房企出現(xiàn)債務(wù)違約。”研報中表示。
與此同時，中信證券(600030)認為，對于民營房企，今年一季度境內(nèi)債券尚不構(gòu)成到期壓力，但發(fā)行的美元債將進入償債高峰；中誠信國際亦表達了高收益民營房企樣本主體將于今年一季度迎來一輪償債高峰的觀點。
截至1月28日，一季度美元債超過5億美元主體還有中國金茂、雅居樂、融信中國、盈大地產(chǎn)、中駿集團等，20.25億美元的到期債券也將令恒大的債務(wù)難題雪上加霜，這些美元債將何去何從，答案將在近期逐一揭曉。
花式自救組合拳
2021年四季度以來，由于房地產(chǎn)流動性風險頻發(fā)，除個別有能力的企業(yè)兌付、及個別房企直接“躺平”外，多數(shù)房企為緩解流動性壓力、避免交叉違約，積極與投資人就債務(wù)展期展開協(xié)商。安信證券數(shù)據(jù)顯示，2021全年共15家房企的20只地產(chǎn)美元債進行交換要約，規(guī)模達83.2億美元，為近5年來最高水平。
這一趨勢在2022年得到了延續(xù)。1月26日，華南城發(fā)布公告稱，2022年2月到期的11.50%優(yōu)先票據(jù)及2022年6月到期的10.875%優(yōu)先票據(jù)，展期事宜已獲持有人的足夠同意，持有人允許公司隨時按面值加應(yīng)計和未付利息選擇性贖回任何未償還票據(jù)。
此外，禹洲集團1月24日宣布，2022年1月到期美元票據(jù)交換要約及征求同意已成功完成。
除華南城、禹洲，近期大發(fā)地產(chǎn)、祥生控股、榮盛發(fā)展(002146)均在進行交換要約。債務(wù)大潮面前，尋求展期、交換要約成為行業(yè)高頻詞，房企均試圖以此獲得債務(wù)“緩沖期”。
但由于美元債券為信用債，又在境外上市，既沒有抵押物，也無法通過法律途徑查封發(fā)行人境內(nèi)資產(chǎn)，因此，在同策研究院研究總監(jiān)肖云祥看來，交換要約最難的環(huán)節(jié)在于否能“打動”債權(quán)方，“交換要約若失敗，意味著公司很大程度上不能按時償還債務(wù)，后期或?qū)⒚媾R債務(wù)重組”。
盡管房企普遍面臨現(xiàn)金流危機，但房企也在于艱難中積極回購債務(wù)，提振市場信心。
1月10日旭輝發(fā)布公告稱，一筆2022年到期本金金額約2.65億美元利率5.5％優(yōu)先票據(jù)已根據(jù)要約有效提交，該公司最終就購回該票據(jù)并向票據(jù)持有人支付的總金額將約為2.72億美元（包括利息）。
20日，融信消息稱，公司已于當日提前償付美元債債息，金額為1857萬美元。
“美元債回購一方面穩(wěn)住了市場的信心，但由于美元債利息較高，普遍在7％左右，而高負債的房企利率達10％以上，因此，在資金鏈承壓的情況下，很大程度上也加劇了房企的財務(wù)困境。”業(yè)內(nèi)人士分析稱。
除尋求展期、回購債券之外，加速資產(chǎn)處置也被房企視為“救命稻草”，多家房企加入賣地、賣股權(quán)大軍，2022年以來，房企變賣資產(chǎn)引起了市場高度關(guān)注。
據(jù)統(tǒng)計，近期，已有世茂、雅居樂、碧桂園、融創(chuàng)、招商積余、富力、龍光、中南、禹洲、萬科海外等多家房企將旗下資產(chǎn)“擺上貨架”。
對于股權(quán)融資、出售物業(yè)資產(chǎn)等回籠資金的方式，肖云祥稱，由于在二級市場房地產(chǎn)板塊的持續(xù)下行，房企股票估值已經(jīng)較低，即便通過股權(quán)獲得融資也難“解渴”。
房企債務(wù)危機能解嗎？
資料顯示，一季度到期美元債中票面利率超10%的有16筆，涉及房企均為民企，這也意味著，債務(wù)壓頂之下，民營房企債務(wù)成本更高，生產(chǎn)壓力更大。
屋漏偏逢連夜雨，從2022年以來的房企融資情況來看，民營房企同樣面臨較大壓力，據(jù)統(tǒng)計，截至1月20日，國企、央企及具有國資背景的地方城建平臺成功發(fā)債或公布融資計劃近100起，合計融資金額超1900億元，債券品種包括ABS、私募、小公募、超短期融資券等。從用途看，募集資金多用于“借新還舊”及補充流動資金。而民營房企的融資依舊不易，1月以來，僅有龍湖、星河實業(yè)等房企公布了發(fā)債計劃。
因此，業(yè)內(nèi)人士稱，地產(chǎn)市場步入新常態(tài)，但未來幾年下行是行業(yè)共識，在激烈競爭下，毛利率下降是必然的，如何在利潤不高的情況下，還債是個很大問題，如果頻繁違約除了會導致融資極端困難，還會導致銷售端，消費者望而生畏，此后房企生存難以為繼。
不過，一季度以來，房地產(chǎn)市場也迎來了包括降準降息、收并購貸落地等多重利好，近日，央行也再次強調(diào)，要準確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，加強預期引導，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。
基于以上種種，天風證券表示，預計2022年政策總體保持定力，增強系統(tǒng)性考量，完善長效機制作為行業(yè)中長期轉(zhuǎn)向良性健康發(fā)展的底層保障，同時需求側(cè)進行適度的逆周期調(diào)控，為行業(yè)降檔創(chuàng)造穩(wěn)定環(huán)境。需求側(cè)滿足合理住房需求，供給側(cè)為優(yōu)質(zhì)房企提供政策支持，防范化解流動性危機，加速行業(yè)轉(zhuǎn)型。
中信證券也表示，預計行業(yè)信用風險能逐步得到化解，優(yōu)秀企業(yè)迎來發(fā)展機遇，積極推動項目層面的并購，是化解資金困難企業(yè)的重要手段。2022年3月之后房屋交易市場有望逐漸穩(wěn)定，項目并購則會逐漸在更廣闊的領(lǐng)域展開。
