受新冠疫情波動影響，2022年一季度廣州甲級辦公樓市場租賃需求釋放受挫，延續(xù)低迷。保險企業(yè)相對活躍，兩家保險公司入駐琶洲租賃過萬方。全市整體空置率升至約13.6%，租金較上季度下跌約0.9%。投資市場方面，本季度錄得兩宗辦公樓大宗交易，成為市場最大亮點

2022年一季度，國內(nèi)部分城市新冠疫情出現(xiàn)反彈，各類經(jīng)濟活動受到影響，經(jīng)濟下行壓力顯著加劇。許多跨國企業(yè)和外資企業(yè)在中國的區(qū)域總部所在地面臨疫情，眾多商業(yè)活動陷入停滯，外企信心受到嚴重打擊，導(dǎo)致他們的擴張計劃不得不推遲或暫停。

二月中及三月底廣州市同樣遭遇了疫情波動，一方面，部分租賃活動因嚴格的疫情管控政策而受到影響；另一方面，新冠疫情未能完全消退，各類企業(yè)調(diào)整其對于經(jīng)濟環(huán)境的短期預(yù)期，對自身發(fā)展前景持更為謹慎的態(tài)度，這抑制了租賃需求的穩(wěn)定釋放。

此外，由于去年下半年政府頒布的各類宏觀行業(yè)調(diào)控政策效果仍在持續(xù)，互聯(lián)網(wǎng)及房地產(chǎn)行業(yè)的租賃需求在本季度仍未見明顯回暖跡象。

仲量聯(lián)行華南區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)馬煒圖表示：“在此市場背景下，金融機構(gòu)，尤其是保險企業(yè)相對活躍的表現(xiàn)，成為了市場為數(shù)不多的亮點。值得關(guān)注的是，隨著琶洲片區(qū)項目設(shè)施及周邊配套的日益成熟，該新興市場開始贏得部分保險企業(yè)的青睞，本季度錄得兩家保險公司進駐琶洲，合計租賃面積超11,000平方米?！?/P>

一季度小米大廈入市為本地甲級辦公樓市場帶來約86,000平方米新增供應(yīng)，與此同時，珠江新城個別項目空置率有所上漲，市場整體空置率亦升至約13.6%，環(huán)比上漲約0.6個百分點。

在租金水平相對較高的珠江新城片區(qū)，個別項目流失核心租戶，業(yè)主壓力日益上升，加上當前各類經(jīng)濟環(huán)境不確定因素的疊加，導(dǎo)致承租能力強的租戶更偏向于保持觀望態(tài)度，這些業(yè)主唯有通過調(diào)整租金策略推動空置去化。因此，珠江新城租金在一季度環(huán)比下滑約1.4%，并帶動全市整體租金較上季度下跌約0.9%。

投資市場方面，本季度辦公樓投資需求總體保持活躍，投資者積極布局廣州市場。機構(gòu)投資者持續(xù)看好廣州產(chǎn)業(yè)升級對辦公需求的正面影響，以及核心地段優(yōu)質(zhì)辦公樓物業(yè)的中長期發(fā)展；其中兩宗辦公樓大宗交易尤其值得關(guān)注，即位于珠江新城片區(qū)的太平洋(601099)金融大廈以及位于琶洲片區(qū)的小米大廈副塔樓整體出售。

市場展望

今年以來，外部不確定、不穩(wěn)定因素增多和國內(nèi)疫情多點散發(fā)，我國經(jīng)濟運行面臨著多重考驗。對于廣州而言，如何科學統(tǒng)籌、平衡疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展，將會是決定全年“穩(wěn)增長”目標能否實現(xiàn)、市場信心能否穩(wěn)定復(fù)蘇的關(guān)鍵因素。

今年年初，央行頒布了旨在進一步刺激經(jīng)濟增長的一系列政策，包括下調(diào)長期貸款市場報價利率、存款儲備金比率以及短期貸款市場報價利率。近期召開的“國常會”針對當前形勢變化，鼓勵撥備水平較高的大型銀行有序降低撥備率，并采用降準等政策工具加大對實體經(jīng)濟的支持，以降低綜合融資成本，向?qū)嶓w經(jīng)濟合理讓利。仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部總監(jiān)曾麗表示：“今年下半年，隨著上述寬松的貨幣政策所釋放的流動性逐漸傳導(dǎo)至實體經(jīng)濟，宏觀經(jīng)濟基本面預(yù)計較現(xiàn)階段將有一定改善；以大型國企及金融機構(gòu)為首的各類企業(yè)有望在租賃市場保持活躍，為‘遇冷’的廣州辦公樓租賃市場提供一定承托?！?/P>

短期來看，充足的流動性供應(yīng)將支撐社會消費需求，而逐漸恢復(fù)的需求端則將調(diào)動本土企業(yè)的生產(chǎn)積極性，加快經(jīng)濟社會“復(fù)工復(fù)產(chǎn)”，并在一定程度上緩解這些企業(yè)因廣州四月疫情爆發(fā)對于經(jīng)濟前景的憂慮。但對于外資企業(yè)而言，其信心的修復(fù)以及租賃需求的復(fù)蘇預(yù)計仍需時日，很可能將轉(zhuǎn)向采取以續(xù)租為主的租賃策略，削弱擴租的需求。

供應(yīng)方面，2022年是廣州甲級辦公樓市場的“供應(yīng)大年”，未來三季還有超80萬平方米的新增供應(yīng)陸續(xù)入市。曾麗指出，年內(nèi)逐步恢復(fù)的租賃需求短期內(nèi)恐怕仍難以消化大量的新增供應(yīng)，導(dǎo)致空置率進一步上升。去化受阻將為辦公樓業(yè)主帶來租金下調(diào)壓力，同時也意味著今年廣州甲級辦公樓租賃市場租金將持續(xù)承壓。