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2022年，商務、辦公、文娛等商業活動出現階段性停滯，商業地產乃至商業仍面臨較大的壓力和挑戰。

帶著對行業的持續探索，11月2日，2022觀點商業年會以“回歸、進化與創新”為主題，于上海拉開帷幕。

會上，高力國際華東區執行董事鄭河龍發表了《商業地產的精細化運營》的演講。

房地產行業經歷了野蠻增長的時代，這個時代造成了很大的陣痛，野蠻生長的后遺癥遠遠沒有結束，對商業地產來講造成了什么樣的結果呢？

鄭河龍認為，首先供應量巨大，不管是存量還是未來新增量。第二點是同質化非常嚴重。接下來整個商業地產未來的重點是如何去化，如何更好的運營。從原來的競爭速度和規模，到接下來競爭運營，而且是精細化運營。

精細化運營從目標來講，用簡單的一句話，是相對經濟的成本下創造最大的項目收益，創造更大的項目價值。那么精細化運營的具體要素有哪些？哪些要素應該關注的是哪些重點的環節？

鄭河龍分析到，精細化運營有八大要素，第一是長期持有。長期資本是商業地產可以健康發展的非常重要的前提。

第二是統一運營。在商辦類的項目中，統一的招商運營以及后期的管理非常關鍵。尤其對于商業項目來講，一個商場會需要經過很多輪的調改，才能達成想要的效果。如果前期招商是一個團隊，后期管理是一個團隊，這對運營管理公司或者操盤手來講，每一個操盤手都有不同的資源，有自己不同的操盤方案，如果不是統一的團隊，會帶來很麻煩的問題。

第三是前期的精準定位。在這個階段非常關鍵的是要想清楚，項目定位是什么。作為一個商業經營者，應該把自己的想法放一邊，更多的考量市場，市場需要什么，消費者需要什么。首先要了解周邊的消費者結構，是什么樣的組成，什么樣的年齡端，家庭的消費力等等。另外，對標項目要研究對標項目的體量、定位，總體業態布局、品牌的構成，包括租金、人流量等等。第三個，要關注未來所在區塊可能會有什么樣的供應量出現，對于項目會造成什么樣的中長期的影響。

第四是招商前置。在這個時間階段要鎖定一些主力店和次主力店，確認一些商戶的技術參數。

第五是設計深化，一個項目從前期定位到設計、招商到建設的過程中，始終是一個非常動態的過程。

第六是成本平衡控制。什么是成本平衡，鄭河龍認為有兩個方面的平衡。一個是項目定位和成本控制之間的平衡；一個是短期采購成本跟中長期運營成本之間的平衡。

第七是開業之后的運營管理。應該對商家進行各類的運營支持，比如動線的不斷優化，各種的推廣活動組織，另外根據商家在運營過程中的參數進行一些調改。

最后則是智慧平臺，這是在商業領域非常關鍵的工具。運營過程中運用智慧化平臺進行科學的統計精準分析，尤其是針對消費者的一些分析統計，非常關鍵。