來源:智通財(cái)經(jīng)

近年以來，上市成功的融資之熱吸引了越來越多的物業(yè)公司赴港，趕在2021年的末尾，來自四川省成都市的德商產(chǎn)投服務(wù)集團(tuán)有限公司，于11月26日通過港交所上市聆訊，并已于11月30日開啟招股流程，申萬宏源香港為其獨(dú)家保薦人。

據(jù)了解，此次IPO德商產(chǎn)投服務(wù)擬全球發(fā)售1.50億股股份，其中國(guó)際發(fā)售1.35億股股份、香港發(fā)售1500萬股股份，預(yù)期股份將于2021年12月17日于聯(lián)交所主板掛牌上市。從發(fā)售價(jià)來看，公告顯示，德商產(chǎn)投服務(wù)預(yù)期最高發(fā)售價(jià)不超過每股1.46港元，且不低于每股1.10港元;由此來看，其募資額將不超過2.19億港元。

背靠母企德商集團(tuán)，在管面積大幅增長(zhǎng)

招股書顯示，德商產(chǎn)投服務(wù)是一家位于四川省成都市的領(lǐng)先物業(yè)管理服務(wù)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)一體化服務(wù)提供商，致力于為中高端住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)。

在2021年「中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)」中，德商產(chǎn)投服務(wù)排名第54位，同時(shí)被中國(guó)指數(shù)研究院評(píng)為「中國(guó)高端物業(yè)服務(wù)領(lǐng)先企業(yè)」，還獲評(píng)為中國(guó)西部物業(yè)服務(wù)50強(qiáng)企業(yè)及成都市物業(yè)服務(wù)10強(qiáng)企業(yè)等。

截至2021年5月31日，德商產(chǎn)投服務(wù)在管建筑面積約為420萬平方米，其中在管住宅物業(yè)和在管非住宅物業(yè)的總建筑面積分別約為190萬平方米和230萬平方米，分別占德商產(chǎn)投服務(wù)在管建筑面積的44.7%和55.3%。

從增長(zhǎng)速度來看，德商產(chǎn)投服務(wù)的在管建筑面積由2018年的約53.35萬平方米增加至2020年的約383.46萬平方米，年復(fù)合增長(zhǎng)率約為175.7%;合約建筑面積由2018的約130萬平方米增加至2020年的678萬平方米，年復(fù)合增長(zhǎng)率約為128.7%。

我們能夠看到，在2020年之前，德商產(chǎn)投服務(wù)的體量相對(duì)還是較小，而在2020年，不管是在管面積還是項(xiàng)目數(shù)量上，均迎來巨大的飛躍，年復(fù)合增長(zhǎng)率更是驚人。

值得一提的是，截至2020年12月31日，德商產(chǎn)投服務(wù)在管物業(yè)中的3項(xiàng)物業(yè)為成都中高端住宅物業(yè)，此外，公司簽約項(xiàng)目中的7個(gè)項(xiàng)目為成都中高端住宅物業(yè)。自2018年起，德商產(chǎn)投服務(wù)逐步進(jìn)入廣東省、江蘇省和云南省等物業(yè)管理市場(chǎng)，向當(dāng)?shù)劁N售案場(chǎng)提供增值服務(wù)。

而就財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)而言，2018-2020年及2021年前5個(gè)月，德商產(chǎn)投服務(wù)的收益分別為6396.4萬元、6911.6萬元、1.28億元及8915.9萬元;同期利潤(rùn)分別為3139.4萬元、3104.3萬元、4291.3萬元及1000.3萬元。

從收入結(jié)構(gòu)上來看，往績(jī)中該公司大部分收益產(chǎn)生自德商集團(tuán)。2018-2020年及2021年首五月，來自德商集團(tuán)的收益分別占53.4%、51.0%、47.3%及38.8%。此外，同期物業(yè)管理服務(wù)收益的100%、100%、68.8%及43.4%分別產(chǎn)生自德商集團(tuán)開發(fā)的物業(yè)。

可以說，德商產(chǎn)投服務(wù)的起步也由母企“扶上馬”，而近年以來，母企所貢獻(xiàn)收入比例持續(xù)下降，也展現(xiàn)了公司開始逐步“獨(dú)立行走”的發(fā)展趨勢(shì)。對(duì)此，公司表示，德商集團(tuán)所開發(fā)物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)貢獻(xiàn)的收益百分比下降，主要?dú)w因于其持續(xù)戰(zhàn)略性地將物業(yè)管理組合擴(kuò)展至其他第三方物業(yè)開發(fā)商及收購(gòu)中能集團(tuán)。

物管行業(yè)悄然生變，德商產(chǎn)投服務(wù)如何突圍?

智通財(cái)經(jīng)APP了解到，在過去的幾年中，地產(chǎn)企業(yè)分拆物管公司上市似乎成為了流行趨勢(shì)，上市環(huán)境相對(duì)寬松的港股市場(chǎng)則成為了重要登陸地點(diǎn)。截至2021年10月，A+H物業(yè)管理上市公司已達(dá)57家，其中港股上市物管公司53家，A股4家，而2019年和2020年是物業(yè)管理公司上市密集期。

在如火如荼的上市潮中，物管行業(yè)的格局正在悄然生變。2020 年自出臺(tái)“三條紅線”、“兩集中”等政策以來，房地產(chǎn)開發(fā)處于地產(chǎn)調(diào)控負(fù)向周期，個(gè)別房企資金壓力較大，市場(chǎng)對(duì)于新房增量出現(xiàn)擔(dān)憂，物業(yè)管理板塊也因此表現(xiàn)不佳。

與此同時(shí)，物管行業(yè)的業(yè)態(tài)發(fā)生了極其重大的改變，主要體現(xiàn)在地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理脫鉤，物業(yè)管理行業(yè)的獨(dú)立性持續(xù)增強(qiáng)，“扶上馬，送一程”的歷史階段已經(jīng)結(jié)束。

對(duì)此，德商產(chǎn)投服務(wù)似乎有著自己對(duì)行業(yè)的理解和獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。首先，公司植根于中國(guó)西南地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展引擎成渝城市群，同樣是國(guó)家大力發(fā)展的經(jīng)濟(jì)區(qū)，其基本盤卻避開了競(jìng)爭(zhēng)激烈的長(zhǎng)三角、一線沿海等城市，以此形成了差異化競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)此，公司曾表示，其目標(biāo)是聚焦川渝，深耕西部，并布局全國(guó)市場(chǎng)。

其次，德商產(chǎn)投服務(wù)的業(yè)務(wù)也開始往多元化方向發(fā)展，迎合住宅物業(yè)、街區(qū)及其他商業(yè)物業(yè)、工業(yè)產(chǎn)業(yè)園和寫字樓等多種類型物業(yè)客戶的不同需求提供服務(wù)，各個(gè)業(yè)態(tài)的融合也將為其帶來更多的收入來源。同時(shí)，公司計(jì)劃繼續(xù)在系統(tǒng)性工作流程和技術(shù)上投入大量資源，以支持其增長(zhǎng)戰(zhàn)略、提高生產(chǎn)力及為客戶帶來更好的體驗(yàn)。

再者，公司逐漸擺脫對(duì)母企的依賴，堅(jiān)守立足四川積極外拓的發(fā)展策略，不僅實(shí)現(xiàn)了區(qū)域上的外拓，更持續(xù)對(duì)第三方進(jìn)行拓展，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)趨于優(yōu)化，這也是公司近年以來能夠高速成長(zhǎng)的重要原因。

面對(duì)收并購(gòu)而來的第三方，以中能集團(tuán)為例，德商產(chǎn)投服務(wù)于2020年8月收購(gòu)了中能集團(tuán)，以擴(kuò)大業(yè)務(wù)組合，盡管收購(gòu)后者之后的2019、2020年，公司的整體毛利率及純利率有所下降，但中能集團(tuán)已于2020年內(nèi)轉(zhuǎn)為盈利，以此也能側(cè)面驗(yàn)證德商產(chǎn)投服務(wù)的資源整合能力。

我們能夠看到，在資本市場(chǎng)審慎對(duì)待物管企業(yè)時(shí)，不變的依然是投資者對(duì)企業(yè)成長(zhǎng)性的考量。而物管企業(yè)的增速來自于行業(yè)整體規(guī)模的擴(kuò)大，來自于企業(yè)在行業(yè)市占率的提升，也來自于效率提升帶來的盈利能力提升，以及服務(wù)滿意度提升基礎(chǔ)上增值服務(wù)的進(jìn)步，這些都將是德商產(chǎn)投服務(wù)上市后待努力的方向。