2021年三季度以來，地產行業進入寒冬，房地產銷售下行，回款下降，違約加劇，融資受限，房企拿地也普遍減少，流動性危機凸顯。
進入11月，全國樓市的降溫態勢仍在持續。不過，年關將至，政策暖風頻吹，房地產銷售增速有企穩回升跡象，預計房地產開發投資也將回暖。
一、政策篇：債務融資政策放松，多策并舉穩定樓市供需平衡
11月，從中央到地方，維持房地產穩定的政策不斷出現，限制市場非理性下調的政策也持續出臺。
中央層面，頻繁釋放維穩信號。11月9日，中國銀間市場交易商協會舉行房企代表座談會上明確了監管機構將在房企發債方面給予支持，會議顯示招商蛇口、保利發展、碧桂園、龍湖集團、佳源創盛、美的置業等房企均有后續發債計劃。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，該會議是去年三道紅線政策以來，首個對房企發債釋放暖意的會議，說明房企后續在銀行間市場中發債的空間增大。包括短期融資券、中期票據等發行規模會上升，且獲批的節奏會加快，有助于房企更好地改善現金流。
地方層面，多策并舉穩定供需兩端市場預期。北京、深圳、廣東等10余個城市陸續出臺包括房企資金監管、房地產市場秩序整治等行業監管，以及加快發展保障性租賃住房等政策。
同時，11月各地陸續公布了三批次集中供地，重點城市土拍規則呈現大調整，限地價、搖號、提品質基本成標配，試點現房銷售、限制企業參拍地塊數量等或成為新的關注點。
展望未來，克而瑞研究中心認為涉房融資或將解凍，房企整體融資環境有望明顯改善。一方面，支持房地產企業合理正常融資，有序引導企業銷售、購地、融資等經營行為逐步回歸常態。另一方面，那些“問題”房企仍需去杠桿，并將杠桿率、負債率降到相對安全的水平，預計融資環境較難實質性改善，資金周轉壓力或將不斷加劇。
二、樓市篇：70城房價繼續下跌但幅度收窄，穩中有降為主旋律
國家統計局數據顯示，2021年前11月，商品房銷售額和銷售面積分別約16.17萬億元(人民幣，下同)和15.81億平方米，同比增長8.5%和4.8%;比2019年同期增長16.3%和6.2%，兩年平均增長7.8%和3.1%。
增速方面，全國商品房的銷售面積環比增速和銷售額環比增速均從今年1-2月的高位一路下滑，今年前11個月較前10個月分別收窄2.5個百分點和3.3個百分點。
圖片來源：國家統計局
單月來看，11月商品房的銷售額和銷售面積分別為1.45萬億元和1.51億平方米，較10月的銷售業績微漲，但不及去年同期水平即銷售額1.73萬億元、銷售面積1.75億平方米，分別同比下降約16.18%和13.71%。
但值得一提的是，11月商品房銷售面積及金額雖在下跌，但跌幅明顯收窄，70個大中城市的房價跌幅趨勢亦放緩。
2021年11月，70個大中城市商品住宅銷售價格環比延續下降態勢，同比漲幅持續回落。
統計局數據顯示，11月新房、二手房價格上漲城市均創年內新低且均降至個位數。11月新房價格上漲城市9個，二手房價格上漲城市僅3個，實為罕見。整體來看，11月新房價格指數環比下跌超0.3%，二手房價格指數環比下跌近0.4%。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，就目前看，二手房下跌幅度大于新房，在信貸適度寬松之下，新房優勢可能更明顯，二手房外部環境欠佳，房東和購房者觀望情緒明顯。
另一方面，天風證券表示，考慮到近期房地產行業風險事件頻發，房企信用評級頻繁下調影響到整體購房者信心，房屋按時交付存在不確定性，加大了房屋銷售市場的觀望氣氛。
從未來市場發展方向來看，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，盡管中央經濟工作會議提出要在需求端進行適當扶持，但當下市場和行業環境與過去不同，當前住房供需矛盾、居民杠桿率、收入預期、購房者心態、房價水平等都發生了很多變化，在資金方面未來不可能再放水。
三、房企篇：房企銷售下滑延續，全年目標完成率承壓
全國來看，11月，盡管政策環境有邊際改善的趨勢，但房企銷售情況不容樂觀是不爭的事實，市場降溫態勢非常明顯。
資本邦從2021年前11月銷售額TOP50上市房企中篩選了位于不同梯隊的20家典型房企，對該等房企11月單月以及前11月的銷售額、銷售面積及年度目標完成度進行盤點。
11月單月，20家典型房企中，有85%的房企出現銷售額和銷售面積雙降局面，且下跌的幅度普遍進一步擴大。
無論從銷售額還是銷售面積來看，下滑幅度最大的均是佳兆業集團，其單月銷售額和銷售面積為10.06億元和6.15萬平方米，同比下降91.97%和91.35%。
消息面上，11月初，佳兆業集團擔保的理財產品出現兌付逾期為導火索，疊加債務違約資金受限，佳兆業流動性危機不斷升級，隨之而來的是評級下調、高息美債即將到期、銷售額持續下滑等多重不利因素逐漸增多。
反觀20家房企中，單月銷售額增速排名第一的是越秀地產，同比增21%至133.49億元，單月銷售面積增速第一的是雅居樂，同比增16.45%至99.8萬平方米。
前11個月，大部分房企累計銷售呈現同比增長態勢，但不乏部分房企的累計增速已由正轉負。
兩家頭部房企碧桂園和萬科企業，在前11月均出現累計銷售額和累計銷售面積同比雙降，前者分別同比下滑4.02%和3.55%;后者分別同比下滑6.37%和14.09%。
從年度銷售目標完成情況上看，房企銷售形勢依然嚴峻的環境下，全年目標完成率承壓嗎，年末去化壓力堪憂。
20家典型房企中，有18家房企披露了年度銷售目標或者目標增速。按時間進度來測算目前房企目標完成率應至少在91.66%以上才有望完成計劃。依此數據來看，僅金地集團一家房企達標，其目標完成率為93.8%。另外，有4家房企的年度目標完成率不足8成，分別為萬科企業、中南建設、佳兆業集團和弘陽地產。
克而瑞研究中心分析認為，年末隨著企業沖刺全年業績，成交有望企穩回升，但整體回升幅度或有限。整體來看，目前預期的市場底尚未真正到來，加大供貨和優惠力度、“以價換量”仍是企業促進成交去化的必要手段。
安信證券首席經濟學家高善文則認為，下階段房地產行業的商業模式轉向高質量增長、精細控制。隨著政策的明顯調整和轉折，房地產行業的最壞情況或已過去，流動性危機將得到有力控制。房地產行業在很大程度上，或許可避免此前大家所擔心的硬著陸局面。
四、投資篇：開發投資增速連續9個月收窄，企業拿地不甚積極
銷售數據不佳，一定程度上影響房地產開發投資的積極性，疊加房企資金端壓力不減，盡管11月全國房地產開發投資增速維持正增長，但已連續9個月收窄，且該指標連續三個月維持個位數的水平。
統計局數據顯示，1—11月，全國房地產開發投資13.73萬億元，同比增長6.0%;比2019年1—11月增長13.2%，兩年平均增長6.4%。
圖片來源：國家統計局
諸葛找房數據研究中心負責人王小嬙指出，1-11月投資增速已經降至低于去年同期水平，隨著政策環境好轉，高層頻頻定調信貸環境流動性充裕，市場信心上升，房企的投資信心逐步恢復，雖然房地產開發投資增速持續收窄，但收窄力度減小，預計明年1月開發投資增速將會好轉。
房企審慎態度下拿地積極性亦有所減弱。11月雖有上海、南京、蘇州等多城市集中供地，但企業拿地越發謹慎。2021年1-11月，中指研究院跟蹤的TOP100企業拿地總額約2.35萬億元，同比下降17.7%，門檻值為59億元，與去年同期73億元相比下降14億元，降幅增加。
圖片來源：中指研究院
單月來看，中指研究院跟蹤的50家代表企業拿地數據顯示，50家代表房企拿地總額同比下降91.4%，環比下降72.3%，為2021年各月降幅最大，拿地總額亦創新低。
從城市等級分布來看，受集中供地城市影響，前11月，50家代表房企在一、三四線城市拿地面積占比上升。其中，一線城市拿地面積占比上升1.2個百分點，三四線城市拿地面積上升1.8個百分點。
從城市群分布來看，房企拿地關注熱點區域城市趨勢顯著。1-10月50家代表房企1-11月50家代表房企在長三角、成渝和京津冀城市群拿地面積占比均有所上升。
圖片來源：中指研究院
整體來看，房企拿地較為冷靜。諸葛找房數據研究中心關榮雪表示，當下融資環境的改善對房企拿地熱情有一定的提升，但由于年末房企債務較為集中且體量不小，資金流分配用于償債的占比較高，因此拿地熱情提升有限。
另一方面，關榮雪認為，房地產市場已從注重規模速度逐漸進入質量效益的時代，盲目擴張導致企業面臨危機的情況早有先例。鑒于此，盡管融資適度放開，但房企拿地或仍較為謹慎。
五、融資篇：單月發債規模有所回升，融資呈現結構性修復
前11個月，發債規模繼續收縮。貝殼研究院統計，前11月房企發債累計約8466億元 (人民幣，下同)，同比下降19%，金額規模減少1990億元。
融資結構上看，仍以境內債券規模為主導。境內1-11月累計發債規模約5978億元，同比下降約6.3%，占整體規模約71%;境外方面，1-11月累計發債折合人民幣約2487億元，同比下降約39.0%，降幅進一步擴大，占比降至30%以下，維持近五年來低位。
不過，隨著政府端積極信號顯效，房企單月發債規模有所回升，尤其境內融資規模出現環比修復性上漲。
11月單月，房企境內外債券融資共發行48筆，較上月增加17筆，發行規模折合人民幣約473億元，環比增加55.6%，同比減少43.4%。其中，11月境內債券共發行46筆，發行規模約457億元，環比增加125.1%，同比減少17.7%。
值得注意的是，11月房企償債壓力較10月有所緩解，到期債務規模為731億元，環比減少5.3%，同比減少12.7%。同時，月內包括括陽光城、中國奧園、花樣年等多家房企獲債務展期以應對階段性資金困境。
11月陽光城宣布對即將到期的三筆美元債進行要約交換，并在11月末通過了三筆美元債的展期方案;同時公司12.7億元的購房尾款ABS計劃、6.37億元的“18陽光04”，以及“20華濟建筑ABN001”等多只債券，也獲得展期。
11月22日、24日、29日，中國奧園發行的“中山證券-奧創二期資產支持專項計劃”展期方案、“深圳市前海融通商業保理有限公司2021年度第一期奧園集團供應鏈應付賬款定向資產支持票據”的展期方案、“平安-奧盈供應鏈金融1期1號資產支持專項計劃”國內私募債，均獲得展期。
但據貝殼研究院分析，預計12月房企到期債務規模800億元，房企償債仍呈高壓。距離年末僅剩1個月時間，房企將會加速出清存貨，或將延續下半年以價換量的策略。
除了積極獲取債務展期，資本邦注意到，為促進自我良性運轉，11月，房企再現配股潮以增厚資本金。據國盛證券研究所統計，11月共有奧園健康及旭輝控股在內的3家房企進行配股。
11月9日，旭輝控股發布公告稱，將以供股的方式按每股4港元的價格發行4.19股新股，募集約16.76億港元，大股東林氏家族承諾將投入8.87億港元認購2.22億股。此次供股所得款項凈額(扣除開支后)估計約16.65億港元(假設已發行股份數目于記錄日期或之前并無變動)。
此外，碧桂園服務、旭輝永升服務、世茂服務等物管公司也跟隨母公司進行配股，進一步改善母公司的財務杠桿水平。
從募集資金用途來看，房企主要將其用作資金儲備、償還貸款和用作一般企業運營資金。
結尾
對于12月樓市走向，交通銀行在研報中分析，12月是房地產行業的推地季、施工季、收官季，但預計土地成交量仍可能是近五年來同期的最低水平，不過開發投資增速下滑幅度將減緩，成交量環比將有明顯提升。另外，由于需求難以在短期內顯著放量，成交累計同比增速仍將徘徊在低位。
展望2022年，中國社會科學院財經戰略研究院發布的《中國住房發展報告(2021-2022)》認為，2022年中國樓市將從整體降溫轉向分化，人口持續流入、收入持續增長的一線二線城市在明年二三季度有望迎來顯著回暖。在沒有重大政策調整和意外事件沖擊情況下，中國住房市場總體將趨穩，預計2022年全年全國商品住房平均價格增長率在-3%至3%，商品住房銷售面積增長在-1%至-5%，住房開發投資增速在2%到5%。
