11月初的北京，雪花悄悄飄落，染白了大地和屋頂，整個(gè)世界看起來格外清新、自然。街道上的人流與車水馬龍，好像一切變得也慢了起來。
這樣的“慢節(jié)奏”并未打破范書斌的“快節(jié)奏”。即便周末時(shí)間，他依然親赴于各個(gè)項(xiàng)目之間了解最新情況，或者拉上團(tuán)隊(duì)管理層開會做思路性的工作梳理和研討。來不及換的鞋子上面浮著一層厚厚的泥土，不經(jīng)意間低頭瞅到臟臟的鞋子，他還禮貌性地解釋道，“不好意思，昨晚剛?cè)チ艘惶似焦茸赓U房項(xiàng)目。”
范書斌， 首創(chuàng)城市發(fā)展集團(tuán)總經(jīng)理，同時(shí)也是首創(chuàng)置業(yè)總經(jīng)理。
今年7月9日，北京首創(chuàng)城市發(fā)展集團(tuán)有限公司、首創(chuàng)置業(yè)聯(lián)合發(fā)布公告稱，首創(chuàng)置業(yè)向港交所申請自愿撤銷H股于港交所的上市地位，其業(yè)務(wù)吸收合并至新公司——北京首創(chuàng)城市發(fā)展集團(tuán)有限公司。
9月30日上午9時(shí)，首創(chuàng)置業(yè)正式宣布退市。10月26日，首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司更名為首創(chuàng)置業(yè)有限公司，并進(jìn)行了新的人事調(diào)整，范書斌從董事、主管財(cái)務(wù)副總調(diào)整為董事、總經(jīng)理。
這些天，在范書斌的帶領(lǐng)下，關(guān)于首創(chuàng)城市發(fā)展集團(tuán)公司的整合工作，有條不紊進(jìn)行中。除了首創(chuàng)置業(yè)并入新公司外，首創(chuàng)集團(tuán)旗下的另外幾家與房地產(chǎn)板塊相關(guān)的公司也有望被并入新公司。一個(gè)煥然一新的全新平臺即將重磅亮相。
戰(zhàn)略升維：城市更新運(yùn)營與開發(fā)并重
舊公司“首創(chuàng)置業(yè)”未來怎么處理？新公司“首創(chuàng)城市發(fā)展集團(tuán)”，在首創(chuàng)置業(yè)退市后的這段時(shí)間，主要做了哪些層面的工作？可能這些都是外界更為關(guān)注的問題。
據(jù)范書斌介紹，這段時(shí)間主要圍繞著首創(chuàng)集團(tuán)旗下幾個(gè)與城市開發(fā)運(yùn)營相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)平臺公司進(jìn)行整合工作，有望并入城發(fā)集團(tuán)的資源可能包括以下幾個(gè)業(yè)務(wù)板塊：
一是首創(chuàng)置業(yè)。在范書斌看來，首創(chuàng)置業(yè)是一家以市場化為主的房地產(chǎn)公司，那么對待它的方式，集團(tuán)也在用市場化的方式給予回應(yīng)。一方面，首創(chuàng)置業(yè)整體性并入城發(fā)集團(tuán)，按照退市安排首創(chuàng)置業(yè)將被注銷；另一方面，在梳理旗下業(yè)務(wù)、重塑新的城發(fā)集團(tuán)戰(zhàn)略定位時(shí)，會適時(shí)舍掉相關(guān)業(yè)務(wù)，比如物業(yè)。10月31日，據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所消息，首創(chuàng)置業(yè)擬掛牌轉(zhuǎn)讓首置物業(yè)100%股權(quán)以及首萬譽(yù)業(yè)51%股權(quán)。
財(cái)務(wù)出身、邏輯嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆稌螅紤]問題有著自己的一套全局方法論。對于出售物業(yè)，他說，物業(yè)處置原本有兩條路徑：要么做且做到最好，要么不做砍掉，將精力投入到可能做大做強(qiáng)的其他業(yè)務(wù)上，綜合考量下來，他們選擇了后者，因?yàn)槭讋?chuàng)置業(yè)的物業(yè)板塊一是之前已投入了很多精力但仍屬微利，二是體量規(guī)模相對偏小，獨(dú)立上市估值也不會太高，所以結(jié)合管理成本等方面的考慮，出售存量物業(yè)成為最佳選擇。
二是首創(chuàng)經(jīng)中。首創(chuàng)經(jīng)中依托首創(chuàng)集團(tuán)強(qiáng)大的資源背景，主要負(fù)責(zé)新城規(guī)劃、建設(shè)、運(yùn)營及集團(tuán)自有土地開發(fā)。并入后將帶來北京、天津豐富的自有土地資源，包括大興團(tuán)河區(qū)域5000畝土地，以及天津?qū)幒訁^(qū)占地38平方公里的土地。而后者還是產(chǎn)城融合京津合作示范區(qū)，項(xiàng)目名為中國·光年城，是北京、天津兩市加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展合作的重要平臺。
三是首創(chuàng)新城鎮(zhèn)。首創(chuàng)新城鎮(zhèn)是定位于城鄉(xiāng)融合產(chǎn)業(yè)投資運(yùn)營的平臺。主要對北京周邊43個(gè)小城鎮(zhèn)進(jìn)行總體開發(fā)，目前主要做集體用地的長租公寓，旗下在建大約有7個(gè)項(xiàng)目。明年上半年朝陽十八里店長租公寓項(xiàng)目將入市，入市后將成為目前北京在建的最大的集租房長租公寓。而新城鎮(zhèn)并入城發(fā)集團(tuán)后，后者也將成為北京目前規(guī)模最大的集租房運(yùn)營商。
四是綠基公司，全稱“北京市綠化隔離地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)建設(shè)有限公司”，擁有政府相關(guān)牌照，主要做北京市綠化隔離地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)建設(shè)。綠基注入城發(fā)集團(tuán)后，能夠帶給后者諸多TOD、EOD資源，世界休閑大會主場地所在的金海休閑小鎮(zhèn)，即首創(chuàng)置業(yè)與政府聯(lián)合打造的集居住、商業(yè)、文旅、會議等于一體的綠色生態(tài)休閑小鎮(zhèn)，北京的天閱山河、禧瑞學(xué)府，天津的天閱海河等項(xiàng)目，皆是首創(chuàng)置業(yè)精研TOD模式的成果之作。另外廣渠門項(xiàng)目也在跟進(jìn)中。房地產(chǎn)利潤下滑已是行業(yè)趨勢，相信TOD、EOD資源將為城發(fā)集團(tuán)帶來新的利潤增長點(diǎn)。
與此同時(shí)，綠基攜帶的潛在資源還包括與京港地鐵的深度合作，京港地鐵是由首創(chuàng)集團(tuán)、香港地鐵公司、京投公司共同組建，作為擁有豐富經(jīng)驗(yàn)的運(yùn)營商，京港地鐵將在未來深入打造更便捷、更多元、更社交的城市場景，賦能區(qū)域價(jià)值的提升。
其實(shí)，從首創(chuàng)集團(tuán)近兩年的動作來看，整合并不是一個(gè)臨時(shí)的決定，而是過去一直在進(jìn)行中的重大戰(zhàn)略行動。比如，今年6月18日，首創(chuàng)股份正式更名首創(chuàng)環(huán)保，將首創(chuàng)集團(tuán)內(nèi)與生態(tài)相關(guān)的業(yè)務(wù)都注入到首創(chuàng)環(huán)保。這一次首創(chuàng)置業(yè)被吸并，與城市發(fā)展相關(guān)的其他資源都注入到城發(fā)集團(tuán)，也將形成一個(gè)強(qiáng)合力子集團(tuán)的概念。
范書斌對此表示，這是集團(tuán)十四五規(guī)劃整體戰(zhàn)略方向中的一部分，體現(xiàn)著企業(yè)戰(zhàn)略上的升維：即從此前的地產(chǎn)維度、開發(fā)維度，上升至城市綜合運(yùn)營開發(fā)并重的維度，它不再只是一個(gè)房地產(chǎn)的概念，而是一個(gè)更廣闊的、圍繞著城市升級更新的概念。
由于整合工作還未完成，最終效果尚不得知。但據(jù)范書斌透露，僅從資產(chǎn)端來看，整合后城發(fā)集團(tuán)凈資產(chǎn)比原來首創(chuàng)置業(yè)上市公司層面將增厚200億元左右。“開發(fā)業(yè)務(wù)在行業(yè)調(diào)控下，毛利率、融資都將受到影響，這些業(yè)務(wù)進(jìn)來以后，有利于財(cái)務(wù)報(bào)表更加扎實(shí)，資產(chǎn)質(zhì)量和抗風(fēng)險(xiǎn)能力將進(jìn)一步提升。”
競爭優(yōu)勢：你有我有，你沒有我都有
但尚在整合中的城發(fā)集團(tuán)，并未抵擋住外界不斷而來的質(zhì)疑。
其中一大質(zhì)疑便是，雖然與“城”相關(guān)的住宅開發(fā)、奧萊、長租、文創(chuàng)、高科等業(yè)務(wù)都融進(jìn)了一個(gè)子集團(tuán)，但這些資產(chǎn)、業(yè)務(wù)以及能力，其他開發(fā)商也擁有或部分擁有，甚至也有在單領(lǐng)域方面做得非常出色的開發(fā)商，那么，城發(fā)集團(tuán)差異化的核心競爭力到底是什么呢？
就這個(gè)話題，我們與范書斌辯論了好幾個(gè)來回，他從大到小、從整體到局面，逐步來闡述或釋放一個(gè)在首創(chuàng)有著19年職業(yè)生涯的老將的觀察或思考：
“上升到城市發(fā)展的維度，我們的優(yōu)勢會更強(qiáng)大！”這是他的總觀點(diǎn)，接著他從各個(gè)方面，用最通俗易懂或者說最樸實(shí)的語言，進(jìn)行了論證。
首先，首創(chuàng)集團(tuán)有25年的歷史了，在國企中最大的特點(diǎn)之一是有創(chuàng)新基因。對此，范書斌如數(shù)家珍：
首創(chuàng)很早就開始布局多元化，深耕時(shí)間長，2010年就開始探索，奧萊、郎園、文創(chuàng)園等業(yè)態(tài)都做了有10余年之久。其中，奧萊也具備高端消費(fèi)的概念，疫情之后，高端消費(fèi)恢復(fù)得特別快，也說明它底層商業(yè)邏輯支撐力的強(qiáng)勁；2017年，蔡奇書記參觀調(diào)研了首創(chuàng)郎園后，給予了高度評價(jià)，并指示首創(chuàng)集團(tuán)增加培育文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)，積極支持北京四個(gè)中心定位建設(shè)。
順應(yīng)科技大國趨勢，前兩年還與北京其他兄弟國企成功合作了ICPARK中關(guān)村(000931,股吧)集成電路產(chǎn)業(yè)園，成為了業(yè)內(nèi)的標(biāo)桿，并將產(chǎn)業(yè)模式復(fù)制到了南京、重慶等地。今年8月份，首創(chuàng)高科還獲得中關(guān)村高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)定，體現(xiàn)了首創(chuàng)高科的產(chǎn)業(yè)生態(tài)服務(wù)模式具有較強(qiáng)的創(chuàng)新能力、強(qiáng)大的市場競爭力。
說到這里，范書斌也不忘感謝那些曾經(jīng)在各個(gè)領(lǐng)域的標(biāo)桿企業(yè)，正是因?yàn)楫?dāng)時(shí)首創(chuàng)與行業(yè)標(biāo)桿的成功合作，所以成長得才會那么快，到如今，這些都積淀成了首創(chuàng)賦能城市發(fā)展的內(nèi)在動力和能力。
其次，堅(jiān)持走市場化道路是首創(chuàng)第二大優(yōu)勢。首創(chuàng)集團(tuán)早期就敢于順應(yīng)市場化需求，不斷向最好、最先進(jìn)的企業(yè)或模式學(xué)習(xí)，這在當(dāng)時(shí)不是任何企業(yè)都能做到的。
范書斌覺得，首創(chuàng)是一家具有超前理念基因的國企，非常注重市場化打造產(chǎn)品、服務(wù)，絕不是空談概念，而是一邊做加法，一邊及時(shí)糾偏修正，同時(shí)組織迭代與時(shí)俱進(jìn)，否則也就沒有今天的郎園、長租公寓、高科這些創(chuàng)新IP。 “這次敢于退市整合，也是市場化的行為，是很需要魄力的，需要極大的能力和底氣。首創(chuàng)敢于這么做，說明有足夠底氣。”
過硬的團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢是范書斌所認(rèn)為的第三大優(yōu)勢。他認(rèn)為，人才是一家企業(yè)非常重要的優(yōu)勢，正是因?yàn)槠髽I(yè)超前的文化理念，才凝聚了一批批人才。沒有文化和凝聚力，大家怎么可能一直待在這兒，中間好多誘惑肯定也有，但那么多老首創(chuàng)人堅(jiān)守到現(xiàn)在，這就是受內(nèi)在的一種精神或情懷驅(qū)動使然。
“首創(chuàng)做房地產(chǎn)領(lǐng)域20多年了，我們的團(tuán)隊(duì)，做過一級開發(fā)、高端住宅、商業(yè)綜合體、長租公寓、文創(chuàng)園……涉獵領(lǐng)域非常廣，開發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)非常足，而這恰恰是深耕或擴(kuò)張城市極其需要的能力。有產(chǎn)業(yè)潛力和資產(chǎn)經(jīng)營能力，才會形成企業(yè)的競爭優(yōu)勢。前期培養(yǎng)的團(tuán)隊(duì)能力恰好能與之匹配上。”
提及團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢時(shí)，范書斌還特別提到了年輕人。他提出，要多給年輕人機(jī)會，只要有職業(yè)和道德底線、有學(xué)習(xí)能力、肯干的一定要多給機(jī)會。不要怕年輕人犯錯(cuò)，只有給他鍛煉的機(jī)會，他才會成長 。而且首創(chuàng)的很多產(chǎn)品也與年輕人息息相關(guān)，年輕人對新奇的事物接受比較快，他們有朝氣、有想法、有創(chuàng)新，這也是骨子里具有創(chuàng)新基因的首創(chuàng)所需要的。
第四大優(yōu)勢，就是國企強(qiáng)大的信用背景和融資渠道開拓優(yōu)勢。今年上半年最后一份半年報(bào)顯示，首創(chuàng)置業(yè)綜合融資成本僅5.14%。在行業(yè)普遍缺錢的背景下，國企央企獨(dú)有的融資優(yōu)勢，為城發(fā)集團(tuán)的擴(kuò)張開拓奠定了資金基礎(chǔ)。
“五龍治水”的全局觀
交談間，我們發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)出身的范書斌，自帶常年因職業(yè)習(xí)慣沉淀下來的性格特征：嚴(yán)謹(jǐn)、理性、克制與平衡，但不失開放與包容。他喜歡用回歸商業(yè)本質(zhì)的邏輯看待問題，這或多或少透露著公司未來的經(jīng)營痕跡。
這一點(diǎn)從他提出的“五龍治水”理念體現(xiàn)得最為充分。
范書斌說：五龍指增長率、毛利率、負(fù)債率、去化率和周轉(zhuǎn)率。只有平衡好這“五率”，才能保證這是一家好公司。但把這五點(diǎn)做好，并不容易。
具體來說，增長率考慮了投資者估值的因素，標(biāo)志著公司的成長性，你只有做到持續(xù)增長資本市場才會給你高估值；負(fù)債率考慮的是債權(quán)人的維度，負(fù)債率控制合理，表明企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制有度，債權(quán)人才會給你融資；毛利率是利潤的來源，考驗(yàn)的是產(chǎn)品力、品牌溢價(jià)能力、成本管理、提質(zhì)增效的能力；周轉(zhuǎn)率是效率問題，經(jīng)營效率高，企業(yè)的資源利用得更加充分，賺錢速度也會更快；去化率不是財(cái)務(wù)指標(biāo)，指的是沉淀資產(chǎn)得去化能力，是每家企業(yè)都會遇到的問題。
“這就好比一張財(cái)務(wù)報(bào)表，你得有大局觀，才能滿足各方需求，平衡好五率，既能保證內(nèi)部的健康，又能保障企業(yè)外部的競爭能力和品牌形象。”他認(rèn)為，理性很重要，做財(cái)務(wù)的人首先得有大局觀，“好多業(yè)務(wù)只能看到局部層面，但財(cái)務(wù)看到的是整體，對債權(quán)人，對股東，對政府，都能最后反映在這張報(bào)表上。”
這種理性和謹(jǐn)慎同樣反映在了首創(chuàng)今年在土地市場的出擊。
截至目前，首創(chuàng)僅上半年在第一輪上海的集中土拍市場，獲取了兩幅地塊，而后再無出擊。這也一度被外界質(zhì)疑“太過保守”。
范書斌對此解釋稱，今年市場環(huán)境尤為不同，上半年還好，下半年風(fēng)向突變，土地市場流拍不斷，對企業(yè)來說不貿(mào)然出手，秉持穩(wěn)健、謹(jǐn)慎、理性的態(tài)度是應(yīng)該的，這樣才能更有利于企業(yè)在不利環(huán)境中掌握主動權(quán)。“我們今年的拿地節(jié)奏把握得還是不錯(cuò)的，這不是保守的概念，投資也要講究時(shí)機(jī)，什么時(shí)候進(jìn)很重要，上海那兩塊地條件和收益率都不錯(cuò)，所以主動出擊，拿到后，很多合作伙伴找上門來都想跟我們合作。也證明了我們判斷的精準(zhǔn)性。”
第三輪土拍在即，首創(chuàng)認(rèn)為第三輪的土地比第二輪的更優(yōu)質(zhì)，也正在研究新的機(jī)會，他們更看好深圳、北京等抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)的一線城市，這些城市雖然調(diào)控很嚴(yán)，但市場相對穩(wěn)定，從客戶需求和去化來說，表現(xiàn)也更好。
不過對于大多數(shù)房企來說，今年恐怕還要面臨更多的抉擇：一方面要捂緊錢袋子“過冬”，一方面要拿地?cái)U(kuò)張贏得未來，此外還要降負(fù)債回歸到三道紅線的健康區(qū)間， 范書斌的首選會是什么呢？
“降負(fù)債！在手頭有富裕資金的情況下，我寧愿拿出一部分來先把債務(wù)還掉，這是今年的核心目標(biāo)。”對此，他絲毫沒有猶豫。
而對于擴(kuò)張與深耕，范書斌也表達(dá)了他的看法：
擴(kuò)張和深耕是相對的。深耕都做不好，如何去擴(kuò)張？比如，我們在深圳就很難有像碧桂園、萬科、華潤、中海那樣的條件和優(yōu)勢去深耕，但在北京就有這樣的深耕優(yōu)勢。所以擴(kuò)張還是要擴(kuò)張的，業(yè)務(wù)也不僅限于北京，還要擴(kuò)張至長三角區(qū)域、大灣區(qū)以及西南區(qū)域等，但不會像過去那樣布局20/30個(gè)城市，將來進(jìn)入某些城市，都是機(jī)會型的概念，機(jī)動項(xiàng)目小分隊(duì)進(jìn)去，開發(fā)完走人，有項(xiàng)目就做沒項(xiàng)目走人。
未來企業(yè)家的精神
房地產(chǎn)發(fā)展至今，反壟斷和防止資本無序擴(kuò)張、三道紅線、房貸兩集中、集中土拍以及房地產(chǎn)稅試點(diǎn)等，均在反復(fù)強(qiáng)調(diào)著房地產(chǎn)底層邏輯的顛覆程度。
但從2016年中央提出“房住不炒”，行業(yè)用了5年時(shí)間才終于明白了什么叫“房住不炒”。對于一些企業(yè)來說，似乎一切都太晚了。
范書斌對此表示，這背后其實(shí)缺乏的是對宏觀經(jīng)濟(jì)政策頂層設(shè)計(jì)的一種深層次的理解和思考。改革開放40年來，時(shí)代紅利、土地紅利、人口紅利、全球化紅利都在減弱，這意味著高毛利肯定不會持續(xù)，過去只要敢借錢，膽子大，拿到地就暴富，這是違反商業(yè)邏輯的，這樣的情況越來越多的時(shí)候，老百姓(603883,股吧)怎么辦？
我們也應(yīng)該看到，整個(gè)房地產(chǎn)在收縮減量中，城鎮(zhèn)化已經(jīng)到了63%，再上升至75%就基本上是天花板了，所以不可能再像前幾年、十幾年前那種方式增長，整體的市場趨勢正在由增量步入存量時(shí)代；由于調(diào)控的因素，大家在擴(kuò)張方面也都比較謹(jǐn)慎，這也是為什么首創(chuàng)要重組，從增量向存量發(fā)展，這是大勢所趨。而如何面向未來去提前戰(zhàn)略性布局，培養(yǎng)哪些能力，上面說的都跟這些有關(guān)。當(dāng)然，這個(gè)過程會很長，但不轉(zhuǎn)型不提前考慮戰(zhàn)略布局絕對不行，本來第一曲線增長快到頂點(diǎn)的時(shí)候，你就要去布局第二曲線，不然等到快要不行的時(shí)候，再去掉轉(zhuǎn)方向，那可能就來不及了。
面對如今行業(yè)有些“杯盤狼藉”的囧境，范書斌提到了關(guān)于人性的一個(gè)詞——貪婪。他說，一切都始于人性的貪婪，貪婪集聚到一定程度是要受到懲罰的。別太貪婪，天下的生意做不完。
但事已至此，那些失去外界信任的企業(yè)或企業(yè)家如何增信呢？
“還得靠自身運(yùn)營。”這是范書斌給出的答案，“從某種層面看，中國經(jīng)濟(jì)的下半場將由資本驅(qū)動轉(zhuǎn)向運(yùn)營驅(qū)動”。
范書斌是一個(gè)受儒家文化影響很深的人，儒家所樂道的“天行健，君子以自強(qiáng)不息；地勢坤，君子以厚德載物”正是他的座右銘。
正因此，在他看來，企業(yè)家最重要的精神就是要有責(zé)任感，其中，他特別提到了對股東、對債權(quán)人的責(zé)任心。
對于未來的房地產(chǎn)行業(yè)，范書斌的判斷是：行業(yè)肯定會洗牌，淘汰掉一批企業(yè)，尤其是那些本身模式有問題、靠融資不斷擴(kuò)張的企業(yè)。但最后留下來的，都是非常優(yōu)秀、穩(wěn)健且注重運(yùn)營能力培育的企業(yè)。
他同時(shí)表示，這一次公司層面的大整合，從原來單純的開發(fā)業(yè)務(wù)，升級為面向城市更新運(yùn)營開發(fā)三個(gè)維度去考慮發(fā)展，對首創(chuàng)城市發(fā)展集團(tuán)是一次挑戰(zhàn)，但更多的則是機(jī)遇，大家拭目以待吧！
