受多方釋放的利好消息影響，近日地產(chǎn)股持續(xù)走強(qiáng)，12月21日早間，逾20支地產(chǎn)股站上漲停板，藍(lán)光發(fā)展(600466)、渝開發(fā)(000514)更是連續(xù)五日漲停。

回首2021年，地產(chǎn)板塊上演過山車行情。自年初地產(chǎn)巨頭暴雷，此后房地產(chǎn)行業(yè)債券違約主體逐漸向中大型房企延伸，涉及房企數(shù)量迅速攀升。出于對(duì)地產(chǎn)調(diào)控政策、房企信用風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂，穆迪、惠譽(yù)和標(biāo)普累計(jì)下調(diào)房企評(píng)級(jí)超過百次，為歷年最高。

地產(chǎn)信用風(fēng)波一石激起千層浪，事件由點(diǎn)及面，迅速擴(kuò)散引發(fā)市場(chǎng)恐慌情緒蔓延，地產(chǎn)板塊陷入持續(xù)低迷。

信用崩塌為何來勢(shì)洶洶？地產(chǎn)股又為何在此時(shí)強(qiáng)勢(shì)反彈？興業(yè)證券(601377)固定收益業(yè)務(wù)總部創(chuàng)新發(fā)展部負(fù)責(zé)人劉晨曦告訴和訊房產(chǎn)，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)背景下，房地產(chǎn)行業(yè)要經(jīng)歷轉(zhuǎn)換期，盡管企業(yè)遭遇信用危機(jī)，但并不代表資本市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)存在偏見，房地產(chǎn)行業(yè)的當(dāng)務(wù)之急是探索如何適應(yīng)新階段新時(shí)代的新要求，如何實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)高質(zhì)量的發(fā)展。

資本信心仍在

房地產(chǎn)經(jīng)過二十多年的粗放式發(fā)展，從1.0時(shí)代的囤地囤貨模式，到2.0時(shí)代的高周轉(zhuǎn)、高杠桿模式，行業(yè)發(fā)展至今，土地紅利、人口紅利、金融政策紅利等能帶來行業(yè)快速發(fā)展的因素正在減弱。

回顧行業(yè)過往，劉晨曦認(rèn)為，過去基于我國經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展水平不斷提高，基建需求不斷擴(kuò)大，作為提升國民生活質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)行業(yè)高速擴(kuò)張高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式有其存在的必然性。

但也必須認(rèn)識(shí)到行業(yè)快速發(fā)展過程中相伴而生的一些問題，劉晨曦分析稱，在過去，房企融資成本雖然較高，但能夠通過快速周轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)收益端的平衡，因此，過去5年，地產(chǎn)已經(jīng)演變成金融屬性比較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，大量資金進(jìn)入到地產(chǎn)行業(yè)，一定程度上造成了行業(yè)的不穩(wěn)定性。

“房地產(chǎn)在快速擴(kuò)張過程中其實(shí)是有一些泡沫產(chǎn)生的”，但新的時(shí)代要求下，劉晨曦認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)面臨新的歷史任務(wù)，“將更多地承擔(dān)起社會(huì)保障的功能，有序進(jìn)行市場(chǎng)化發(fā)展。所以在這個(gè)階段，地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)的調(diào)整是可接受的，房地產(chǎn)在這個(gè)階段面臨一定的出清。”

基于此，結(jié)合近期監(jiān)管層面釋放的信號(hào)，他表示，資本市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)板塊還是不存在偏見的，行業(yè)的有效調(diào)控是被接受和認(rèn)可的。“舊的模式需要根據(jù)發(fā)展階段進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，新的方式和邏輯是會(huì)被市場(chǎng)慢慢接受和認(rèn)可的。”

破解信用重塑

久旱逢甘霖。近期，飽受資金之渴的房企迎來融資開閘，監(jiān)管層面暖風(fēng)頻吹，年關(guān)將至，房地產(chǎn)行業(yè)的融資局面愈發(fā)熱火朝天，只是，并非所有的房企都能得到“活水”的灌溉，盡管融資適度放寬，但更多地傾向于國企央企及大型優(yōu)質(zhì)企業(yè)。

相較之下，民營房企的發(fā)展則更為艱難，不少民企仍處在違約的邊緣，面臨評(píng)級(jí)下調(diào)的困境。但在劉晨曦看來，金融機(jī)構(gòu)的職責(zé)是替投資者控制投資風(fēng)險(xiǎn)，并為投資者帶來收益，評(píng)級(jí)的調(diào)整是資本市場(chǎng)基于對(duì)企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀及償付能力作出的獨(dú)立評(píng)級(jí)判斷，無須過分指摘。

但金融機(jī)構(gòu)也要考慮如何解決投資者的投資需求和企業(yè)的融資需求之間的鏈接問題，劉晨曦認(rèn)為，可以從以下幾個(gè)方面入手：

一方面，在傳統(tǒng)的負(fù)債融資結(jié)構(gòu)下，需要體現(xiàn)出企業(yè)充足的兌付承諾及資產(chǎn)質(zhì)量?！皞鹘y(tǒng)的負(fù)債融資中，充足的信用支持是投資者最認(rèn)可的邏輯之一?！?/p>

另一方面，則在于底層資產(chǎn)或者增信手段的選擇?！氨热缭谌谫Y過程中，企業(yè)能不能拿出一些充足的優(yōu)質(zhì)抵質(zhì)押物，或優(yōu)質(zhì)供應(yīng)鏈上的應(yīng)收賬款，對(duì)融資進(jìn)行增信，這是比較重要的一環(huán)，企業(yè)表現(xiàn)出來足夠的償付能力及增信質(zhì)量，這是一個(gè)信用修復(fù)的過程?！?/p>

此外，未來要進(jìn)行多元化的融資，特別是權(quán)益融資。“目前國內(nèi)公募REITs還沒有向房地產(chǎn)市場(chǎng)打開，樂觀預(yù)計(jì)未來3—5年應(yīng)該會(huì)有所突破，在這一點(diǎn)上，我們可以有相對(duì)合理的預(yù)期，如何讓優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)通過REITs完成權(quán)益融資，這些都是值得考慮和關(guān)注的方向，這也是企業(yè)報(bào)表從重的負(fù)債報(bào)表，向一個(gè)輕的權(quán)益報(bào)表進(jìn)行發(fā)展和轉(zhuǎn)換，把整體的地產(chǎn)的核心能力從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)去轉(zhuǎn)移，這可能是比較關(guān)鍵的?！?/strong>

劉晨曦補(bǔ)充到，目前國內(nèi)房企權(quán)益融資的主要障礙不在于通道是否通暢，核心的問題在于地產(chǎn)行業(yè)需要根據(jù)發(fā)展階段更新經(jīng)營邏輯，提升運(yùn)營效率。

除借助融資實(shí)現(xiàn)輸血之外，提高造血能力亦是當(dāng)務(wù)之急。對(duì)此，劉晨曦認(rèn)為，房企要轉(zhuǎn)變以同質(zhì)化的模式，擴(kuò)張性的戰(zhàn)略發(fā)展的思路，需要找到更精準(zhǔn)的定位，在產(chǎn)品打造上下功夫，更為重要的是，采取精細(xì)化的管理模式，利用自己的經(jīng)濟(jì)效率優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)及服務(wù)優(yōu)勢(shì)構(gòu)筑起企業(yè)發(fā)展的護(hù)城河。

過去，行業(yè)狂飆突進(jìn)的時(shí)代，不少房企走上多元發(fā)展之路，但在行業(yè)面臨危機(jī)之際，越來越多的聲音認(rèn)為，多元業(yè)務(wù)對(duì)地產(chǎn)主業(yè)形成拖累。面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)究竟應(yīng)該多點(diǎn)開花還是回歸主業(yè)的爭論，劉晨曦表達(dá)了他的看法。

“以前地產(chǎn)商通過經(jīng)濟(jì)周期內(nèi)快速擴(kuò)張周轉(zhuǎn)獲得利潤空間，如今則要考慮在房價(jià)相對(duì)平穩(wěn)的狀態(tài)下，如何充分發(fā)掘利潤空間，實(shí)際上，可以通過更精細(xì)化的管理帶來效率提升來實(shí)現(xiàn)，這是房企轉(zhuǎn)型的重要方向之一。”

“不一定要分散資金去做不同的事情，因?yàn)榈禺a(chǎn)也有自己的行業(yè)空間和規(guī)律，以既有的優(yōu)勢(shì)和管理能力精細(xì)化發(fā)展，機(jī)會(huì)還是會(huì)有的。地產(chǎn)行業(yè)會(huì)一直存在，只不過展業(yè)的方式和盈利邏輯在不斷提升?！眲⒊筷厝缡钦f。

金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)型路徑

無疑，曾在資本市場(chǎng)一枝獨(dú)秀的地產(chǎn)板塊正在跌下神壇，紛至沓來的評(píng)級(jí)下調(diào)似乎也在反復(fù)向投資者印證著那句箴言——投資有風(fēng)險(xiǎn)，入市需謹(jǐn)慎。

“這說明在投資環(huán)節(jié)中，投資者需要更加客觀、理性和謹(jǐn)慎，金融服務(wù)機(jī)構(gòu)也在這個(gè)過程中有了新的認(rèn)知和經(jīng)驗(yàn)的積累?！眲⒊筷乇硎?，在現(xiàn)階段，金融行業(yè)更加清晰自己的定位，朝著服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的目標(biāo)努力。

而對(duì)于投資者來說，下一階段更為重要的是在投資配置端做好風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，根據(jù)自己的風(fēng)險(xiǎn)接受能力，選擇不同風(fēng)險(xiǎn)屬性的專業(yè)金融機(jī)構(gòu)的投資服務(wù)作為支持。“未來3—5年內(nèi)，這將成為資產(chǎn)配置的重要途徑，因此，投資者要積極轉(zhuǎn)變投資習(xí)慣，讓專業(yè)的人做專業(yè)的事?！眲⒊筷卣f。