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如果說2021年的樓市是“高開低走”，那么2022年的樓市或許是在低谷穿行。

近期，中指研究院、克爾瑞等多家機(jī)構(gòu)發(fā)布2022年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績。從數(shù)據(jù)來看，百強(qiáng)房企累計(jì)業(yè)績同比降低40%以上，其中近9成百強(qiáng)房企累計(jì)業(yè)績負(fù)增長，在公開披露年度目標(biāo)的規(guī)模上市房企中，僅濱江、越秀兩家房企達(dá)成了全年業(yè)績目標(biāo)。

全年銷售低迷

千億房企數(shù)量腰斬

2022年，中國房地產(chǎn)市場整體延續(xù)去年以來的下行壓力，行業(yè)信心處在低位、市場需求和購買力不足。疊加疫情因素影響，市場的供求和成交都沒有明顯轉(zhuǎn)暖的跡象，企業(yè)各季度的銷售相較往年均表現(xiàn)低迷。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年，TOP100房企銷售額同比下降41.3%，降幅較大。典型企業(yè)年度目標(biāo)完成率均值為73.6%，相比去年降低20個(gè)百分點(diǎn)。

多數(shù)房企深陷負(fù)增長困局，銷售業(yè)績普降態(tài)勢明顯。其中，TOP10房企銷售額均值為3107.7億元，較上年下降33.1%；TOP11-30房企銷售額均值為1035.0億元，較上年下降45.5%；TOP31-50房企及TOP51-100房企銷售額均值分別為519.4億元和276.1億元，同比分別下降50.2%和42.6%。

此外，值得關(guān)注的是，2022年以來，千億房企陣營迅速萎縮。根據(jù)中指研究院監(jiān)測顯示，2022年銷售額超千億房企20家，較上年同期減少21家；超百億房企130家，較上年同期減少28家。

不過，也有不少房企逆勢而上，具體從企業(yè)表現(xiàn)來看，2022年不少規(guī)模房企流動(dòng)性承壓、銷售去化受阻。但同時(shí)也有部分企業(yè)通過穩(wěn)健的財(cái)務(wù)運(yùn)營、熱點(diǎn)城市布局以及積極的推盤去化，表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗周期韌性。一類是央國企如華潤、招商、建發(fā)、越秀、華發(fā)等，憑借自身的資金、布局和運(yùn)營優(yōu)勢，同時(shí)強(qiáng)化產(chǎn)品力和保交付，在本輪行業(yè)下行調(diào)整周期中表現(xiàn)穩(wěn)健。

另一類是部分優(yōu)質(zhì)民企如濱江、仁恒、萬達(dá)、瑞安等，基于自身資金面的安全、產(chǎn)品力在市場上的認(rèn)可度也較高，在眾多規(guī)模房企中表現(xiàn)相對(duì)突出，行業(yè)排名穩(wěn)步提升。

一二線城市仍是銷售“主戰(zhàn)場”

貢獻(xiàn)超8成

2022年，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好、人口流入量大的熱點(diǎn)城市作為銷售“主戰(zhàn)場”，業(yè)績占比進(jìn)一步提升。百億房企業(yè)績?nèi)匀恢饕獊碜砸弧⒍€城市，其中50家百億代表企業(yè)的一、二線城市業(yè)績貢獻(xiàn)合計(jì)占比81.3%，較2021年上升3.4個(gè)百分點(diǎn)。

具體來看，一線城市銷售額占比較上年增加6.9個(gè)百分點(diǎn)至26.3%，市場需求支撐度較強(qiáng)；受疫情反復(fù)、高基數(shù)效應(yīng)或項(xiàng)目停工等因素，部分二線城市成交降幅較大，因此二線城市銷售額占比有所下降，但銷售額貢獻(xiàn)仍達(dá)到55%；三四線城市市場承壓，2022年業(yè)績貢獻(xiàn)率為18.7%，較上年下降3.4個(gè)百分點(diǎn)。

從地區(qū)分布來看，長三角、粵港澳（內(nèi)地）、京津冀三大城市群銷售占比進(jìn)一步提升，合計(jì)占比超6成。特別是長三角，對(duì)百億房企銷售額占比達(dá)到39.8%，粵港澳（內(nèi)地）、京津冀城市群占比分別為15.1%和10.9%，三大城市群合計(jì)占比65.8%，且占比較上年進(jìn)一步提升，分別增加1.1、1.3、0.5個(gè)百分點(diǎn)。

從具體城市來看，上海、杭州、北京、南京、廣州、蘇州、成都、深圳、武漢、佛山分列2022年百億代表企業(yè)城市銷售額前10名。其中，上海銷售額同比增速較快。

展望2023

只能耐心等待？

已然身處寒冬，春天還會(huì)遠(yuǎn)嗎？房地產(chǎn)行業(yè)的暖春什么時(shí)候能到來？

克而瑞指出，近期，中央層面多部門發(fā)文定調(diào)房地產(chǎn)市場、提振市場信心，為2023年甚至更長一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展指明方向。但值得注意的是，短期內(nèi)多數(shù)房企仍然面臨較大的償債壓力，企業(yè)運(yùn)營改善的核心還是在于銷售端。目前在受制于市場整體需求和購買力不足、表現(xiàn)依舊疲軟的背景下，只有耐心等待預(yù)期修復(fù)、需求端改善。

而具體從企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略角度出發(fā)，出險(xiǎn)房企仍應(yīng)以保交付為主要目標(biāo)，其他規(guī)模房企也需保證貨量供應(yīng)，積極營銷、促進(jìn)銷售去化及現(xiàn)金回籠。行業(yè)調(diào)整期下，企業(yè)也更應(yīng)該回歸產(chǎn)品，加強(qiáng)產(chǎn)品力打造、持續(xù)關(guān)注產(chǎn)品升級(jí)迭代，在日趨加劇的行業(yè)競爭中強(qiáng)化發(fā)展優(yōu)勢。

對(duì)于未來的樓市走向，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水認(rèn)為，房地產(chǎn)是明顯的周期性行業(yè)，否極泰來。隨著明年新一輪支持措施的實(shí)施，行業(yè)信心提升，房企銷售將會(huì)發(fā)生明顯改善。房企要平衡安全與發(fā)展，迎接行業(yè)新周期。

附：2022年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績排行榜TOP100