今天起，房主把房子租給租賃企業，租金不再從租賃企業方收取，而是由銀行直接劃撥。從今天起正式實施的《關于南京市住房租賃企業租賃資金銀行監管實施細則(試行)》(以下簡稱《細則》)明確，住房租賃企業單次收取房客租金超過3個月的，或單次收取押金超過1個月的，應當將收取的租金、押金納入監管賬戶，并通過監管賬戶向房東支付租金、向租客退還押金。

南京在冊住房租賃企業已超1.6萬家

據介紹，2017年以來，在人口凈流入的大城市，一批住房租賃企業迅速成長，租賃市場得到了飛速發展。以南京為例，目前在工商注冊登記從事住房租賃相關經營范圍的企業超過1.6萬家，正在經營并實現報備的企業超過700家。

記者了解到，由于目前國家住房租賃行業管理的相關法律法規尚不夠健全，加之行業門檻低，企業盲目擴張、租金收付缺乏監管，“高收低租”“長收短付”“租金貸”等行業風險問題逐漸暴露，一些城市出現租賃企業“爆倉”事件，侵害了眾多房東房客的權益。近兩年來，我市先后曝光的問題租賃企業、經紀機構有80多家。就在前不久，針對南京浦云公寓管理有限公司、南京青城公寓管理有限公司涉嫌存在的“高進低出”“長收短付”等高風險經營行為，鼓樓區住房保障和房產局、江北新區住房建設與管理中心、市房屋租賃指導中心聯合發布通告，進行風險提示。

單次收取租金超3個月須納入監管賬戶

規范租賃市場，有效降低租金收付風險，近年來，從國家到地方，各類政策文件密集出臺。2019年12月，住建部等六部委聯合印發《關于整頓規范市場秩序的意見》，提出要指導“高進低出”“長收短付”經營模式的住房租賃企業在銀行設立租賃資金監管賬戶，將租金、押金等納入監管賬戶;2020年12月，南京市住房保障和房產局等八部門《關于進一步加強全市住房租賃市場監管規范市場秩序的通知》，提出要加強租賃機構租金收付管理，施行租賃機構租金銀行監管;今年4月，住建部等六部委聯合印發《關于加強輕資產住房租賃企業監管的意見》，要求對單次收取租金超過3個月或押金超過1個月的住房租賃企業開展租賃資金監管，我市及時出臺《細則》，進一步明確如何對租賃企業的租金進行有效監管。

所謂輕資產住房租賃企業，即通過租賃、委托管理、與產權方運營合作等非自持方式獲取住房，向承租人轉租(包括對房源裝修改造后轉租)獲得租金價差，或者以代收租金、提供租賃管理、物業管理等服務名義變相轉租獲取經營收益的住房租賃企業。目前南京活躍的這類企業超過200家。包括自如租房、花海公寓等，其中規模最大的自如租房在南京市場經營的房源超過2萬套，花海公寓的房源超過800套。

根據《細則》，住房租賃企業單次收取房客租金超過3個月的，或單次收取押金超過1個月的，應當將收取的租金、押金納入監管賬戶，并通過監管賬戶向房東支付租金、向租客退還押金。另外，采取不當手段以期達到規避資金監管的目的，如以不合理高價租金水平收取不超過3個月租金，或以不合理高價收取不超過1個月押金等情形的，也應納入監管賬戶。

“市場正常租金價格為1000元/間，一年租金價格為1.2萬元。按照規定，超過3個月的必須接受監管，企業若按照3個月來收取，正常應收3000元，但企業為了逃避監管又想多收，就按照4000元/月來收，單次收取3個月的總租金為1.2萬元，然后美其名曰‘付三送九’，這就是典型的以不合理租金價格規避監管。”市房地產交易中心租賃科工作人員舉例介紹。

首批租賃資金監管銀行共3家

據悉，我市第一批住房租賃企業租賃資金監管銀行共有3家，包括：建行南京分行、中行南京分行以及恒豐銀行南京分行。今起，輕資產租賃企業須選擇1家開展租賃資金監管的銀行，并開設1個租賃資金監管賬戶。監管銀行按照協議約定向租賃企業、房東、房客提供便捷的合同信息查詢、資金便捷支付等服務;并根據監管協議和有關合同，按照租賃企業向房東支付租金的周期，將租金劃轉房東，并將對應房東支付周期租金盈余部分等劃轉租賃企業一般結算賬戶。另外，監管銀行還須建立監管賬戶不明款項處理機制，確保資金繳存、劃轉的及時準確。

相關業內人士提醒，租客在租房時切記查看租賃企業資質，企業是否開設租賃資金銀行監管賬戶，盡量不要一次性支付超過3個月的房租，避免財產損失和法律風險。（記者　顧小萍）