今年以來，房地產行業調控頻次持續增加，調控城市不斷擴容，行業資金面持續收緊，居民觀望情緒漸濃。目前，住房問題仍是重要的民生問題，是居民關注的焦點之一。8月以來，房地產行業又有哪些新動向呢?
一、政策篇：中央定調“住有所居”，地方調控政策井噴
8月，從中央到地方，房地產政策環境持續趨緊，房地產長效機制進一步全面落實，無疑利于樓市在短期內降溫，長期進一步回歸理性。
中央層面，定調“住有所居”，加快解決住房困難問題。8月25日，國常會完善三孩生育政策配套措施，加強住房等支持政策;8月31日，國新辦強調建立人、房、地、錢四位一體的聯動新機制。
地方層面，調控政策出現井噴，核心特點是收緊。如廣州、東莞等多地均明確提出建立二手房交易指導價發布機制;惠州、金華等多地強調優化住宅用地供應，限地價、限房價等;深圳嚴謹信貸資金買賣小產權房、回遷房等住宅類歷史違建等。
中原地產研究中心統計數據顯示，今年1-8月，年內全國累計房地產調控突破400次，刷新歷史記錄。
中原地產首席分析師張大偉指出，在房價全面上漲的影響下，已經有廣州、合肥、等13個城市被住建部不同程度約談督導，預計下半年房地產調控從嚴趨勢不變。
二、樓市篇：銷售增速溫和回落，多地雙向調控穩房價
國家統計局數據顯示，2021年前8月，商品房銷售額和銷售面積分別約11.9萬億元(人民幣，下同)和11.42億平方米，同比增長22.8%和15.9%;比2019年同期增長24.8%和12.1%，兩年平均增長11.7%和5.9%。
但增速方面，今年前8個月，全國商品房的銷售面積環比增速和銷售額環比增速已從今年1-2月的高位連續六個月回落，其較前7月分別收窄5.6個百分點和7.9個百分點。
圖表來源：國家統計局
單月來看，盡管8月銷售規模創年內新低，但仍屬于高景氣下的溫和回落。商品房銷售額和銷售面積分別為1.26萬億元和1.26億平方米，環比分別下降6.67%和3.08%。
就地區而言，前8個月，全國房地產市場銷售額和銷售面積最大頭的均是東部地區，分別為6.91萬億元和4.8億平方米，同比增長27.7%和18.1%。
再看房價變動情況，8月我國70個大中城市商品住宅銷售價格環比、同比漲幅總體延續回落態勢。
以一線城市為例，8月新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別環比上漲0.3%和0.2%，但漲幅分別比上月回落0.1和0.2個百分點。同比來看，8月一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲5.7%和9.1%，漲幅比上月分別回落0.3和0.9個百分點。
除此之外，隨著調控政策發酵、信貸持續收緊，8月新房、二手房上漲城市數量均降至年內最低水平。
統計局數據顯示，8月份，70個大中城市中，新房價格環比上漲的城市數量為46個，7月有51個;二手房價格環比上漲的城市數量僅27個，7月有41個。
整體來看，8月各類城市的房價都不同程度出現回落，有的城市房價甚至止漲轉跌。
資本邦認為，接下來短期內，房地產熱度會保持低溫態勢，“金九銀十”的熱度與7-8月相比，或有所回溫，但大概率低于市場預期，主要原因就在于限購、限售使得居民減少購房資格，限貸促使銀行不接單等城市增多，遏制投資投機性需求等。
值得一提的是，目前，房地產調控出現雙向調控，防止上漲和防止下調并存。
從上個月開始，全國多座城市發布“限跌令”。例如，樓市成交持續低迷并隱現價格戰的江陰，成為了2021年以來長三角區域首個發布“限跌令”的城市。
如昆明、沈陽、岳陽、株洲等城市先后發布或者約談了針對開發商降價的政策與會議，目的就是打擊惡意降價行為維護市場穩定。
中原地產首席分析師張大偉認為：“房價大漲會放大金融風險，而房價斷崖式下跌也同樣不穩定，也會影響金融系統。最近全國多個城市新房的‘限跌令’，背后其實進一步說明了‘穩定’是樓市最確定的關鍵詞。”
三、房企篇：單月銷售普遍下滑，市場景氣度再探底
全國來看，今年8月房企整體銷售增速同比下滑，未來或將進一步加劇房企間的分化。
個企層面，資本邦選取2021年前8月銷售額TOP50上市房企為樣本，從中篩選了位于不同梯隊的20家典型房企，對該等房企8月單月以及前8月的銷售額、銷售面積及年度目標完成度進行盤點。
8月單月，各梯隊單月銷售增速普遍下降，其中有3家房企同比降幅超3成，僅個別房企實現了銷售同比增長，分別是保利地產和越秀地產。
具體而言，保利地產的單月銷售額達468.73億元，同比增6.76%，單月銷售額排名第一;越秀地產銷售額達126.69億元，同比增速65%，銷售增速第一，銷售額排名十三。
再看單月房企銷售面積，20家典型房企中有16家房企的單月銷售面積出現同比下降。
值得注意的是，龍頭房企萬科企業單月銷售面積增速下滑幅度最大的，同比下降48.12%。
雖然單月表現疲弱，但受疫情影響，去年整體銷售額基數較低，因此，今年前8月房企的累計銷售成績多數依然呈現同比增長的態勢，只是增速明顯放緩。
從前8月來看，佳兆業集團均奪得銷售額累計增速和銷售面積累計增速的頭籌，分別同比增加49.01%和51.26%。
最后，從年度銷售目標完成情況上看，統計的房企中，有18家房企披露了年度銷售目標或者目標增速。前8月，目標完成率超過2/3的房企僅三家，分別是金地集團、正榮地產和首開股份，僅占統計樣本的六分之一。其目標完成率分別為74.1%、70.54%和70.89%-77.33%。
談及未來對的市場預判，業內給出的一致觀點是房地產市場增速仍將有所回落。
58安居客房產研究院報告指出，預計截止今年年底，市場退燒難免，傳統“金九銀十”特有的開盤潮、搶房潮、售罄、秒光、上漲等火熱場面很難再現，“金九銀十”成色將大打折扣。
四、投資篇：房企開發投資力度持續走弱，拿地熱情驟減
隨著“三條紅線”等金融監管的不斷加強，8月份，房企對資金的使用更為謹慎，與此同時，市場土地供應逐漸減少，房企投資力度進一步減弱。
國家統計局官方數據顯示，今年1—8月份，全國房地產開發投資9.81萬億元，同比增長10.9%;比2019年1—8月份同比增長15.9%，兩年平均增長7.7%。
圖表來源：國家統計局
從增速來看，盡管維持正增長，但1—8月份地產開發投資累計增速已從今年1-2月份38.3%的高位，連續6個月收窄，累計增速與前7個月相比，再次放緩1.8個百分點。
貝殼研究院高級分析師潘浩指出，信貸持續收緊，新開工面積同比持續下滑對開發投資起到向下的拉動作用，8月房地產開發投資額已回落至去年同期水平。
在拿地方面，2021年1-8月，中指研究院跟蹤的TOP100企業拿地總額約1.89萬億元，同比下降10.8%，門檻值為44億元，同比下降10億元。
中指研究院數據顯示，今年1-8月，萬科、碧桂園和保利發展分別以1121億元、1047億元和912億元的總拿地金額位列排行榜前三名;拿地面積領跑的依舊是碧桂園、萬科、保利發展，拿地面積分別為2559萬㎡、1382萬㎡和1248萬㎡。
圖表來源：中指研究院
值得注意的是，單月來看，全國房地產市場拿地熱情驟減。
以部分頭部房企為例，8月的拿地熱情跌落到了冰點。相比于萬科6 月拿地253億元，7月拿地144億元，萬科8月單月拿地減少至14億元;保利地產在8月單月幾乎沒有拿地，金額僅4億元，較上個月拿地122億元環比下降96.72%。
資本邦認為，房企拿地金額環比下降的主要原因在于：受多個城市第二批集中供地延期的影響，土地供應量有所下降，房企養精蓄銳迎接9月第二批次供地，以至于8月開發商拿地也更趨于理性。
另外，由于“買地金額不得超年度銷售額40%”的政策限制，對房企的資金監管更加嚴格，進一步約束了房企的投資行為。
在地域分布上，一線城市及三四線城市以及核心城市群拿地面積占比均上升。
中指研究院跟蹤的50家代表房企數據顯示，從城市等級分布來看，前8月，50家房企在一線及三、四線城市投資面積占比均上漲。
從城市群分布來看，房企投資更加聚焦核心城市群。50家代表房企今年前8月在五大核心城市群拿地面積占比達67.6%，同比增長10.3個百分點，其中，長三角拿地面積占比達34.5%，同比增長8.4個百分點。
圖表來源：中指研究院
五、融資篇：融資端收緊或催化房企分化
房企債券融資方面，今年前8月融資規模累計增速較前7月加速下滑。
貝殼研究院統計，前8月房企發債累計約6999億元(人民幣，下同)，同比下降21%，金額規模減少1817億元。
融資結構上看，境內1-8月累計發債規模約4904億元，同比下降約11%，降幅進一步擴大;境外方面，今年1-8月累計發債約2095億元，同比下降約37%。
8月單月房企境內外債券融資規模約571億元，環比減少39.8%，同比減少54.2%。
值得注意的是，融資規模增速下滑的同時，房企償債壓力進一步加大。
貝殼研究院數據，2021年8月，房企境內外債券融資到期債務規模約1196億元，環比增加3.3%，同比增加21.2%，房企到期債務凈額625億，新增發債規模不足到期債務規模的二分之一。融資新規后，新增發債規模不及到期債務規模已連續保持12個月。
與此同時，房地產金融監管政策的升級，加速了部分房企暴露自身債務缺陷，頻現違約事件。8月地產相關違約事件7筆，違約類型主要是未按時兌付本息。
不過，8月份也有多家房企積極回購前期債券，包括世茂集團、陽光城、花樣年控股等，此舉不僅改善自身債務結構，一定程度上也提振了市場信心。
地產股市場，同樣有包括萬科企業、金科股份、中國奧園等多家企業表示會適時選擇回購股份，這對地產投資信心回升起到積極作用，也將對沖部分負面影響。
個企方面，根據貝殼研究院統計的前8個月融資總額排名前50的房企，其債券融資總規模約為4803.1億元，與前7月相比，累計發債規模的前三名未變，分別是萬科、首開股份、遠洋集團，分別發債281億元、251億元和194億元。單月看，排名前50家房企于8月份的融資總規模增長了262.1億元。
個企來看，克而瑞統計顯示，8月發行債券的企業有15家，發債企業個數比上月大幅減少17家。
8月發債量TOP5分別是首開股份、金地集團、龍湖集團、雅居樂集團和中國海外發展。其中，首開股份發行一筆34.20億元的公司債，年限5年，融資利率3.45%。
從債券發行利率表現來看，企業發債成本持續分化，中海發行的公司債利率達到2.75%，融資優勢持續擴大，而部分房企的境外債發行成本最高達到12%。
至于發債目的，翻看募集說明書，借新還舊仍是主流。
從房企角度看，不斷收緊的行業融資端又或進一步催化企業間的分化。具備較強的資金能力或者運營能力的房企更能在逆勢超車，對于抵御“風寒”能力較弱的中小房企，謀求轉型或將成為其發展的新動力。
結尾
8月，房地產調控系統性地再升級，土地降溫的副作用顯現：需求端量價齊跌，銷售下滑超預期。
此外，開發商投資趨勢性回落，拿地熱情跌落至冰點，融資環境收緊的同時，房企償債壓力進一步加大。從房價及房企表現來看，樓市拐點或現。
展望未來，四季度至明年的市場趨勢很大程度上取決于政策有效調節時點及力度，從目前看，為了維護市場穩定，各地繼續大力度加碼的可能性或有所降低。
同時，結合市場需求，提高經營效能，解決利潤的負增長，踐行高質量發展是各大房企提升競爭力的必然趨勢。
頭圖來源：圖蟲
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