來源:地產K線
樂居財經 李奕和 發(fā)自南昌
南昌核心區(qū)的八一廣場附近，是眾多新舊商業(yè)標桿的聚集地。方圓百米內，南昌百貨大樓、萬達廣場、財富廣場、麗華百貨大廈均落座于此。
與萬達廣場一街之隔，一座商業(yè)新標桿正撥地而起。
這個項目是南昌蘇寧廣場，在當地無人不知，無人不曉。
四年前，張近東帶著他的商業(yè)執(zhí)念來到此地。初來乍到的他，想要蘇寧置業(yè)在此建一座集商業(yè)、甲級寫字樓和五星級酒店于一體的商業(yè)綜合體。打造南昌新的商業(yè)標桿。
但商業(yè)和資本的江湖總是波云詭譎。從去年傳出危機以來，蘇寧經歷了較大的改變。
今年7月，為解決流動性危機，張近東為蘇寧易購引入了以江蘇省、南京市國資為牽頭的戰(zhàn)投方，蘇寧易購由此進入無實控人時代。
作為蘇寧旗下重要的板塊，蘇寧置業(yè)自此前傳出破產消息以來，也在加大資產的出售和變現，以穩(wěn)定公司現金流。而那個曾經寄托了張近東商業(yè)夢想的南昌蘇寧廣場，成為了蘇寧置業(yè)最先擺上貨架的項目之一。
9月13日，鄂武商A(000501. SZ)的一紙公告，最先披露了這筆交易。
公告稱，為滿足業(yè)務發(fā)展需要，武漢武商集團擬收購南昌蘇寧置業(yè)持有的南昌市東湖區(qū)廣場北路以東、省府北二路以南控規(guī)SF01-04(以下稱“1-4”)、SF01-05(以下稱“1-5”)地塊在建商業(yè)項目。
本次收購項目總價款33億元，其中標的項目中資產對價21.12億元，另外武漢武商集團支付給未來一定期間內總包方等施工方、供應商的價款11.88億元。
鄂武商A杠桿收購33億項目
標的項目為在建的南昌蘇寧廣場。項目位于南昌市中心區(qū)域八一廣場核心商圈，緊鄰地鐵1、2號線的換乘站八一廣場站，交通位置優(yōu)越。
附近僅方圓百米外，就聚集了萬達廣場、財富購物廣場、南昌百貨大樓、麗華百貨大廈等眾多傳統(tǒng)百貨商場，商業(yè)氛圍濃厚，是南昌市核心區(qū)不可多得的黃金商業(yè)地塊。
項目地塊最早由蘇寧置業(yè)在4年前已經拿下，目前開發(fā)建設工作尚未完畢。
2017年7月，蘇寧置業(yè)曾以底價24.35億元包攬了江西南昌省府大院全部5宗地塊，總面積165畝。這也是蘇寧置業(yè)首次進入南昌市場。
五宗地塊編號為DAAJ2017011-7015，當時地塊正處于拆遷階段。當中，本次出售予武漢武商集團在建項目的地塊SF01-04、SF01-05地塊即屬于當時的7013號宗地。該地塊面積77.971畝，當時樓面價4897.37元/平方米，總價10.95億元。是五宗地塊中最貴的地塊。
根據披露的估值報告，南昌蘇寧廣場(1-4/5地塊)項目于2021年6月30日已投資成本(市場價值)21.18億元;在建項目從2021年6月30日至達到一消驗收交付時尚需投入資金12.11億元。綜上，項目達到一消驗收時的投資成本為33.3億元。
公開資料顯示，南昌蘇寧廣場項目總建筑面積約60萬平方米，總投資達到85億元。其計劃打造集零售購物中心、酒店、寫字樓等于一體的商業(yè)綜合體。當中商業(yè)規(guī)劃約16萬平方米、辦公約1.7萬平方米、酒店4.6萬平方米。
根據鄂武商A公告，地上項目目前仍處于建設過程中，按照原定計劃，應于2022年起進入工程收尾、竣工驗收階段。只不過，為解決蘇寧流動性危機，這個被定位為當地商業(yè)標桿的項目，尚未建成就被蘇寧置業(yè)擺上了貨架。
對鄂武商A而言，這筆收購也有著重大的戰(zhàn)略意義，這是其首次在湖北以外布局落子。
作為國內大型商業(yè)零售企業(yè)，鄂武商A下屬有國際廣場、武商廣場、世貿廣場等10家購物中心，總面積約為146.5萬平方米;此外超市業(yè)務擁有71家門店，總面積約為57.57萬平方米。但這些業(yè)務均局限在在湖北省內。
公告稱，本次收購完成后，鄂武商A將項目打造為南昌標桿性商業(yè)綜合體，借此在湖北以外布局落子，擴大公司商業(yè)版圖，為實現跨越式發(fā)展邁出具有戰(zhàn)略意義的重要一步。
數據顯示，2021上半年，鄂武商A實現營業(yè)收入37.01億元，其中購物中心業(yè)態(tài)營業(yè)收入17.27億元，超市業(yè)態(tài)營業(yè)收入17.44億元;實現歸屬于母公司凈利潤4.52億元。
值得一提的是，鄂武商A要拿出33億交易金額并不容易。上半年，該公司總資產242.82億元。其截至報告期末的現金及現金等價物余額僅17.67億元，遠不足以覆蓋本次交易的對價。其在公告中表示，本次收購項目支出款項的資金來源為公司自有資金及融資。
蘇寧緩解流動性危機
這是一筆各需所需的交易?；氐教K寧方，出售資產回流現金成為其解決流動危機的主要方式之一。
作為蘇寧系旗下重要的成員，蘇寧置業(yè)成立于2005年，其以“地產開發(fā)+不動產運營”雙輪驅動地產業(yè)務，項目覆蓋商業(yè)地產、產城小鎮(zhèn)、住宅地產、物流地產四大板塊，并形成購物中心、星級酒店、物業(yè)服務三大運營領域。
該公司目前業(yè)務布局京津冀、長三角、港珠澳、成渝、長江中游五大城市群，累計開發(fā)項目超300個，開發(fā)面積超4000萬平方米。而在中長期目標中，蘇寧置業(yè)要形成50家蘇寧廣場、300家蘇寧易購廣場和100家星級酒店發(fā)展目標。
隨著去年以來蘇寧債務危機的爆發(fā)，蘇寧系旗下多個板塊也因此受累。去年12月10日，張近東父子將持有的蘇寧控股所有股權共計10萬股、股本金額10億元質押給淘寶。蘇寧系的債務危機正式出現在外界的視野。
此次危機，受影響最大的當屬上市平臺蘇寧易購(002024. SZ)。今年2月，蘇寧易購擬籌劃公司控制權變更，股票自2月25日開市起停牌。隨后傳出，深圳國資旗下的深國際控股、鯤鵬股權投資以148.17億元總價受讓蘇寧易購23%股權。
但由于雙方在簽訂框架合同后，未能就商務合作條件達成最終協(xié)議。這筆交易經過近4個月的磨合后終止。最終，蘇寧易購等來的，是一支由江蘇省、南京市國資牽頭組成的戰(zhàn)投方。
7月5日，蘇寧易購公告，公司控股股東、實際控制人張近東及其一致行動人蘇寧控股集團，蘇寧電器集團，西藏信托擬將所持公司總股本的16.96%股份，轉讓給江蘇新新零售創(chuàng)新基金二期(有限合伙)。該基金由江蘇省、南京市國資聯合各方參與，產業(yè)投資人包括阿里巴巴及海爾、美的、TCL、小米等。陣容可謂相當豪華。
隨后，蘇寧易購的董事會也迎來換血。張近東退出，提名兒子張康陽進入董事會;淘寶中國提名的代表黃明端出任董事長，原蘇寧易購高管任峻任總裁。這起變更中，以張近東退出為標志，蘇寧易購正式進入無實控人時代。
從股權結構看，蘇寧易購與蘇寧置業(yè)沒有直接的股權關系。后者實際由張近東、蘇寧電器、張康陽持股55.08%、36.44%、8.47%。而此次的出讓方南昌蘇寧置業(yè)，由蘇寧置業(yè)持股100%。
值得一提的是，與蘇寧易購引入戰(zhàn)投方不同，張近東在蘇寧置業(yè)的處理上，僅涉及項目的出售，并不涉及公司股權的轉讓。有業(yè)內人士指出，與公司股權相比，僅項目層面的交易可以避免因債務、擔保、稅費以及訴訟等糾紛延長的交易期限，從而快速達成交易、回流現金。這更加有利于蘇寧債務危機的解決。
事實上，蘇寧危機爆發(fā)后，蘇寧置業(yè)也曾多次傳出負面消息，甚至一度被傳破產。雖然消息最后被證實為謠言，但受累于蘇寧系危機，蘇寧置業(yè)的流動性壓力也確實存在。據了解，上述三大股東持有的蘇寧置業(yè)股權，大部分處于質押狀態(tài)。
根據鄂武商A披露的交易公告，標的項目所占的土地使用權也均設置了抵押登記。當中，1-4地塊與1-5地塊以興業(yè)銀行南昌分行為抵押權人設定抵押，被擔保主債權數額為18億元，目前尚待償還的主債權數額為12.07億元，債務履行期限為2019年4月22日至2022年4月21日。
除此之外，1-5地塊還以蘇寧商業(yè)保理為抵押權人設定抵押，被擔保主債權數額為60億元，債務履行期限為2020年10月9日至2021年10月9日。公告稱，南昌蘇寧置業(yè)承諾，在武漢武商集團支付轉讓對價前解除為蘇寧商業(yè)保理提供的抵押擔保。
頭圖來源：視覺中國
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